Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 2q22 sygnalizuje schłodzenie rynku – liczba mieszkań w toku budowy jest mniejsza niż kwartał temu (z uwagi na mniej mieszkań rozpoczynanych w ostatnich kwartałach). Liczba pozwoleń na budowę utrzymała się na wysokim poziomie, nieznacznie niższym q/q.
Zapisy księgowe deweloperów (o zatrudnieniu powyżej 9 osób) na koniec 1h22 wskazują na osłabienie popytu na mieszkania - zapasy gotowych mieszkań w 1h22 były wyraźnie wyższe r/r (o 63%). Przedpłaty klientów, o ile wzrosły znacząco r/r (o 67%), to wobec 2h21 rosły już wolniej (o 20%). Projekty mieszkaniowe w toku rosły (43% r/r vs 32% r/r w 2021), jest to efekt projektów rozpoczętych na przełomie lat 2020/2021. Przy kontynuacji słabszego popytu zapowiada to problemy ze sprzedażą mieszkań w 2h22.
Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w 2q22 silnie wzrosły - o 18-32% r/r zależnie od obiektu (vs 12-17% r/r w 1q22). Turbulencje na rynkach wielu surowców dla budownictwa, wysokie koszty energii i paliwa, niedobór kwalifikowanych kadr oznaczają utrzymanie wysokiego poziomu kosztów budowy.
W sierpniu 2022 wg danych bankowych raportowanych do BIK 876 tys. rachunków zostało objęte wakacjami kredytowymi o wartości 228 mld zł. Zawieszenie spłaty rat dotyczy 44,5% spośród 1,97 mln złotowych kredytów mieszkaniowych i stanowi 58% ich wartości do spłaty. Z wakacji kredytowych dotychczas w największym stopniu skorzystały osoby, które zaciągały kredyty w latach 2018–2019 (52,5%) i 2021–2022 (53,7%).
Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się w ostatnim okresie dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje obecnie niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy muszą uwzględniać dodatkową premię za ryzyko niskiej płynności. Niska transakcyjność utrudnia analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje mieszkaniami z segmentu premium oraz mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji może wzrosnąć w sytuacji gorszej koniunktury.
Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o 0-5% w perspektywie roku (3q22-2q23). Negatywnie na poziom cen działają:
(1) głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych;
(2) znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie;
(3) perspektywa stabilizacji kosztów budowy;
(4) wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie;
(5) realny spadek dochodów ludności.
Spadek cen będzie jednak hamowany przez:
(1) doświadczenia deweloperów z relatywnie szybkim dostosowaniem podaży mieszkań do słabszego popytu przez wstrzymywanie rozpoczętych projektów, ich etapowanie, a także dostosowanie struktury oferty do popytu;
(2) szybki wzrost stawek wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem;
(3) oczekiwania inflacyjne (długi okres wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności;
(4) wysokie koszty budowy ze względu na stosowanie materiałów budowlanych już z okresu wysokich cen;
(5) koszty DFG (deweloperzy przeniosą je na ceny mieszkań).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: