- Rynek powierzchni handlowych od końca 2021 wykazuje na silne odbicie post-covid.
- Pomimo, że dwukrotne zamknięcie powierzchni handlowych nie zniechęciły kupujących do odwiedzin ani najemców do pozostania w istniejących obiektach (w 1h22 ponownie odnotowano dodatnią absorpcję, jak i powoli spadające pustostany, które pozostają generalnie niskie)…
- …to aktywność deweloperów od 2019 pozostaje przesunięta w kierunku mniejszych miast oraz małych parków handlowych. Zasoby centrów handlowych powoli spadają już od 4q19.
- W trakcie 1-3q22 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian, co jednak przy narastającej inflacji EUR oznaczało istotne spadki realne.
- Perspektywy rozwoju dla klasycznych centrów handlowych pozostają słabe. Nikła aktywność rozwojowa istniejących, a tym bardziej nowych operatorów handlowych raczej nie będzie skłaniać do dalszego wzrostu zasobów tego typu obiektów.
Na koniec 3q22 zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły 12,55 mln m2 , z tego 1,73 mln m2 w Warszawie.
Licząc 4q skum zasoby w kraju na koniec 3q22 przy podaży na poziomie około 332 tys. m2 wzrosły o 275 tys. m2 .
Ponownie odnotowano wyłączenia z zasobów netto (o blisko 57 tys. m2 ), tempo tego procesu było jednak kilkukrotnie wolniejsze niż w okresach z początku pandemii.
Na koniec 3q22 ponownie wzrost zasobów był najwyraźniejszy w miastach najmniejszych (o 219 tys. m2 r/r) . Niemniej, w miastach największych i średnich po raz pierwszy od 1q20 zarejestrowano niewielki wzrost zasobów wynoszący r/r na koniec 3q22 56 tys. m2 .
Nadal obserwujemy trend powolnej erozji centrów handlowych, ich poziom osiągnął maksimum w 3q19 (10,6 mln m2 ) . W trakcie 4q21-3q22 powierzchnia CH zmalała o 73 tys. m2 , do obecnego poziomu 10,28 mln m2 . Wyłączenia zasobów CH netto w tym okresie wyniosły 106 tys. m2 .
Wiodącym formatem nowoczesnego handlu pozostanie centrum handlowe, jednak wraz z budową kolejnych retail parków w małych ośrodkach ta forma handlu będzie silnie zyskiwała na znaczeniu przez kolejne kilka lat.
Na koniec 3h22 liczac 4q skum nowa podaż wzrosła r/r o 12%, wynosząc niemal 332 tys. m2 . Jest to wynik tylko nieznacznie niższy od średniej z ostatniej czterolatki przedcovidowej (2016-19 średnia nowa podaż wyniosła 347 tys. m2 ).
Nowa rzeczywistość podażowa oznacza, że parki handlowe zajęły miejsce centrów handlowych, natomiast miasta z czołowej 15 zostały zastąpione małymi miejscowościami.
W 1h22 absorpcja na 8 największych rynkach ponownie była dodatnia wynosząc 28 tys. m2 . Już w 2h21 absorpcja była pozytywna wynosząc dosyć symboliczne 19 tys. m2 kończąc jednak okres ujemnej absorpcji, który trwał od 2h19 czyli jeszcze przed wybuchem epidemii.
Mimo dwóch lockdownów dotykających centra handlowe można uznać, że wpływ epidemii covid-19 na poziom pustostanów na 15 głównych rynkach pozostał bardzo niewielki. Na koniec 2019 średnio współczynnik pustostanów wynosił 3,99%, na koniec 1h22 współczynnik wzrósł jedynie o 37 pb do 4,36%.
Patrząc długoterminowo współczynniki pustostanów rosną zasadniczo już od około 2010 i wynikają ze strukturalnych przeobrażeń branży handlowej, jak dotychczas wzrosty te są umiarkowane, a pustostany na prawie wszystkich rynkach pozostają niskie.
W długim okresie przewidujemy dalsze łagodne wzrosty pustostanów, w krótkim okresie prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza niewielka poprawa jako reakcja na koniec epidemii covid.
W 1-3q22 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian na wszystkich monitorowanych rynkach w kraju.
Czynsze referencyjne są obecnie o od 3% do 17% niższe niż przed epidemią. Wyjątkiem jest Warszawa i Lublin, gdzie czynsze są na niezmienionym poziomie.
Czynsze liczone w PLN spadły znacząco łagodniej ze względu na silne osłabienie się PLN wobec EUR w okresie od wybuchu pandemii. Natomiast biorąc pod uwagę ogólny wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR, zwłaszcza w 2022 spadły istotnie.
Wraz z restrukturyzacją handlu czynsze referencyjne dotyczące sklepów odzieżowych w centrach handlowych o powierzchni około 100 m2 są w grupie najbardziej narażonych na utratę wartości czynszowych.
Najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostają centra handlowe typu convenience oraz retail park.
W naszym przekonaniu spadki czynszów będą długotrwałe. Nawet jeżeli w sytuacji silnej inflacji czynsze nominalne nieznacznie wzrosną, rozwój ecommerce będzie negatywnie oddziaływał na dotychczas najbardziej dochodowy sektor modowy.
Transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie będzie obojętna na przeciętne wartości czynszowe. W centrach handlowych głównym generatorem wysokich czynszów dotychczas były sklepy modowe oraz z akcesoriami damskimi.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Nieruchomości Handlowe. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję