Coraz wolniejszy r/r wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym, dominacja zakupów gotówkowych i kontynuacja spadku transakcji to główne trendy w 3q22. Jest to efekt załamania popytu na mieszkania, głównie kredytowego, na skutek drogiego kredytu przy wysokich stopach procentowych, Dużo projektów w budowie, rozpoczynanych w warunkach boomu w 2021, może skłaniać deweloperów do promocyjnej sprzedaży gotowych mieszkań mniej atrakcyjnych, czy dłużej pozostających w ofercie.
Drastyczny spadek transakcji r/r w 1-3q22 (dane CBN) oznacza silne schłodzenie rynku mieszkaniowego. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021 (efekt odbicia po covidowym roku 2020), w 1-3q22 nastąpił spadek ich liczby nawet o 80% wobec 1-3q21. Wyraźnie gwałtowniej reaguje rynek pierwotny, bardziej wrażliwe są też mniejsze rynki lokalne (Tabela 1-2). Mniejsza liczba transakcji utrudnia ocenę trendów cenowych. Może pojawić się więcej sytuacji skrajnych, gdy na średnią składają się tańsze mieszkania na peryferiach czy o nieciekawej lokalizacji szczegółowej, i atrakcyjne mieszkania w centrum miasta czy całorocznych miejscowościach wypoczynkowych (zwykle trzymają cenę).
W 3q22 na rynku pierwotnym ceny mieszkań rosły r/r wyraźnie wolniej; w największych aglomeracjach wzrost spowolnił do jednocyfrowego (Wykres 1), co realnie oznacza niewielkie spadki, szczególnie w przypadku mieszkań źle zaprojektowanych, o słabej lokalizacji czy nieatrakcyjnym usytuowaniu w budynku. Upusty i kampanie promocyjne deweloperów często dotyczą takich właśnie mieszkań. W odniesieniu do poprzedniego kwartału ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w większości analizowanych miast były zbliżone lub wystąpiły niewielkie spadki (Aneks, Tabela 1). Rynek wtórny reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego. W 3q22 ceny transakcyjne na rynku wtórnym spowolniły r/r (Wykres 2). Wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym występowały zarówno jednocyfrowe wzrosty, jak i spadki zależnie od miasta (Aneks, Tabela 1 dla każdego miasta).
Indeks hedoniczny NBP1 , ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, dla grupy 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) w 3q22 wskazał kontynuację wzrostu cen r/r na rynku wtórnym (Wykres 6); w odniesieniu do poprzedniego kwartału wzrost spowolnił (Wykres 5).
Na rynku pierwotnym w 3q22 w Warszawie i mniejszych stolicach województw w porównaniu z 2q22 rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania zmalała wobec poprzedniego kwartału, co oznacza niewielkie pole manewru kupującego. Wzrost rozpiętości w 6 największych aglomeracjach (bez Warszawy) może oznaczać pojawienie się możliwości pewnych negocjacji (Wykres 7). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8-12%), szczególnie w największych aglomeracjach, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty (Wykres 8). Taka wysoka rozpiętość w analizowanych grupach miast tworzy przestrzeń do negocjacji.
Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest m.in. brak standaryzacji obiektów, a także uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. domu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i generalnie małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów (w tej edycji raportu to dane z okresu 4q21-3q22).
Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach
Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ziemskich. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 2018 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem. W ostatnich 5. latach (okres 2h17- 1h22) budownictwo indywidualne stanowiło prawie 60% mieszkań wybudowanych w powiatach ziemskich, 22% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 5% w stolicach województw. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo, najwyższy udział budownictwa indywidualnego w okresie 2h17-1h22 cechował powiaty ziemskie województwa świętokrzyskiego (88%), a także powiaty ziemskie i grodzkie województwa podkarpackiego (odpowiednio 83% i 34%), śląskiego (81% i 35%) i małopolskiego (77% i 38%).
Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w okresie 4q21-3q222 we wszystkich grupach największych miast rosły r/r - średnia cena m kw. to odpowiednio ok. 8 tys. zł (25,3% r/r, nieco wolniej niż w 3q21-2q22) vs 30,1% r/r w 3q21-2q22) w Warszawie i ok. 6,7 tys. zł w pozostałych największych aglomeracjach (23,3% r/r). W mniejszych stolicach wojewódzkich cena wzrosła do ok. 5,2 tys. (19,8% r/r). Ceny domów w powiatach grodzkich są zwykle wyższe niż w powiatach ziemskich (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy wyraźnym oddziaływaniu lokalizacji w dobrze skomunikowanych powiatach otaczających duże aglomeracje, atrakcyjności rynku pracy czy walorów turystycznych miasta/regionu.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Inwestycyjny Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję