Kilkuletni okres obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („specustawa mieszkaniowa”) pozwolił zdiagnozować istotne problemy, które utrudniają faktyczne korzystanie z mechanizmów ustawy.
Wydłużenie terminu obowiązywania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej
Z uwagi na fakt, że inwestycje realizowane na podstawie specustawy stanowią często kompleksowe, miastotwórcze projekty, które wymagają odpowiedniego zaangażowania specjalistów - otrzymujemy sygnały o trudnościach z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę w przewidzianym ustawą 3-letnim terminie. Problemy te wynikają również z konieczności realizacji całej inwestycji mieszkaniowej na podstawie jednego pozwolenia na budowę, co w zakresie większych projektów znacznie wydłużania etap formalnych przygotowań do inwestycji. Co więcej, uchwała wygasa jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę nie stanie się ostateczna. Oznacza to, że inwestor, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien uwzględnić również czas na ewentualne postępowanie drugiej instancji, które może zostać zainicjowane odwołaniem jednej ze stron. Rozwiązaniem byłoby wydłużenie terminu obowiązywania uchwały do co najmniej 5 lat.
Problem z obszarami szczególnego zagrożenia powodzią
Projekty aktów planistycznych takich jak studium uwarunkowań, plan miejscowy czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z ustawą - Prawo wodne wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi. Niestety, zamieszczony w prawie wodnym katalog uzgodnień nie obejmuje uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Tym samym, pomimo świadomości, że teren planowej przez nas inwestycji – np. zgodnie z lokalnym studium – stanowi obszar szczególnego zagrożenia powodzią, inwestor nie może uzgodnić projektu uchwały z uprawnionym do tego organem. Konsekwencją powyższego stanu, jest odmowa wydawania przez rady gminy uchwał o ustaleniu lokalizacji dla inwestycji położonych na takich terenach. Postulujemy rozszerzenie katalogu z art.166 ust. 2 ustawy – Prawo wodne o uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych.
Możliwość podziału nieruchomości gruntowej na podstawie uchwały lokalizacyjnej
Obecnie nie ma możliwości dokonania podziału nieruchomości na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej czy towarzyszącej. Jest to szczególne utrudnienie w przypadku realizacji inwestycji mieszkaniowych wielobudynkowych, a także dróg publicznych jako inwestycji towarzyszących. Niemożność dokonania podziału powoduje m. in. konieczność ustanawiania dużych wspólnot mieszkaniowych oraz brak możliwości wydzielenia gruntu pod drogi publiczne i przekazania ich gminie. Ma to szczególne znaczenia w przypadku realizacji dróg, które mają obsługiwać szkołę podstawową realizowaną przez inwestora inwestycji mieszkaniowej. Drogi takie powinny być publiczne, tymczasem brak możliwości ich wydzielenia stwarza niekorzystną sytuację prawną.
Ten sam problem będzie dotyczył terenu, który inwestor planuje przeznaczyć pod park, a następnie przekazać go gminie. Ten stan rzeczy jest oczywistym pominięciem legislacyjnym, polegającym na nieuzupełnieniu katalogu aktów planistycznych, w oparciu o które możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości. Katalog ten zawiera obecnie decyzję o warunkach zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie analogiczny charakter uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej jest oczywistym, że podział nieruchomości winien być dopuszczalny również w oparciu o tego typu uchwały.
Możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie uchwały lokalizacyjnej
W obecnym stanie prawnym nie jest możliwe dokonanie opóźnionego przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności na podstawie podjętej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Przyszli nabywcy lokali mieszkalnych zbudowanych na mocy specustawy mieszkaniowej będą zatem zobowiązani uiszczać roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciwieństwie do nabywców mieszkań zrealizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy czy planu miejscowego, a co za tym idzie będą bardziej obciążeni finansowo niżli ci drudzy.
Konieczna jest zatem likwidacja oczywistego pominięcia legislacyjnego, polegającego na nieuzupełnieniu katalogu aktów planistycznych umożliwiających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo jego własności, w sytuacji gdy w zgodności z nimi został przyjęty do użytkowania budynek mieszkalny. Katalog ten zawiera obecnie decyzję o warunkach zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie analogiczny charakter uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydaje się oczywistym, że podstawą przekształcenia powinno być również oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego, wzniesionego w zgodności z uchwałą.
