Ciągłe wyzwania w sektorze nieruchomości komercyjnych mogą potencjalnie wpłynąć na amerykańskie banki. Shawn Lyons z Franklin Templeton Fixed Income omawia trwający kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych oraz sposób, w jaki amerykańskie banki zabezpieczają się przed tymi problemami.
Spadające wyceny nieruchomości komercyjnych (CRE), zwłaszcza w śródmiejskich obszarach biurowych, będą miały ograniczony wpływ zarówno na duże globalne banki o znaczeniu systemowym (G-SIB), jak i regionalne organizacje bankowe, ze względu na możliwą do zarządzania ekspozycję na ten sektor.
Zaostrzone wymogi dotyczące rezerw opartych na ryzyku i bardziej rygorystyczne metodologie rachunkowości, wprowadzone w następstwie globalnego kryzysu finansowego (GFC), wymagają od banków identyfikowania potencjalnych strat i absorbowania ich w czasie, zmniejszając potencjał dużych, jednorazowych odpisów.
W przypadku niewywiązania się ze zobowiązań kredytowych, banki zachowują możliwość współpracy z kredytobiorcami w celu osiągnięcia ugody korzystnej dla wszystkich stron.
CRE dla biur - jak źle jest naprawdę?
Niższa niż oczekiwano dynamika wskaźnika Return to Office (RTO) i spadające wyceny CRE przyciągnęły nagłówki gazet w ciągu ostatnich kilku miesięcy opowieściami o jałowych centrach miast. Pojawiają się doniesienia o pustkowiach pełnych pustych biur i witryn sklepowych, które są nękane przez rosnące wskaźniki przestępczości, tworząc "pętlę zagłady", w której ceny nieruchomości nadal spadają bez kontroli. Uważamy jednak, że to trochę za dużo, Mamy jednak pewne obawy dotyczące wskaźnika pustostanów. Wskaźnik pustostanów biurowych osiągnął w lipcu poziom 17,1% w całym kraju, a w najbardziej dotkniętych obszarach, takich jak San Francisco, Austin i Houston, przekroczył 20%.1 Jest to związane z dużą ilością powierzchni biurowej dostępnej do podnajmu.2
Zaczęliśmy obserwować wzrost wskaźników opóźnień w wynajmie nieruchomości biurowych. Trepp, firma analityczna zajmująca się papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipotekami komercyjnymi, poinformowała, że w pierwszym kwartale 2023 r. (Q1) wskaźnik zaległości w spłacie zobowiązań z tytułu nieruchomości biurowych wzrósł do 2,38% z 1,58% pod koniec ubiegłego roku. Trepp poinformował również, że poważne zaległości, 90 dni lub więcej, również wzrosły, osiągając 1,03% na koniec pierwszego kwartału. Prognozy przewidują, że zaległości będą nadal rosły wraz ze wzrostem wskaźnika pustostanów. Należy zauważyć, że wskaźniki zaległości w handlu detalicznym (6,75%) i zakwaterowaniu (4,45%) nadal znacznie przewyższają zaległości w biurach, choć poziomy te wykazują tendencję spadkową.
Banki posiadają jednak również mieszankę ekspozycji w innych sektorach, w tym opieki zdrowotnej, zakwaterowania, magazynów przemysłowych, wielorodzinnych budynków mieszkalnych i handlu detalicznego. Ekspozycja na śródmiejskie biura i handel detaliczny (najbardziej problematyczne sektory) jest w większym stopniu skoncentrowana na mniejszych bankach społecznościowych (Inne) w porównaniu z bankami G-SIB kategorii I (np. Bank of America, Bank of New York Mellon, Citigroup i JPMorgan Chase & Co.) oraz bankami regionalnymi kategorii II-IV (np. Regions Financial Corp., U.S. Bancorp, PNC Bank, Bank of the West).3
Ekspozycja biurowa jako % aktywów ogółem
Źródło: Fitch Ratings, stan na 24 maja 2023 r.
Im mniejszy bank, tym większe prawdopodobieństwo nadmiernej ekspozycji na kredyty CRE z większą koncentracją na obszarach geograficznych, które mogą doświadczać lokalnych recesji. G-SIB mają bardziej zdywersyfikowane portfele kredytowe, które zmniejszą wpływ idiosynkratycznych słabości.4 Ponieważ mniejsze banki społecznościowe zazwyczaj nie emitują długu sektora publicznego, nie są one częścią indeksów obligacji korporacyjnych, co zmniejsza zdolność słabości mniejszych banków do wpływania na poziomy spreadów w całym sektorze bankowym.
Wpływ zaległych kredytów i przejęć na bilanse i wskaźniki kapitałowe banków
Jedną z pozytywnych rzeczy, które pojawiły się w wyniku GFC, były bardziej rygorystyczne standardy dotyczące wskaźników kapitałowych opartych na ryzyku dla banków. Wymaga to od banków okresowego przeglądu całej ekspozycji kredytowej, w tym kredytów CRE. Gdy banki identyfikują kredyty, które mogą w jakiś sposób wyglądać na zagrożone, są zmuszone do odkładania rezerw na straty kredytowe w celu uwzględnienia potencjalnie obniżonej wyceny. Banki będą korzystać z szeregu wskaźników w celu ustalenia, czy kredyty muszą być rezerwowane, w tym wszelkich zaległych płatności, wyceny nieruchomości i wskaźników pokrycia obsługi zadłużenia. Gdy pożyczka zostanie uznana za niespłacalną, jest ona "odpisywana" z bilansu banku. Te odpisy, które mogą wystąpić, gdy nieruchomość zostanie zlikwidowana poniżej wartości nominalnej kredytu, są wyciszane przez kwotę rezerw na straty kredytowe już naliczonych przez bank. Skutkuje to ograniczeniem jednorazowego negatywnego wpływu na całkowite aktywa bankowe, ponieważ teoretycznie miały one już wcześniej uwzględniały pełną stratę przed restrukturyzacją i uporządkowaną likwidacją. W ostatnim czasie nastąpił wzrost odpisów z tytułu CRE, ale poziomy te spadają z historycznie niskich wartości i naszym zdaniem są nadal możliwe do opanowania5.
Odpisy z tytułu komercyjnych kredytów hipotecznych jako odsetek wszystkich kredytów
Źródło: Bank Rezerwy Federalnej w St. Louis, stan na 30 czerwca 2023 r.
Powinniśmy nadal obserwować wzrost odpisów przez pozostałą część cyklu koniunkturalnego i dalej, ponieważ poziomy zwykle osiągają szczyt do roku po rozpoczęciu ożywienia.
Amerykańska Rezerwa Federalna (Fed) wydała wytyczne dla banków dotyczące postępowania z kredytami CRE, obawiając się potencjalnie dużych odpisów wartości aktywów, jakie miały miejsce w czasie kryzysu finansowego w związku z papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipotekami mieszkaniowymi subprime. Regulator będzie zwracał szczególną uwagę na to, w jaki sposób banki oceniają wartość swoich aktywów CRE, przy czym dodatkowej kontroli poddane zostaną banki z dużymi alokacjami i te, które zwiększyły ekspozycje w ciągu ostatnich kilku lat.
Rozwiązanie problemu złych kredytów
Uważamy, że nie ma wątpliwości co do tego, że w nadchodzących latach będziemy świadkami dalszego niespłacania kredytów biurowych CRE. Tuż przed zamknięciem z powodu pandemii COVID-19 nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości CRE, a wyceny wzrosły nawet o 16% rok do roku.6 Obszary, które są obecnie najbardziej zagrożone, to te, które cieszyły się silnym wzrostem w dziedzinie zaawansowanych technologii, w tym San Francisco i Austin, co spowodowało gwałtowny wzrost czynszu za stopę kwadratową. Doprowadziło to do boomu budowlanego w niektórych obszarach, a jeszcze nieukończone konstrukcje nadal pojawiają się na rynku, zwiększając pustostany. Jest mało prawdopodobne, by zachowanie RTO zmieniło się radykalnie w krótkim okresie. Pracownicy są skłonni zrezygnować z wyższych wynagrodzeń, jeśli firma może zapewnić korzystne w pełni zdalne lub hybrydowe środowisko pracy. Ośrodki miejskie ostatecznie poniosą ciężar tej zmiany demograficznej, zwłaszcza duże budynki biurowe i wielofunkcyjne. Aż 25% biurowego CRE osiągnie dojrzałość w 2023 i 2024 r., wywierając presję na możliwości finansowania.7 Ponadto kredytobiorcy stoją przed wyzwaniami, ponieważ wyższe stopy procentowe i niższe poziomy obłożenia negatywnie wpływają na ich zdolność do generowania zysków.
Banki generalnie nie są zainteresowane zarządzaniem dużą liczbą nieruchomości. Zazwyczaj starają się unikać "odbierania kluczy", które pozostawiają im zarządzanie nieruchomościami. Banki będą szukać wielu różnych sposobów współpracy z obecnym kredytobiorcą lub nową firmą przed formalnym niespłaceniem kredytu. Rozwiązania mogą przybrać formę środków, w tym obniżenia kwoty kredytu, dodatkowego kapitału wniesionego przez kredytobiorcę, subsydiowanych stóp procentowych na okres lat i częściowej własności. Działania te będą miały wpływ na bieżącą wartość kredytu hipotecznego CRE posiadanego przez bank jako aktywa, ale naszym zdaniem prawdopodobnie będzie to już zarezerwowane w bilansach banków. Istnieją również niepotwierdzone dowody na to, że znaczna ilość prywatnych środków dłużnych jest gromadzona w celu wykorzystania możliwości refinansowania kredytów hipotecznych CRE po atrakcyjnych stopach procentowych.
Podsumowanie
Ekspozycja banków na CRE pozostanie w nagłówkach gazet przez najbliższy rok. Jest bardzo prawdopodobne, że będziemy świadkami niewypłacalności w dużych budynkach biurowych w dużych miastach, co może budzić pewne obawy na całym rynku. Uważamy, że ogólne zasoby CRE banków G-SIB i banków regionalnych utrzymują się na rozsądnych poziomach. Odpisy z tytułu utraty wartości będą nadal rosnąć, w miarę jak banki będą sobie radzić w obecnym otoczeniu rynkowym. Doświadczamy systemowej zmiany w sposobie pracy ludzi i nie jest pewne, jakie będą jej długoterminowe skutki. W przeszłości miały miejsce inne wstrząsy na rynku CRE, w tym GFC i boom budowlany z początku lat 90-tych. Rozwiązanie tych problemów zajęło lata i było bardzo bolesne zarówno dla kredytobiorców, jak i kredytodawców. Liczba przypadków niewypłacalności rosła przez ponad dwa lata po oficjalnym zakończeniu recesji GFC.
Nadal monitorujemy banki i ich sposób radzenia sobie z kryzysem CRE. Naszym zdaniem duże i regionalne banki skutecznie radzą sobie z problemami. Ich ogólna ekspozycja na straty jest ograniczona, a obecne procesy zarządzania pomogą ograniczyć ogólny wpływ na ich bilanse. Nasz proces analizy kredytowej rutynowo ocenia ekspozycje poszczególnych banków w celu zidentyfikowania emitentów, którzy mają zwiększone ryzyko pogorszenia sytuacji CRE.
Zobacz także: Stopy procentowe znów spadają, a akcje banków mocno rosną - co tu się dzieje?
Przypisy końcowe
Źródło: Federal Reserve Bank of St. Louis, "Commercial Real Estate Market Stress Poses a Challenge to Banks", 6 lipca 2023 r.
Źródło: Wall Street Journal "Office Owners Already Reeling from Remote Work now Face Recession Risk in 2023", stan na 2 stycznia 2023 r.
Źródło: Fitch Ratings, "US Regional and Small Banks' CRE Exposure Could Pressure Ratings", maj 2023 r.
Źródło: Fitch, "US CRE Risk Concentrated in, but not Confined to, Office Sector", 23 maja 2023 r.
Źródło: Federal Reserve Bank of St. Louis Economic Research na dzień 30 czerwca 2023 r.
Źródło: Wskaźniki kondycji finansowej Międzynarodowego Funduszu Walutowego za pośrednictwem Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych.
Źródło: USREO Partners, "Estimated Total Commercial Mortgage Maturities", 10 marca 2023 r.
