Ceny mieszkań zawsze wywoływały emocje. Nasilają się one zwłaszcza wtedy, gdy – tak jak teraz – mieszkania drożeją w dwucyfrowym tempie. Czy i kiedy to cenowe szaleństwo wreszcie się skończy? Na to pytanie odpowiedział ekspert rynku nieruchomości GetHome.pl, Marek Wielgo.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszym półroczu 2021 r. średnie ceny nowych mieszkań w większości największych miast wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. W Gdańsku ten wzrost był dwukrotnie większy! Tylko czy aby na pewno mieszkania podrożały aż tak bardzo?
Ile właściwie kosztuje nowe „M”
Sęk w tym, że średnie ceny, które są standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych, nie mówią do końca całej prawdy. Na mniejszych rynkach nawet pojedyncza inwestycja z wysokimi - jak na ten rynek - cenami może wywołać wrażenie, że mieszkania gwałtownie podrożały. Wielu analityków rynku nieruchomości najpewniej do dziś wspomina, jak na początku 2008 roku średnia cena nowych mieszkań we Wrocławiu niespodziewanie przewyższyła średnią w Warszawie. Ten „cud” spowodowało wprowadzenie do sprzedaży apartamentów w Sky Towers, które kosztowały wówczas średnio ok. 20 tys. zł za m kw.
I na odwrót. Mimo rosnących cen mieszkań, średnia może wydawać się stabilna lub nawet pikować. Z taką sytuacją mieliśmy z kolei do czynienia w połowie poprzedniej dekady. Ceny rosły, ale maskował je wzrost udziału mieszkań z cenami poniżej średniej. Deweloperzy dopasowali w ten sposób swoją ofertę do wymogu cenowego programu Mieszkanie dla Młodych (działał w latach 2014 - 2018). Przypomnijmy, że kupujący takie mieszkania za kredyt mogli uzyskać dofinansowanie do wkładu własnego.
Z kolei po 2018 r. w ofercie firm deweloperskich wzrósł udział mieszkań z górnej półki. Deweloperzy budują je bowiem głównie z myślą o klientach poprawiających swoje warunki mieszkaniowe albo kupujących takie mieszkania w celach inwestycyjnych np. pod wynajem lub jako bezpieczną lokatę. I właśnie efektem tego rodzaju zjawiska był mniej lub bardziej spektakularny wzrost średniej cen ofertowych, ale też transakcyjnych.
Nowe mieszkania drożeją, bo…
Rzecz jasna, jeśli rosną koszty budowy, a z taką sytuacją mamy już od kilku lat do czynienia (czemu poświęcony jest osobny artykuł w tym wydaniu magazynu), to rosną także ceny mieszkań. W tym roku inwestorom szczególnie mocno dały się we znaki drożejące materiały budowlane. Media alarmują, że niektóre z nich podrożały nawet o kilkadziesiąt procent. Oczywiście trzeba wziąć poprawkę na to, że poszczególne wyroby, np. styropian, mają niewielki wpływ na łączny koszt budowy. Spółka OWEOB „Promocja”, wydawca publikacji SEKOCENBUD ocenia, że w okresie od stycznia do sierpnia tego roku budowa mieszkań i domów podrożała przeciętnie o 6%.
Ceny mieszkań najpewniej w dużo większym stopniu windują lawinowo rosnące ceny działek. Według NBP, w Warszawie udział gruntu w cenie metra kwadratowego mieszkań wzrósł w ostatnich pięciu latach z ok. 16% do 21%.
Niestety, poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W największych miastach widać to po tym, jak kurczy się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. Po prostu taniej sprzedawać się ich już nie da. Pamiętajmy, że deweloper chce jeszcze zarobić.
Spektakularne zmiany obserwujemy szczególnie w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi. Przykładowo w tym ostatnim mieście, jeszcze w styczniu mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. stanowiły 78% wszystkich ofert z ujawnioną ceną, w kwietniu – 62%, a w lipcu – 42%. W Warszawie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem, bo ich udział w ofercie firm deweloperskich wynosił w lipcu już tylko 1%.
Ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni więc zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji zakupowej. Na podstawie danych GetHome.pl, którymi dysponujemy, widać bowiem wyraźnie, że w Bydgoszczy w lipcu aż 96% mieszkań w puli wprowadzonych na rynek miało cenę w przedziale 7- 8 tys. zł za m kw. Miesiąc wcześniej 76% mieszkań, które pojawiły się w sprzedaży miało cenę poniżej 7 tys. zł za m kw.
Tak działa prawo rynku
Oczywiście mieszkanie mieszkaniu nierówne. Ich cena odzwierciedla m.in. lokalizację (cenę gruntu), standard (m.in. jakość materiałów wykorzystanych do budowy i wykończenia) czy warunki zabudowy (m.in. wielkość garażu podziemnego). O tym, jakie mieszkania (w jakiej cenie) trafią na rynek decyduje popyt. A ten na początku tego roku był rekordowo wysoki. Napędzały go przede wszystkim niskie stopy procentowe.
Dla jednych mieszkania stały się bezpieczną lokatą dla oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroni ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń.
W efekcie firmy deweloperskie nie nadążały z produkcją mieszkań, więc ich oferta kurczyła się w zastraszającym tempie. Dla przykładu, warszawscy deweloperzy pod koniec czerwca oferowali ok. 8 tys. mieszkań, czyli o przeszło jedną czwartą mniej niż w styczniu. W tym roku gwałtownie skurczyła się także oferta firm deweloperskich we Wrocławiu. Na początku roku potencjalni nabywcy mieli do wyboru ok. 6,4 tys. mieszkań, zaś w połowie roku było ich już tylko ok. 5 tysięcy. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w niespełna osiem miesięcy, gdyby budowy stanęły. O równowadze rynkowej można zaś mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok sprzedaży.
Wzrost liczby chętnych na nowe mieszkania w warunkach ich ograniczonej podaży zwykle skutkuje wzrostem cen. Mechanizm jest następujący: z rynku znikają w pierwszej kolejności tańsze mieszkania. Te drogie, które pozostają, podnoszą średnią cenę. Jeśli kupujący zaakceptują wyższe ceny, to wówczas kolejne mieszkania, które deweloperzy wprowadzają na rynek, są jeszcze droższe. Przykładowo w Poznaniu prawie połowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w lipcu miało cenę w przedziale 8 - 9 tys. zł za m kw., choć najlepiej sprzedawały się tam mieszkania z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Widać też jednak wyraźnie, że coraz więcej nabywców akceptuje wyższe ceny. W czerwcu co czwarte sprzedane przez deweloperów mieszkanie kosztowało 8 - 9 tys. zł za m kw., zaś w lipcu – przeszło co trzecie.
Z kolei w Warszawie deweloperzy testują, jak rynek przyjmie mieszkania z ceną 12 - 15 tys. zł za m kw. W lipcu nie było na nie zbyt wielu chętnych. Wśród sprzedanych z 25% do 36% wzrósł natomiast udział mieszkań, za które deweloperzy zażyczyli sobie 10 - 12 tys. zł za metr.
Z drugiej strony, wielu deweloperów stosuje różnego rodzaju akcje promocyjne, aby przyciągnąć nabywców. Warto na nie polować - np. w maju firma Profbud, w jednej ze swoich warszawskich inwestycji, zaproponowała 9% rabat dla kupujących dwupokojowe mieszkania. W lipcu można tam było kupić mieszkanie z ogródkiem o 52 tys. zł taniej. Z sondy portalu RynekPierwotny.pl wynika, że promocjami kuszą też m.in. Dom Development, Atal, Lokum Deweloper, Ronson Development czy Murapol. Ta ostatnia zapewnia, że kupując wybrane mieszkanie w Warszawie w czasie Dnia Otwartego można zyskać nawet 49 tys. zł.
Deweloperzy włączyli drugi bieg
Pamiętajmy, że w warunkach tak dużej nierównowagi rynku, na wzroście cen mieszkań próbują zarabiać spekulanci. Deweloperzy zdają sobie z tego sprawę, dlatego podnoszą ceny, żeby zachować zysk dla siebie. Aby zatrzymać podwyżki konieczny jest więc wzrost podaży mieszkań. I tak się dzieje. Po kilku miesiącach spadku w lipcu odnotowaliśmy w większości miast wzrost liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Szczególnie cieszy to w przypadku Warszawy, bo tu sytuacja podażowa była wręcz dramatycznie zła. Warszawscy deweloperzy pod koniec lipca oferowali ok. 9,2 tys. mieszkań, czyli o 14% więcej niż jeszcze miesiąc wcześniej.
Warto też zwrócić uwagę, że w połowie miast – Krakowie, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu – deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. Niestety, w Poznaniu i Gdańsku zaobserwowaliśmy pogłębianie się nierównowagi rynkowej.
Na szczęście statystyki budowlane GUS wskazują na bardzo duży wzrost liczby mieszkań objętych pozwoleniami na budowę nie tylko w Poznaniu i Gdańsku, ale także w Łodzi, Krakowie, Katowicach i Warszawie. Wygląda na to, że w stolicy Górnego Śląska mamy do czynienia z boomem na rynku deweloperskim. Jedynie dane dla Wrocławia nie napawają optymizmem.
Czy ceny osiągnęły szczyt?
Przez ostatnich sześć miesięcy panowało powszechne przekonanie, że nowe mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki. Wygląda jednak na to, że w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, czyli w miastach, w których średnie ceny mieszkań przekroczyły pułap 10 tys. zł za m kw., zaczął się odwrót kupujących.
Przypomina to trochę sytuację z 2007 r., gdy deweloperzy ruszyli z kopyta z inwestycjami, jednak z powodu zbyt wysokich cen, kupujący przestali szturmować biura sprzedaży deweloperów w największych aglomeracjach. W dodatku wzrosło oprocentowanie kredytów, więc wiele firm zaczęło mieć problemy ze sprzedażą bardzo drogich mieszkań. Najbardziej przestraszeni takim obrotem sprawy byli trójmiejscy deweloperzy. W oczekiwaniu na dalszy rozwój wypadków często wstrzymywali się z wprowadzaniem do sprzedaży części budowanych mieszkań.
Co ciekawe, niewykluczone że i tym razem gdańscy deweloperzy jako pierwsi zdali sobie sprawę, że przeholowali z cenami. Jeszcze w czerwcu Gdańsk był liderem wśród największych miast pod względem wzrostu średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. To dlatego, że na rynek trafiła duża pula drogich mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za m kw. Odpowiedzią rynku był spadek sprzedaży. Deweloperzy prawdopodobnie doszli więc do wniosku, że aby ją zwiększyć muszą zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców. Efekty tego widzieliśmy w lipcu, gdy przeszło połowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży miało cenę nie przekraczającą 8 tys. zł za m kw. W efekcie ich udział w strukturze cenowej oferty wzrósł z 22% do 25%. Spadła natomiast średnia cena ofertowa, co wydarzyło się w tym roku po raz pierwszy.
Warto też zwrócić uwagę na jeszcze jedną ciekawą rzecz. Otóż część popytu przenosi się do miejscowości okalających największe aglomeracje, gdzie mieszkania są dużo tańsze. Może o tym świadczyć gwałtowny wzrost liczby mieszkań w statystykach budowlanych GUS. Dla przykładu, z pozwoleń na budowę wydanych w I poł. 2021 r. wynika, że w okolicach Warszawy najwięcej mieszkań powstanie w powiatach pruszkowskim, wołomińskim i piaseczyńskim, zaś w okolicach Gdańska - w powiatach gdańskim i kartuskim.
Czy już czas na spadek cen?
Jeśli w najbliższych miesiącach oferta deweloperska wzrośnie, na co wskazują statystyki budowlane GUS, to otwarte pozostaje pytanie, jak przedstawiać się ona będzie cenowo. Jeśli w ofercie wyraźnie wzrośnie udział mieszkań z ceną niższą od średniej, to istnieje możliwość, że odnotujemy jej spadek.
Oczywiście możliwy jest też scenariusz odwrotny. Przy czym ten pierwszy wydaje się całkiem prawdopodobny. Ponieważ od czterech miesięcy maleje liczba składanych wniosków kredytowych, więc może to skłonić deweloperów do zwiększania oferty mieszkań w segmencie popularnym.
Tym bardziej, że rząd zapowiada program gwarancji wkładu własnego dla kupujących mieszkania za kredyt. W dodatku wzrost stóp procentowych, którego ekonomiści spodziewają się raczej nie wcześniej niż w przyszłym roku, mógłby osłabić popyt.
