Nawet o ponad 180% wzrosły w ciągu roku ceny nieruchomości w Stambule – sugeruje najnowszy raport firmy Knight Frank. Poza Turcją wzrosty cen były już mniej imponujące, ale i tak w większości lokalizacji ostatni rok przyniósł wzrost stawek za metr. Ceny rosną szczególnie szybko tam, gdzie mamy do czynienia z wysoką inflacją. Najnowsze dane Knight Frank na temat dynamiki zmian cen mieszkań w 150 miastach na świecie sugerują, że w ciągu roku doszło do wzrostu stawek w aż 138 z nich. Co więcej, w aż 66 miastach roczna dynamika wzrostów cen przekroczyła 10%. Tylko w 12 miastach doszło do korekty wycen.
Turcja na czele wzrostów cen
Najmocniej ceny nieruchomości rosły w Turcji (Stambuł, Ankara, Izmir). Roczna dynamika jest tam szacowana na od 151% do 185%. Tylko na pierwszy rzut oka wynik taki może zaskakiwać. Głębsze zastanowienie daje bowiem całkiem sensowne uzasadnienie aż tak dynamicznych zmian. Po pierwsze należy przypomnieć, że bank centralny w Turcji stosuje delikatnie rzecz ujmując nieortodoksyjne podejście do polityki pieniężnej. Po prostu na rosnącą inflację odpowiada nie wzrostami stóp procentowych, ale wręcz przeciwnie - utrzymywaniem ich na nieadekwatnie niskim poziomie albo nawet obniżkami. Na przykład w sierpniu 2022 roku pomimo inflacji na poziomie około 80% w skali roku turecki bank centralny postanowił obniżyć stopę procentową z 14% do 13%.
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego ważne jest też to, że gwałtownie rosnące koszty budowy nowych mieszkań ograniczają w Turcji aktywność deweloperów. Oferta jest więc skromna, a z drugiej strony chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje. Popyt na mieszkania stymulują wcześniej wspomniane ekstremalnie ujemne realne stopy procentowe, czyli to, że zarówno do lokat, jak i kredytów banki naliczają odsetki bez porównania wolniej niż inflacja konsumuje siłę nabywczą pieniędzy. Do zakupu nieruchomości zachęcać może po prostu chęć uchronienia majątku przed inflacją.
W ostatnim roku rynek ten pozwolił nawet realnie zarobić. Jeśli bowiem w Stambule nieruchomości zdrożały w ciągu roku o prawie 185%, a inflacja faktycznie wyniosła według oficjalnych danych niemal 74% (dane za drugi kwartał), to realny zysk posiadacza mieszkania w Stambule wyniósł w ciągu roku przeciętnie prawie 64%. Gorzej jeśli prawdą są nieoficjalne dane na temat inflacji w Turcji. Te za drugi kwartał br. sugerują, że ceny dóbr i usług wzrosły w tym kraju przeciętnie o 164% - wynika z danych ENAGrup. Nawet jednak w tym przypadku posiadacz przeciętnej stambulskiej nieruchomości w badanym okresie zanotował realny zysk. Dla porządku trzeba dodać, że tureckie miary inflacji - zarówno te oficjalne, jak i nieoficjalne w trzecim kwartale br. jeszcze trochę wzrosły.
Wellington po szybkich wzrostach dotknęły przeceny
Na drugim biegunie zestawienia przygotowanego przez Knight Frank znajdziemy za to Wellington (Nowa Zelandia). Tam w ciągu roku ceny mieszkań spadły o 12,2%. To także nie jest przypadek. Po pierwsze bank centralny w Nowej Zelandii jest w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych (obecnie podstawowa stopa wynosi 3%, podczas gdy w sierpniu 2021 roku było to 0,25%). To jednak nie wszystko. Akurat w Wellington mieliśmy całkiem niedawno do czynienia z bardzo szybkimi wzrostami cen. Z danych zebranych przez Knight Frank jeszcze w trzecim kwartale 2021 roku wynikało bowiem, że nieruchomości w Wellington w ciągu roku zdrożały aż o 34%. Dziś mamy więc do czynienia też z odreagowaniem tych szaleńczych wzrostów.
Roczne zmiany ceny nieruchomości na tle inflacji w poszczególnych miastach na świecie | |||||||
Miasto, Państwo |
Nominalny wzrost cen (r/r) |
Inflacja (r/r) |
Realna zmiana cen |
Miasto, Państwo |
Nominalny wzrost cen (r/r) |
Inflacja (r/r) |
Realna zmiana cen |
Stambuł, Turcja |
185% |
74% |
64% |
Edynburg, Wlk. Brytania |
9% |
9% |
0% |
Ankara, Turcja |
165% |
74% |
53% |
Bangalore, Indie |
9% |
7% |
1% |
Izmir, Turcja |
151% |
74% |
44% |
Birmingham, Wlk. Brytania |
9% |
9% |
0% |
Miami, USA |
34% |
26% |
6% |
Cardiff, Wlk. Brytania |
9% |
9% |
-1% |
Halifax, Wlk. Brytania |
31% |
9% |
20% |
Walencja, Hiszpania* |
9% |
8% |
1% |
Dallas, USA |
31% |
26% |
4% |
Saloniki, Grecja* |
8% |
7% |
2% |
Phoenix, USA |
30% |
26% |
3% |
Genewa, Szwajcaria |
8% |
3% |
5% |
Tallinn, Estonia |
30% |
20% |
8% |
Kopenhaga, Dania* |
8% |
5% |
3% |
Atlanta, USA |
26% |
26% |
0% |
Sewilla, Hiszpania* |
8% |
8% |
0% |
Adelaide, Australia |
26% |
6% |
18% |
Seul, Korea Południowa |
8% |
5% |
2% |
San Diego, USA |
26% |
26% |
0% |
Calgary, Kanada |
8% |
8% |
0% |
Hamilton, Kanada |
25% |
8% |
16% |
Darwin, Australia |
7% |
6% |
1% |
Seattle, USA |
23% |
26% |
-2% |
Lille, Francja* |
7% |
4% |
3% |
Bratysława, Słowacja |
23% |
12% |
10% |
Perth, Australia |
7% |
6% |
0% |
Denver, USA |
22% |
26% |
-3% |
Delhi, Indie |
7% |
7% |
-1% |
Reykjavik, Islandia |
22% |
6% |
16% |
Hangzhou, Chiny |
6% |
2% |
4% |
Los Angeles, USA |
22% |
26% |
-3% |
Bruksela, Belgia* |
6% |
9% |
-2% |
Wilno, Litwa* |
21% |
14% |
6% |
Londyn, Wlk. Brytania |
6% |
9% |
-3% |
San Francisco, USA |
21% |
26% |
-4% |
Barcelona, Hiszpania* |
6% |
8% |
-2% |
Brisbane, Australia |
20% |
6% |
13% |
Bombaj, Indie |
6% |
7% |
-1% |
Hobart, Australia |
20% |
6% |
13% |
Pune, Indie |
6% |
7% |
-1% |
Praga, Czechy |
20% |
15% |
4% |
Bukareszt, Rumunia* |
6% |
8% |
-2% |
Toronto, Kanada |
20% |
8% |
11% |
Pekin, Chiny |
6% |
2% |
3% |
Rijad, Arabia Saudyjska* |
19% |
2% |
17% |
Berno, Szwajcaria |
6% |
3% |
3% |
Jerozolima, Izrael |
19% |
4% |
14% |
Oslo, Norwegia |
6% |
6% |
-1% |
Tel Awiw, Izrael |
18% |
4% |
13% |
Tajpej, Tajwan* |
6% |
3% |
3% |
Hajfa, Izrael |
18% |
4% |
13% |
Meksyk, Meksyk |
6% |
8% |
-2% |
Utrecht, Holandia |
18% |
10% |
7% |
Mediolan, Włochy |
5% |
7% |
-2% |
Amsterdam, Holandia |
17% |
10% |
6% |
Sydney, Australia |
5% |
6% |
-1% |
Montreal, Kanada |
17% |
8% |
9% |
Oksford, Wlk. Brytania |
5% |
9% |
-4% |
Skopje, Macedonia* |
17% |
8% |
8% |
Bangkok, Tajlandia |
5% |
6% |
-2% |
Rotterdam, Holandia |
16% |
10% |
5% |
Chennai, Indie |
5% |
7% |
-3% |
Zagrzeb, Chorwacja* |
16% |
6% |
9% |
Limassol, Cypr* |
5% |
6% |
-1% |
Boston, USA |
16% |
26% |
-8% |
Melbourne, Australia |
4% |
6% |
-2% |
Nagoja, Japonia |
16% |
2% |
13% |
Sao Paulo, Brazylia |
4% |
12% |
-7% |
Ottawa, Kanada |
15% |
8% |
7% |
Osaka, Japonia |
4% |
2% |
2% |
Detroit, USA |
15% |
26% |
-9% |
Hajdarabad, Indie |
4% |
7% |
-3% |
Nowy Jork, USA |
15% |
26% |
-9% |
Xi'An, Chiny |
4% |
2% |
2% |
Ryga, Łotwa |
15% |
16% |
-2% |
Kalkuta, Indie |
4% |
7% |
-3% |
Vancouver, Kanada |
14% |
8% |
6% |
Changsha, Chiny |
4% |
2% |
2% |
Goteborg, Szwecja* |
14% |
5% |
9% |
Shenzhen, Chiny |
4% |
2% |
1% |
Wiedeń, Austria |
13% |
8% |
5% |
Turyn*, Włochy |
4% |
7% |
-4% |
Chicago, USA |
13% |
26% |
-10% |
Szanghaj, Chiny |
3% |
2% |
1% |
Porto, Portugalia |
13% |
8% |
4% |
Chongqing, Chiny |
3% |
2% |
1% |
Sztokholm, Szwecja* |
13% |
5% |
8% |
Paryż, Francja* |
3% |
4% |
-1% |
Glasgow, Wlk. Brytania |
13% |
9% |
3% |
Ahmedabad, Indie |
3% |
7% |
-4% |
Exeter, Wlk. Brytania |
13% |
9% |
3% |
Rio De Janeiro, Brazylia |
3% |
12% |
-8% |
Winnipeg, Kanada |
13% |
8% |
5% |
Aberdeen, Wlk. Brytania |
2% |
9% |
-6% |
Malmo, Szwecja* |
12% |
5% |
7% |
Qingdao, Chiny |
2% |
2% |
0% |
Waszyngton, USA |
12% |
26% |
-11% |
Dżakarta, Indonezja |
2% |
4% |
-2% |
Tokio, Japonia |
12% |
2% |
9% |
Rzym*, Włochy |
2% |
7% |
-5% |
Kijów, Ukraina |
12% |
19% |
-6% |
Wuxi, Chiny |
2% |
2% |
-1% |
Sofia, Bułgaria* |
12% |
9% |
3% |
Lublana, Słowenia* |
2% |
6% |
-5% |
Dublin, Irlandia |
12% |
8% |
3% |
Abu Zabi, ZEA* |
2% |
3% |
-2% |
Berlin, Niemcy |
12% |
8% |
3% |
Palermo*, Włochy |
1% |
7% |
-6% |
Minneapolis, USA |
12% |
26% |
-12% |
Lyon, Francja* |
1% |
4% |
-3% |
Hamburg, Niemcy |
11% |
8% |
3% |
Nikozja, Cypr* |
1% |
6% |
-4% |
Dubaj, ZEA* |
11% |
3% |
8% |
Ningbo, Chiny |
1% |
2% |
-1% |
Manchester, Wlk. Brytania |
11% |
9% |
2% |
Edmonton, Kanada |
1% |
8% |
-6% |
Lizbona, Portugalia |
11% |
8% |
2% |
Nankin, Chiny |
1% |
2% |
-2% |
Monachium, Niemcy |
11% |
8% |
2% |
Helsinki, Finlandia |
1% |
7% |
-6% |
Singapur, Singapur |
11% |
6% |
4% |
Kanton, Chiny |
0% |
2% |
-2% |
Luksemburg, Luksemburg* |
11% |
7% |
3% |
Florencja*, Włochy |
0% |
7% |
-7% |
Quebec, Kanada |
11% |
8% |
3% |
Kuala Lumpur, Malezja* |
-1% |
7% |
-7% |
Marsylia, Francja* |
10% |
4% |
6% |
Wenecja*, Włochy |
-2% |
7% |
-9% |
Canberra, Australia |
10% |
6% |
4% |
Auckland, NZ |
-2% |
7% |
-9% |
Ateny, Grecja* |
10% |
7% |
3% |
Genua*, Włochy |
-2% |
7% |
-9% |
Malaga, Hiszpania* |
10% |
8% |
2% |
Lima, Peru* |
-2% |
6% |
-8% |
Frankfurt, Niemcy |
10% |
8% |
1% |
Hong Kong**, Chiny |
-2% |
2% |
-5% |
Madryt, Hiszpania* |
10% |
8% |
1% |
Tianjin, Chiny |
-3% |
2% |
-5% |
Warszawa, Polska |
13% |
13% |
0% |
Wuhan, Chiny |
-3% |
2% |
-5% |
Zurych, Szwajcaria |
9% |
3% |
7% |
Zhengzhou, Chiny |
-4% |
2% |
-6% |
Bristol, Wlk. Brytania |
9% |
9% |
0% |
Rabat, Maroko* |
-4% |
4% |
-8% |
Bogota, Kolumbia* |
9% |
8% |
1% |
Wellington, NZ |
-12% |
7% |
-18% |
*Dane za 1 kw. 2022 | |||||||
Opracowanie HRE Investments na podstawie Knight Frank, Eurostat, Trading Economics, urzędy statystyczne |
Autorzy raportu zwracają przy tym uwagę, że wzrosty poziomu stóp procentowych na świecie powinny doprowadzić do spadku obserwowanej dynamiki wzrostów cen nieruchomości w wielu spośród badanych miast. Analitycy Knight Frank zwracają uwagę na to, że tam gdzie dochodzi do gwałtownych wzrostów stóp procentowych, rynek mieszkaniowy może odpowiadać korektami (jak w Wellington), ale stopniowe podwyżki kosztu pieniądza raczej powinny doprowadzić do mniejszej dynamiki wzrostów cen niż do przecen.
Nieruchomości potrafią wygrać z inflacją
To jednak nie wszystko. Zebrane przez HRE Investments dane sugerują, że ceny mieszkań w badanym okresie rosły wyraźnie szybciej w tych lokalizacjach, w których mieliśmy do czynienia z wyższą inflacją. Korelacja pomiędzy inflacją i dynamiką zmian cen nieruchomości jest wysoka (0,87). Jest to w pełni uzasadnione, bo przecież wyższa inflacja oznacza utratę siły nabywczej przez pieniądze, podczas gdy w tym samym czasie mieszkania nie tracą przecież swojej użyteczności. Do tego przy wyższej inflacji zazwyczaj rosnąć powinny też (przynajmniej nominalne) wynagrodzenia, a koszty budowy powinny iść w górę. To znaczy, że budowa nowego lokum staje się coraz droższa, a więc w górę powinna co do zasady iść też jego cena.
Nie jest więc przypadkiem, że historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał. Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. Pokazują one bardzo wyraźną korelację pomiędzy zmianami cen nieruchomości i inflacją. Nawet więcej – długoletnie badania przeprowadzone na rynkach rozwiniętych sugerują, że w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja).
Bartosz Turek, Oskar Sękowski
HRE Investments
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję