- Jak podwyżka podatku od najmu wpłynie na rynek nieruchomości? Czy wzrosną czynsze?
- Co z cenami mieszkań w największych miastach Polski do końca 2024 roku?
- Jak zmiany podatkowe faworyzują fundusze PRS nad zwykłymi właścicielami mieszkań?
Jak możliwe podniesienie podatku od najmu wpłynie na rynek nieruchomości? Czy czynsze pójdą w górę?
Podniesienie stawki ryczałtu spowodowałoby, że Polacy mniej inwestowaliby na rynku mieszkań na wynajem, a więcej pieniędzy na przykład chcieliby pożyczać rządowi poprzez zakup obligacji skarbowych. Jest to o tyle niepokojące, że w Polsce mieszkań wciąż jest za mało, a nasz rynek wynajmu jest wręcz bardzo mały.
Wyższy podatek od zysków z wynajmu będzie powodował, że właściciele mieszkań będą próbowali przerzucić koszty na najemców. Warunki do tego są dziś niesprzyjające, a więc nie uda się to właścicielom w pełni, co nie znaczy, że nie będą próbować. Częściowo na pewno się to uda, czyli wyższy ryczałt od przychodów z najmu może trochę podnieść stawki czynszów. Drugi efekt będzie taki, że zmaleje nam trochę skłonność do inwestowania w mieszkania na wynajem. To oznaczać może kosmetycznie mniejszą presję na wzrost cen mieszkań (mniej inwestorów będzie kupowało mieszkania na wynajem), ale też mniejszy przyrost oferty na rynku najmu i mniejszą konkurencję ze strony właścicieli mieszkań na wynajem o względy najemców (mniej remontów i mniej mieszkań w ofercie). Wyższe opodatkowanie będzie też powodowało, że więcej osób zastanowi się nad wynajmem na czarno. Już dziś w szarej strefie wynajmowanych może być nawet 150-200 tysięcy mieszkań. Abstrahując jednak od negatywnych efektów, to mielibyśmy tu ciekawy eksperyment. Nie mam bowiem pewności czy wyższa stawka ryczałtu od przychodów z wynajmu faktycznie pozwoli fiskusowi uzyskać wyższe wpływy podatkowe.
Trudno jednak ocenić skalę zmian czy zawirowań, póki nie znamy stawki nowego podatku. Niewielka zmiana stawki nie powinna doprowadzić do poważniejszych zawirowań, ale zbyt niefrasobliwe podnoszenie podatków od wynajmu (np. do 15-20%) może być dla naszego skromnego wciąż rynku poważnym ciosem. Całe szczęście MF zdementowało informacje na temat prowadzenia prac w tym kierunku.
Warto dodać, że zmiany w ryczałcie byłyby kolejnym krokiem, który tworzy przewagę podatkową dla funduszy PRS nad zwykłymi Kowalskimi mającymi mieszkania na wynajem. Wcześniej zakazano przecież uwzględniania amortyzacji w kosztach uzyskania przychodów oraz nakazano zwykłym właścicielom opodatkowanie przychodu, a nie dochodu. Dla osoby posiadającej jedno czy dwa mieszkania oznacza to w sumie znaczny wzrost obciążeń podatkowych, a chyba nie ulega wątpliwości, że zagraniczne fundusze mają znacznie większą niż zwykły Kowalski paletę możliwości przy optymalizacji podatkowej.
Zobacz także: Kryzys podaży mieszkań. Czy na pewno? Sedno problemów na rynku nieruchomości
Co z cenami mieszkań w największych miastach w Polsce do końca 2024 roku?
Jeśli nie stanie się nic zaskakującego, to otoczenie sprzyja raczej temu, aby na rynek mieszkaniowy w końcu zaczęła wracać normalność. Byłaby to diametralna zmiana po szalonych latach 2020-23, w ramach których popyt i podaż targane były gwałtownymi zmianami, a chroniczna nierównowaga doprowadziła do wzrostu cen.
Spodziewam się, że na koniec 2024 roku mieszkania będą o 5-10% droższe niż pod koniec 2023 roku. Za podwyżką stawek przemawia bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, której przejawem są szybko rosnące wynagrodzenia i bardzo małe bezrobocie. To organicznie pobudza popyt na mieszkania. Kredyty są dziś też tańsze i łatwiej dostępne niż rok czy dwa lata temu, choć wciąż oprocentowanie na poziomie około 7,5% to w przypadku kredytów mieszkaniowych dość wysoka stawka. Zanim jednak RPP nie wróci na ścieżkę obniżek stóp procentowych, to wiele się w tym obszarze nie zmieni. Całe szczęście drobne szanse na takie ruchy wciąż są pod koniec 2024 roku, a w 2025 roku prawdopodobieństwo takich działań jest znacznie większe. Niemniej na dynamikę zmian cen w 2024 roku nawet ewentualny spadek oprocentowania kredytów pewnie już nie zdąży wpłynąć. Podobnie sprawa przedstawia się z kredytem #naStart. Jego poprzednia wersja, czyli Bezpieczny kredyt 2% w drugiej połowie czerwca 2023 roku już zaczynał powoli działać, a nowy program mieszkaniowy wciąż tkwi na etapie konsultacji. Nie wiemy kiedy prace zostaną podjęte na nowo, ani czy rząd faktycznie nowy program uruchomi.
Z drugiej strony presję na wzrost cen wyraźnie ogranicza odbudowująca się oferta mieszkań na sprzedaż. Ta pod koniec ubiegłego roku była dramatycznie wykupiona, a mieszkań z dobrym stosunkiem ceny do jakości można było ze świecą szukać. Teraz sytuacja powoli się poprawia, choć wciąż oczekiwania sprzedających są bardzo zawyżone względem możliwości kupujących. W efekcie na przykład niektóre portale ogłoszeniowe sugerują, że przeciętny metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje 18-19 tysięcy złotych, podczas gdy prawdziwe ceny transakcyjne są bliżej 14 tysięcy. Tak więc jeśli gdzieś mielibyśmy szukać szans na jakąś drobną korektę cen, to taką mogą zaordynować właściciele mieszkań wystawionych na sprzedaż. Na poziomie cen transakcyjnych spodziewam się stabilizacji na poziomie mniej więcej obecnym, czyli tak jak wspomniałem wcześniej - na koniec 2024 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań powinny być o 5-10% wyższe niż pod koniec 2023 roku.
Zobacz także: Nieruchomości czy akcje? Zdumiewająca prawda o inwestowaniu w mieszkania
