Polski rynek nieruchomości w ostatnim czasie bije rekordy. Niestety, są to rekordy negatywne z perspektywy osób planujących zakup mieszkania. Eurostat niedawno potwierdził, że ceny mieszkań w Polsce rosły najszybciej w UE. Z kolei dane EBC pokazują, że mamy najdroższe kredyty hipoteczne w UE. Mamy jednak również dobre informacje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że sprzedający zaczynają obniżać ceny w ogłoszeniach. W czerwcu spadki odnotowaliśmy w 10 z 17 analizowanych miast. Ten spadek może być początkiem 2-3 lat stagnacji. Widać jednak również czynniki, które po raz kolejny mogą podbić ceny mieszkań.
Niedawno dane Eurostatu potwierdziły to, o czym już wiemy od dłuższego czasu. Ceny mieszkań w Polsce w I kw. 2024 r. były przeciętnie o 18% wyższe niż przed rokiem. Niespodzianką było jednak to, że był to najszybszy wzrost wśród wszystkich krajów UE. Oprócz nas, dwucyfrowy wzrost cen miała tylko Bułgaria (16%). Średnia dla wszystkich krajów UE wyniosła zaledwie 1%.
Ceny mieszkań zaczęły spadać
Tak szybkie wzrosty to już jednak przeszłość. Obecnie rynek zdecydowanie spowolnił. W czerwcu po raz pierwszy od maja 2023 r. odnotowaliśmy przewagę miast, w których ceny spadły. Spadki w stosunku do maja 2024 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast. Najmocniej spadły ceny w Toruniu, bo aż o 7,5%. Pozostałe miasta, w których sprzedający obniżyli ceny to Gdańsk (-3,1%), Rzeszów (-3,1%), Łódź (-2%), Białystok (-2%), Sosnowiec (-1,3%), Szczecin (-1,2%), Gdynia (-1%), Poznań (-0,8%) i Warszawa, w której spadek był jedynie symboliczny, bo o 0,1%.
Wzrosty i zarazem rekordowe ceny w nowych ofertach wystąpiły w Radomiu (+7,6%, 8 000 zł za m²), Częstochowie (+4,4%, 7 295 zł za m²), Bydgoszczy (+3,7%, 8 888 zł za m²), Lublinie (+2%, 10 612 zł za m²) i Wrocławiu (+0,8%, 13 405 zł za m²). W Katowicach i Krakowie też wystąpiły wzrosty w porównaniu z majem, ale przeciętna cena nie przebiła rekordowych poziomów z poprzednich miesięcy.
Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2024 r.
Najsłabiej radzi sobie segment małych mieszkań
Przewaga spadków pojawiła się dopiero w czerwcu, więc dane za cały II kw. 2024 r. wciąż pokazują wzrosty. Prezentujemy je, ponieważ tylko na takim większym zbiorze można pokazać wiarygodne informacje na temat cen w poszczególnych segmentach rynku – małych (do 35 m²), średnich (35-60 m²) i dużych mieszkań (od 60 m²).
Jeśli chodzi o zmiany, które dokonały się między pierwszym i drugim kwartałem tego roku, to najwięcej spadków (5 z 16 miast) odnotowaliśmy w segmencie małych mieszkań. Najmocniejsze spadki odnotowaliśmy w Sosnowcu (-9% q/q) i Wrocławiu (-6% q/q). W obu miastach tak duże zmiany są wynikiem chwilowego „wyskoku” przeciętnej ceny w I kw. 2024 r. i późniejszego powrotu do niższych poziomów.
Z kolei największy „wystrzał” cen odnotowaliśmy w przypadku małych mieszkań w Toruniu (+14% q/q) i średnich w Radomiu (+13% q/q). W tym pierwszym mieście po raz pierwszy przeciętna cena małych lokali przekroczyła 10 000 zł za m².
Z kolei patrząc na wszystkie analizowane miasta, przeciętna zmiana kwartalna wyniosła 1,5% dla małych mieszkań, 3,1% dla lokali średniej wielkości i 3,6% dla dużych. Widać więc, że segment małych lokali radzi sobie wyraźnie gorzej niż średnich i dużych.
Ofertowe ceny mieszkań za m2 w II kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2024 r.
Wzrosty cen mogą być sztuczne
Przy okazji warto dodać, że w takiej sytuacji, jaką mamy obecnie, informacje płynące z cen ofertowych mogą wprowadzać w błąd. Część obserwowanych wzrostów cen może być wynikiem tego, że sprzedają się głównie oferty z niższymi cenami. W rezultacie w ogłoszeniach rośnie udział ofert droższych, które gorzej się sprzedają, co sprawia wrażenie, jakby ceny rosły. Obecnie mamy zdecydowane spowolnienie na rynku, więc kupujący często mają szansę wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta podana w ogłoszeniu.
Możliwy duży napływ Ukraińców
Na horyzoncie widać już jednak czynniki i wydarzenia, które mogą znacząco zmienić sytuację na rynku. Zacznijmy od nowości. Dyrektor Departamentu Ochrony Ludności i Zarządzania Kryzysowego MSWiA, Dariusz Marczyński, powiedział w Sejmie: „Są wyraźne sygnały, że jesienią jest możliwy duży napływ ludności ukraińskiej do Polski. Wynika to z ataków Rosji na infrastrukturę energetyczną, ciepłowniczą i transportową, których skutki są coraz bardziej odczuwalne.” To może po raz kolejny podbić stawki najmu, co przełoży się na wzrost rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Inwestorzy znów mogą chętniej kupować mieszkania, co może zatrzymać spadki cen.
Należy jednak dodać, że nie wiadomo jaka będzie skala tego napływu oraz jak rozłoży się na terytorium naszego kraju. Wpływ na rynek nieruchomości może być znaczący tylko w części miast.
Szansa na dopłatę może podbić ceny
Kolejnym czynnikiem, który może przywrócić wzrost cen, jest program kredyt „naStart”. Co prawda planowane jest wprowadzenie różnego rodzaju ograniczeń – limitowana liczba wniosków w kwartale, limit dochodu, limit powierzchni mieszkania, limit kwoty kredytu objętej dopłatą, a być może również limit ceny kupowanego lokalu. Problem polega jednak na tym, że początkowo wiele osób spełniających podstawowe kryteria będzie wierzyło, że uda im się „zmieścić” w limitach. Wszyscy jednocześnie zaczną więc szukać mieszkania. Gdy sprzedający nagle zaczną odbierać po kilkanaście telefonów dziennie, z pewnością będą podnosić ceny.
Bez programu dopłat może nas czekać 2-3 lata zastoju
Nie oznacza to jednak, że jesteśmy skazani na dalszy wzrost cen. Bardzo prawdopodobny jest również scenariusz 2-3 lat stabilizacji cen lub nieznacznych spadków. Jest to prawdopodobne w przypadku, gdyby program dopłat do kredytów nie został wprowadzony lub został wprowadzony z bardzo restrykcyjnymi warunkami, a wspomniana nowa fala uchodźców z Ukrainy była niewielka.
W takim przypadku wzrosty cen będą ograniczały wysokie stopy procentowe i coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Obecnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi ok. 7,8%. To powoduje, że raty są dość wysokie, a zdolność kredytowa ograniczona. Znacząca poprawa nastąpi dopiero, gdy oprocentowanie spadnie w okolice 5% lub gdy znacząco wzrosną wynagrodzenia. Obecnie wydaje się, że taka znacząca poprawa wymaga 2-3 lat.
Kiedy ceny mieszkań mocno spadną?
Mało prawdopodobny jest natomiast mocny spadek cen. Do tego potrzebny byłby bowiem dłuższy czas, w trakcie którego Polacy odraczaliby decyzję o zakupie pomimo pierwszych, niewielkich spadków cen. Taka sytuacja zwykle ma miejsce np. gdy kupujący są przekonani, że za kilka miesięcy będzie jeszcze taniej, gdy nie kupują, ponieważ się czegoś obawiają, np. utraty pracy, lub gdy ceny są tak wysokie, że nawet po pierwszych obniżkach ceny lub raty kredytu nadal są zbyt wysokie w stosunku do dochodów potencjalnych nabywców.
Obecnie ceny mieszkań są bardzo wysokie, ale mocno wzrosły też wynagrodzenia, więc żaden z powyższych warunków nie jest spełniony. Warto jednak dodać, że to, co obecnie wydaje się mało prawdopodobne, za kilka miesięcy może już takie nie być. W ostatnich latach kilkukrotnie byliśmy już świadkami wydarzeń, które wcześniej wydawały się nieprawdopodobne.
