Rynek mieszkań ze swej istoty wymaga analizy na poziomie lokalnym, ceny mieszkań zmieniają się w zasadniczym stopniu pod wpływem uwarunkowań regionalnych.
W 4q22 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (rp) w zdecydowanej większości stolic wojewódzkich były zbliżone do poprzedniego kwartału, niewielkie spadki odnotowano w Olsztynie i Zielonej Górze (Tabela 8). W przypadku rynku wtórnego (rw) ceny transakcyjne w 7 stolicach nie zmieniły się wobec poprzedniego kwartału, w 6 miastach spadły q/q (o blisko 10% w Gdańsku, Bydgoszczy, Białymstoku i Kielcach), w 3 wzrosły q/q. Obserwowane zmiany w okresie tylko jednego kwartału mogą być skutkiem różnej liczby transakcji w bazie w porównywanych kwartałach, jak i zestawiania transakcji dotyczących wyraźnie różnych jakościowo mieszkań.
W 4q22 na rynku wtórnym w porównaniu z 4q21 ceny transakcyjne (CBN) wzrosły o kilka procent w 10 stolicach województw. Na rynku pierwotnym w 8 analizowanych miastach wystąpił r/r kilkuprocentowy wzrost cen transakcyjnych mieszkań, w pozostałych miastach ceny były zbliżone r/r; spadek o kilka procent r/r zanotowano w Gdańsku, Olsztynie i Katowicach (Tabela 8).
Indeks hedoniczny NBP, ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, w 4q22 sygnalizował wolniejszy wzrost cen na rynku wtórnym w stolicach wielu województw (por. Roz. 7), m.in. w Łodzi, Gdańsku, Białymstoku, Lublinie czy Olsztynie. Kontynuacja wzrostu cechowała Wrocław, Poznań, Szczecin i Warszawę. Indeks hedoniczny kształtujący się poniżej poziomu indeksu ceny metra mieszkania ogółem (bez uwzględnienia różnic jakościowych mieszkania) sugeruje większy udział w transakcjach droższych mieszkań, taka sytuacja występowała w Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku, Rzeszowie, Kielcach, Szczecinie i Lublinie. Wyższy poziom indeksu ceny m kw. na rynku ogółem niż na rynku wtórnym w Warszawie, Poznaniu, Lublinie, Wrocławiu i Olsztynie oznacza wyższe ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w tych miastach.
Zobacz także: Środowisko, społeczna odpowiedzialność i ład korporacyjny – czynniki ESG a spółka Protektor
Według monitoringu JLL rynku pierwotnego w 6 największych aglomeracjach deweloperzy w 4q22 sprzedali 8,5 tys. mieszkań, więcej o 29% w porównaniu z bardzo słabym 3q22, jednocześnie zdecydowanie mniej r/r (o 43%). Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 4q22 wyniosła ok. 6,8 tys., mniej o 53% r/r).
W konsekwencji wstrzymania sprzedaży części inwestycji i wyhamowania rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 4q22 zmalała do 48,6 tys. mieszkań (-6,2% q/q; +29,9% r/r). Skala wzrostu oferty r/r była zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach - oferta wzrosła najsilniej w Trójmieście (+58% r/r) i Poznaniu (+41% r/r), najmniej zaś w Krakowie (+12% r/r) i Łodzi (+16% r/r).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości
