Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce: dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości miast [raport NBP]

Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w II kwartale 2022 r. była niska i wyniosła ok. 9,3 tys. wobec 14,5 tys. przeciętnie kwartalnie w 2021 r. Kontynuowane były procesy przesuwania popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano istotny spadek nowych umów na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków. Jednocześnie w II kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r. Było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu.

W II kwartale br. notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen (por. tabela 1). Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Poznaniu, Krakowie i Gdyni. Wzrost cen częściowo wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast, wzrosty cen realnych były znacznie mniejsze (por. wykres 7). Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Gdyni. Obserwowano wzrost popytu na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym# rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

✕

 

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach (por. wykres 15). Od II połowy 2021 r. obserwowane jest zwiększenie popytu na najem mieszkań^[1], silnie wzmocnione w lutym br., po istotnym napływie migracji wojennej z Ukrainy. Systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. W ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne^[2]. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.

 

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7. dużych miastach) spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań, ale nabywanych wyłącznie za gotówkę (por. wykres 25)^[3]. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe stała się ujemna ze względu na wzrost oprocentowania SPW.

 

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) spadł nieznacznie kw./kw. w efekcie szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń (por. wykres 16). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego^[4] zmniejszył się, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania^[5]. Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności był wzrost stóp procentowych i rosnące ceny mieszkań.

 

Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce^[6] (por. wykres 57) była niższa o ok. 12% względem poprzedniego kwartału i na koniec czerwca 2022 r. wyniosła ok. 9,3 tys. mieszkań. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 19,2 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. więcej o ok. 42% kw./kw. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań^[7] na 7. największych rynkach zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 10,5 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 50,8 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży na 6. rynkach zmniejszyła się nieznacznie względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 2,7 tys. Jednocześnie według danych GUS w Polsce na koniec czerwca 2022 r. w budowie znajdowało się historycznie dużo 881,5 tys. mieszkań w domach jednorodzinnych i wielorodzinnych.

 

 

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

 

Pobierz raport

 

 

1. Na podstawie wyników badania NBP „Wtórny rynek mieszkaniowy z uwzględnieniem rynku najmu w Polsce”, maj 2022 r. ↑

2. Najbardziej aktywna grupa inwestorów to specjalistyczne fundusze niemieckie i skandynawskie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. ↑

3. Szerzej o rynku najmu w części „Analiza opłacalności inwestycji w mieszkania w wybranych miastach w Polsce w II kw. 2022 r.” ↑

4. Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. ↑

5. Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami ↑

6. Na podstawie danych JLL (d.REAS). ↑

7. Według informacji uzyskanej z rynku inwestycje te pojawiły się w ofercie głównie w ostatnich dniach czerwca, by ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana na zasadach sprzed 1. lipca, czyli bez konieczności spełnienia wymogów znowelizowanej ustawy deweloperskiej m.in. nakładającej na deweloperów obowiązek odprowadzania składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zjawisko wprowadzania inwestycji do sprzedaży „na zapas” osiągnęło największą skalę w aglomeracjach Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia. ↑