Analiza sytuacji finansowej firm deweloperskich. Według danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 oraz danych NBP dostępnych do I kw. 2022 r. branża deweloperska weszła z mocną kondycją ekonomiczną w trudny okres ograniczeń podażowych, osłabionego popytu i pogarszającego się otoczenia gospodarczego.
Od IV kw. 2022 r. sektor deweloperski mierzy się z nowymi i niekorzystnymi czynnikami dla sprzedaży mieszkań, jakimi jest wzrost stóp procentowych, w wyniku których zmniejszyła się zdolność kredytowa znacznej części osób planujących zakup mieszkania. Po stronie podaży rosną koszty budowy w efekcie nasilenia się problemów z dostępnością siły roboczej (część pracowników z Ukrainy wróciła do swojego kraju) wzrostem cen materiałów budowlanych i brakiem materiałów pochodzących z terenów objętych wojną. Zwraca uwagę silniejsza pozycja dużych firm deweloperskich niż małych jednostek.
Według danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 za I kw. 2022 r. w grupie dużych firm deweloperskich (zatrudniających powyżej 49 osób) w okresie od stycznia do marca 2022 r. utrzymała się dobra ogólna sytuacja ekonomiczna, która wynikała z nagromadzonych wysokich kapitałów własnych. Dotychczas wysoki popyt na mieszkania umożliwiał przenoszenie rosnących kosztów na nabywców mieszkań, co pozwoliło wypracować bardzo dobre wyniki finansowe, które zwiększyły kapitały własne (średnio 53% na koniec I kw. 2022 r. w strukturze pasywów wobec 40% udziału na koniec I kw. 2021 r. i ponad 36% na koniec I kw. 2020 r.).
Poprawił się wskaźnik ogólnego zadłużenia, pokrycia majątku kapitałem własnym oraz zabezpieczenia zobowiązań finansowych i zadłużenia kapitału własnego. Wzrosła rentowność sprzedaży (19,8% w I kw. 2022 r. wobec 18,1 w IV kw. 2021 r. i 13,3 w I kw. 2021 r.). Na niższym, ale satysfakcjonującym poziomie ukształtowała się rentowność kapitału własnego (4,8%) i majątku (2,5%). Wysoka wartość wyniku finansowego oraz przychodów ze sprzedaży w I kw. 2022 r. była efektem przekazania mieszkań zakontraktowanych głównie ponad rok temu. Przeważająca część znacznego poziomu mieszkań w trakcie realizacji w I kw. 2022 r. to mieszkania już zakontraktowane, które generują systematyczny napływ przedpłat klientów i stanowią istotne źródło finansowania obecnie realizowanych inwestycji.
Wysoki wolumen transz z tytułu przedpłat oraz oczekiwany popyt ze strony inwestorów detalicznych i instytucjonalnych działających w formie PRS powinno zapewnić dobre wyniki finansowe deweloperów i bezpieczną realizację rozpoczętych projektów w 2022 r. Na niekorzyść popytu inwestycyjnego może działać wzrost oprocentowania lokat bankowych i obligacji.
W pierwszych miesiącach 2022 r. zarejestrowano słabnące wyniki sprzedaży przy dalszym wzroście cen mieszkań, wysokim poziomie produkcji i wzroście kosztów budowy mieszkań. Potwierdzeniem spadku sprzedaży mieszkań są umiarkowanie niższe wyniki kontraktacji deweloperów notowanych na rynku Catalyst za I kw. 2022 r. (spadek 20,2% kw./kw. i o 28,6% r/r). Rejestrowana dynamika spadku jest efektem również wysokiej bazy porównawczej.
W sytuacji pojawienia się problemów z utrzymaniem płynności finansowej deweloperzy mogą ubiegać się o kredyt deweloperski. Jak dotąd spośród zewnętrznych źródeł finansowania duże firmy deweloperskie finansowały się głównie przedpłatami (ponad 18% w strukturze pasywów w I kw. 2022 r.). Po środki bankowe sięgały mniej chętnie, w wyniku czego zobowiązania z tytułu kredytów zmniejszyły się średnio do zaledwie ponad 5% udziału w strukturze pasywów w okresie ostatnich czterech kwartałów.
Biorąc pod uwagę rozkład zapadających emisji na rynku Catalyst u poszczególnych emitentów, na korzyść większych deweloperów działa niska kwota obligacji, którą są zobowiązani wykupić w 2022 r.37 Analizowany I kw. 2022 r. był drugim kwartałem z rzędu w okresie minionych dziesięciu lat z najwyższą wartością obligacji deweloperskich przy wzroście oprocentowania kuponów obligacji firm deweloperskich notowanych na rynku Catalyst (średnie oprocentowanie 6,21 w I kw. 2022 r. wobec 5,11 w kwartale poprzednim i 4,05 w analogicznym okresie 2021 r.).
Dane GUS za I kw. 2022 r. potwierdziły ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji i niestabilność rynku mieszkaniowego. Potrzeba dostosowania podaży do słabnącego popytu stanowiła bodziec do rozpoczęcia mniejszej liczby mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (spadek o 17% wobec kwartału poprzedniego i o 21% wobec tego samego okresu w 2021 r.).
W I kw. 2022 r. w grupie większych firm deweloperskich w odniesieniu do I kw. 2021 r. poprawiła się sprawność działania w zakresie ściągania należności oraz nieznacznie skrócił się okres regulacji zobowiązań. Na skutek spowolnienia sprzedaży wydłużył się okres rotacji zapasów. Od trzech kwartałów grupę większych firm deweloperskich cechuje dobra płynność finansowa
Małe podmioty (zatrudniające od 9 do 49 osób) według danych finansowych dostępnych do końca 2021 r. charakteryzowała niewielka poprawa sytuacji ekonomicznej. Nieznaczny spadek kapitału własnego wraz ze wzrostem zobowiązań kredytowych osłabił pokrycie majątku i zabezpieczenie zobowiązań finansowych kapitałem własnym. Wzrost zobowiązań zwiększył zadłużenie kapitału własnego oraz nieznacznie pogorszył płynność finansową, która utrzymała się na satysfakcjonującym poziomie.
Mniejsi deweloperzy w 2021 r. raportowali niewielki wzrost przychodów i kosztów wypracowując wyższy niż w 2020 r. wynik finansowy netto, co nieznacznie poprawiło ich rentowność sprzedaży (11,8 w II półroczu 2021 r. wobec 10,4 w I półroczu 2021 r. i 10,0 w II półroczu 2020 r.) oraz wskaźnik kosztów operacyjnych. Poziom produkcji w toku w drugim półroczu 2021 r. niższy niż w pierwszej połowie roku (w okresie dobrego popytu) potwierdził problemy małych jednostek po stronie podażowej. Mniejsze firmy deweloperskie mimo poprawy kondycji w 2021 r. względem 2020 r. charakteryzowały się słabszą niż większe jednostki sytuacją ekonomiczną, płynnością finansową oraz wskaźnikiem kosztów działalności operacyjnej.
Kilkunastu deweloperów notowanych na GPW według danych finansowych dostępnych do grudnia 2021 r. cechowała bardzo dobra kondycja finansowa oraz znacząca dynamika wzrostu w drugim półroczu przychodów i kosztów oraz rekordowo wysoka wartość wyniku finansowego co skutkowało najkorzystniejszym spośród analizowanych trzech grup wskaźnikiem z działalności operacyjnej (0,68) co potwierdza przenoszenie wzrostu kosztów na nabywców mieszkań. W ostatnim kwartale 2021 r. poprawiła się rentowość sprzedaży (20,4%), kapitału własnego (7,5%) i aktywów (3,1%) wobec niższych wartości w trzech poprzednich kwartałach (odpowiednio około 17%, około 4% i poniżej 2%).
Płynność finansowa utrzymała się na niskim, ale stabilnym poziomie z uwagi na wysoki poziom zobowiązań wobec kontrahentów w odniesieniu do majątku obrotowego. W strukturze pasywów przeważały zewnętrzne źródła finansowania (w IV kw. 2021 r.: 23% przedpłaty nabywców, 17% zobowiązania wobec pozostałych kontrahentów, 11% dłużne papiery wartościowe, ponad 8% kredyty bankowe). Od dwóch lat wraz z rozpoczęciem większej liczby inwestycji i kontraktacji mieszkań rejestrowano istotne znaczenie przedpłat w finansowaniu projektów i spadek posiłkowania się kredytem bankowym. Mimo dobrych wyników finansowych w 2021 r. nie zwiększono kapitałów własnych (41% w IV kw. 2021 r. wobec 42% w IV kw. 2020 r. i 42% IV kw. 2019 r.), co potwierdza wypłaty dywidend oraz inwestowanie w grunty pod kolejne projekty.
Dodatnie saldo przepływów netto i przepływów operacyjnych oraz ujemny poziom cash flaw z działalności inwestycyjnej i finansowej w grupie kilkunastu deweloperów notowanych na GPW potwierdzają generowanie sporych zysków, które przeznaczane były na inwestycje i spłatę zobowiązań finansowych.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję