Wysokie stopy procentowe kumulują popyt na przyszłość
Z perspektywy kupujących sprawa jest prosta – podwyżki stóp procentowych powodują, że kredyty stają się droższe. W porównaniu do sytuacji z września 2021 roku raty 25-letnich hipotek poszły w górę lub lada moment wzrosną o około 85%. Skutkuje to oczywiście spadkiem zdolności kredytowej. Ten jest amortyzowany poprzez rosnące wynagrodzenia i spadające marże kredytów mieszkaniowych, ale i tak można szacować, że przeciętna zdolność kredytowa spadła od sytuacji sprzed podwyżek stóp procentowych o około 40%. W efekcie część potencjalnych kupujących nie jest dziś w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania, a pozostali decydują się na zakup mniejszego metrażu lub lokum położonego w tańszej lokalizacji.
W praktyce sytuacja wygląda tak, że jeszcze we wrześniu 25-letni kredyt zaciągnięty na 300 tysięcy złotych wiązał się z ratą na poziomie około 1,4 tys. zł miesięcznie. Dziś posiadacz takiego długu musi co miesiąc oddawać do banku prawie 2,6 tys. zł.
Jeśli wierzyć notowaniom kontraktów terminowych, to wspomniana rata może jeszcze wzrosnąć o 5-10%. Należy podkreślić, że wzrost kosztu pieniądza, który obserwujemy, jest znacznie większy niż to, co sugerowały prognozy formułowane dosłownie kilka kwartałów temu. Pewnym pocieszeniem mogą być wynikające ze wspomnianych kontraktów przewidywania, że w drugiej połowie 2023 roku stopy procentowe zaczną w Polsce spadać, co może pozytywnie wpłynąć na koniunkturę w mieszkaniówce. O ile uda się ujarzmić inflację, utrzymując przyzwoitą kondycję gospodarki i dobrą sytuację na rynku pracy, pozwoliłoby to już w perspektywie kilku kwartałów na realizację przynajmniej części dziś odkładanego popytu na mieszkania.
Póki co konsekwencje cyklu podwyżek stóp procentowych wyraźnie ograniczają popyt na większe mieszkania zgłaszany przez nabywców posiłkujących się kredytem, a premiują deweloperów mających w ofercie relatywnie tańsze mieszkania (np. kompaktowe i na obrzeżach miast).
Trzeba przy tym pamiętać, że kredyty hipoteczne odpowiadają za około 30- 40% pieniędzy trafiających na rynek mieszkaniowy.
Lokaty na dłuższą metę nie są w stanie konkurować z mieszkaniami
Wyższe stopy procentowe działają jednak na rynek mieszkaniowy także przez mechanizm, który możemy nazwać „kanałem depozytowym”. Chodzi o to, że ktoś kto rozważa zakup mieszkania na wynajem, może porównywać jego rentowność (dziś szacowaną na 6-7% brutto, czyli około 5% netto) do oprocentowania lokat i rachunków oszczędnościowych. Te są dziś przeciętnie oprocentowane na 3-4%, choć najlepsze promocyjne oferty potrafią kusić stopą zwrotu na poziomie nawet 6-7% w skali roku.
To w oczywisty sposób może ograniczać skłonność do inwestowania w mieszkania na wynajem wśród bardziej zachowawczych inwestorów. Przy tym specyfika mieszkań na wynajem i lokat jest zupełnie odmienna. Te drugie są zupełnie bezobsługowe i pozwalają zarabiać jedynie na odsetkach, których 19% należy oddać fiskusowi. W przypadku mieszkań kosztem trochę wyższego ryzyka i dodatkowego wysiłku związanego z organizacją wynajmu mamy możliwość zarabiania nie tylko na przychodach z czynszu (podatek w formie ryczałtu o stawce 8,5%), ale też na potencjalnym wzroście wartości nieruchomości (po 5 latach brak podatku). Ten ostatni jest tym pewniejszy, im dłuższy jest nasz horyzont inwestycyjny. Historia rozwiniętych rynków uczy nas, że w dłuższym terminie sama strategia zakupu i trzymania mieszkania powinna dać zarobić realnie 1-2 pkt. proc. rocznie (ponad inflację)
Możemy ten mechanizm pokazać też na konkretnym, historycznym przykładzie. Gdyby ktoś w latach 2007-2021 inwestował w nieruchomości, akcje największych giełdowych spółek, obligacje lub lokaty, to najwyższą stopę zwrotu (128% nominalnie i 56% po uwzględnieniu inflacji) osiągnąłby inwestując w mieszkanie na wynajem w Warszawie. I wynik ten osiągnęliśmy pomimo wzięcia za punkt startowy momentu, w którym ceny mieszkań były niemal realnie najwyższe w historii
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję