„Easy come, easy go, little high, little low” - porównanie poziomu oferty rynku najmu z marca 2022 i marca 2023 przywodzi na myśl fragment utworu „Bohemian Rhapsody”.
Oferta po wojennym szoku odbudowała się bowiem bardzo szybko, a obecnie w większości miast przekracza poziom sprzed wybuchu wojny. Szczególnie silne odbicie zanotowaliśmy we Wrocławiu i Krakowie, a więc na rynkach, które określiliśmy jako najsilniej dotknięte wpływem uchodźców i na których wzrost cen był szczególnie imponujący. W Warszawie, gdzie wzrost cen był mniejszy, oferta rynku najmu wciąż jest niższa niż bezpośrednio przed wojną. Odbudowa oferty zbiega się w czasie z trudniejszą sytuacją po stronie popytowej. Po pierwsze, część osób będąca klientami rynku najmu wznowi swoje zainteresowanie zakupem mieszkania. Wiąże się to z powoli odbudowującą się siłą nabywczą kupujących na rynku transakcyjnym. Kluczowym bodźcem dla ożywienia aktywności kupujących byłoby spełnienie się oczekiwań dotyczących obniżki stóp procentowych. Impulsem dla rynku transakcyjnego, a bolączką dla rynku najmu, będzie program dopłat do rat kredytu z budżetu państwa - jest on bowiem dedykowany dla osób nieposiadających własnej nieruchomości, a więc zapewne w relatywnie dużym stopniu korzystających z oferty najmu. Po drugie, ważnym czynnikiem osłabiającym rynek najmu może być spowolnienie gospodarcze, a w szczególności spadek popytu na pracę, który w większym stopniu może dotknąć imigrantów, będących ważną częścią strony popytowej rynku najmu.
Zobacz także: Stawki najmu przestały rosnąć. Teraz będzie tylko lepiej?
Wyższa oferta i słabszy popyt oznacza większą skłonność do obniżek stawek czynszowych, co obserwujemy od czwartego kwartału 2022. Względnie odporny na korektę cen najmu pozostaje rynek warszawski, ale jak wspominaliśmy wyżej, wciąż nie odbudował on oferty do poziomu sprzed wojny.
Wraz z narastaniem oczekiwań na obniżki stóp procentowych, które widoczne jest choćby w spadku rentowności obligacji, zmienia się percepcja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji ze strony wynajmujących. Widząc malejące stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji, presja na dalsze podwyżki stawek czynszowych będzie gasnąć. Z drugiej strony, inflacja nie pozwala o sobie zapomnieć, co ma bezpośredni dodatni wpływ na poziom stawek najmu, a także osłabia wspomniane wcześniej oczekiwania na spadek stóp procentowych, co z kolei wpływa na poziom stawek pośrednio.
W obszarze wynajmu rynkowego sytuuje się najem instytucjonalny – oferta kompleksowej obsługi najemcy przez profesjonalnie zajmującego się tym operatora, adresowana do osób, których nie stać na zakup mieszkania (i które jednocześnie nie kwalifikują się na mieszkanie socjalne), jak również do osób, które preferują wynajem mieszkania od posiadania go na własność (zakupu na kredyt). Według szacunków Savills i Kancelarii DLA Piper w 2022 całkowita wartość inwestycji w sektorze PRS (Private Rented Sector) w Polsce przekroczyła 1,8 mld euro (z czego prawie 0,750 mld euro odnotowano w 2021). W ofercie inwestorów instytucjonalnych jest obecnie ok. 11,6 tys. mieszkań gotowych do wynajmu, są one zlokalizowane głównie w największych aglomeracjach – Warszawie (ok. 40% oferty ogółem), Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście i Katowicach. Liczba projektów na etapie budowy i planowania w perspektywie najbliższych 5 lat szacowana jest na ok. 47-50 tys. mieszkań, zmienia się ona wraz z deklaracjami dalszych inwestycji, jak i wycofywaniem się z zapowiadanych projektów. Łącznie ok. 65 tys. mieszkań w wynajmie instytucjonalnym w perspektywie najbliższych 5 lat wobec obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym (i 15,2 mln mieszkań ogółem w Polsce) ilustruje jednak w dalszym ciągu uzupełniający charakter tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Puls Nieruchomości. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
