2021 to okres popandemicznego boomu, początek wzrostu inflacji oraz bliskie zera stopy procentowe z utrzymującą się przez większą część roku narracją banku centralnego o braku konieczności ich podwyższania. Takie otoczenie skłaniało do lokowania nadwyżek płynnościowych na rynku nieruchomości i napędzało sprzedaż mieszkań. A 2023? Inwestorzy rynku nieruchomości mieszkaniowych wyczekiwali początku cyklu obniżek stóp procentowych. Od połowu roku powszechne było oczekiwanie, że do pierwszej obniżki dojdzie przed wyborami parlamentarnymi. Faktycznie, we wrześniu i październiku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną NBP łącznie o 100pb, co zwiększyło zdolność kredytową, obniżyło raty kredytów mieszkaniowych oraz zaostrzyło apetyty na kolejne obniżki stóp, co w wyobrażeniu inwestorów istotnie wsparłoby popyt na nieruchomości mieszkaniowe.
Pod koniec 2023 władze monetarne istotnie zmieniły narrację dotyczącą przyszłej ścieżki stóp procentowych. Oczekiwania dalszych obniżek stóp zostały gwałtownie wygaszone i jeżeli taki scenariusz faktycznie się zrealizuje, siła nabywcza na rynku mieszkaniowym istotnie się nie poprawi. Druga połowa 2023 to zatem czas spadku inflacji, osłabienia nominalnego wzrostu PKB, wciąż wysokich (mimo pewnej redukcji) stóp procentowych i niekorzystnej dla rynku mieszkaniowego zmiany oczekiwań co do przyszłej ścieżki stóp, a jednocześnie dla rynku mieszkaniowego drugie półrocze 2023 to raj związany z Bezpiecznym Kredytem 2%. Czy eldorado jest do utrzymania w 2024? Siła nabywcza odbiła, ale jest o połowę niższa niż we wspomnianym 2021. Przy okazji rozważań o stopach procentowych warto zauważyć, że przyjmując obecne prognozy spadku inflacji oczekiwana realna stopa procentowa na rok do przodu jest dodatnia. Z takim zjawiskiem rynek mieszkaniowy nie miał do czynienia od 2015. Dodatkowo zawieszony został program Bezpieczny Kredyt 2%. W takich okolicznościach, bez kolejnego wsparcia, sprzedaż mieszkań nie miałaby szans na utrzymanie poziomu z drugiego półrocza 2023. Obietnica nowego dopalacza jednak się pojawiła. Nowy program mieszkaniowy ma obowiązywać od połowy 2024, ale jego rozmiar będzie istotnie mniejszy niż kwota, która zasiliła rynek mieszkaniowy w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%. W założeniach nowego programu wbudowana jest dyscyplina finansowa, aby zmieścić się w 2024 z jego kosztami w kwocie 0,5 mld zł. Ustawowe limity wydatków na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2% zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objętych ok. 50 tys. kredytów, tymczasem wg BIK w drugim półroczu 2023 banki udzieliły 59,6 tys. kredytów w ramach tego programu.
Zobacz także: Kiedy spadną ceny mieszkań? Sporo zależy od deweloperów!
