Pozbycie się posiadanego lokum jest też dla wielu osób nieatrakcyjnym pomysłem w obliczu dwucyfrowej inflacji. Trudno się temu dziwić.
Historia pokazuje, że okresy wzmożonej inflacji są często momentem, w którym ceny nieruchomości rosną, chroniąc w ten sposób zainwestowany w nie kapitał.
Potwierdzają to dane z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat, które wyraźnie pokazują korelację pomiędzy zmianami cen nieruchomości i inflacją. Nawet więcej – w dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja).
Wzrost cen dóbr i usług (inflacja) ma bowiem zupełnie przeciwne działanie niż zmiany poziomu stóp procentowych. Ten pierwszy sprzyja wzrostom cen mieszkań, te drugie je ograniczają.
Dane za ostatnie lata sugerują, że w Polsce wzrost poziomu podstawowej stopy procentowej o 1 pkt. proc. powoduje spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań o około 2,5-3 pkt. proc. w skali roku.
Zważywszy na fakt, że w drugim kwartale 2022 roku mieszkania w dużych miastach drożały przeciętnie o ponad 15%, to teoretycznie wzrost podstawowej stopy procentowej do poziomu 5-7% spowodowałby, że nieruchomości przestałyby drożeć.
Byłoby tak jednak w świecie, w którym przy okazji nie mielibyśmy do czynienia z galopującą inflacją. Ta w sierpniu 2022 roku wg wstępnych wyliczeń przekroczyła poziom 16%16. Prognozy sugerują, że w całym 2022 roku inflacja wyniesie około 14%, a w 2023 roku będzie to ponad 12%17.
Historia uczy nas, że poziom inflacji ma wpływ na to, jak zmieniają się ceny mieszkań. Po części może wynikać to z faktu, że w otoczeniu wysokiej inflacji rosnąć powinny też koszty budowy, które są związane z cenami transakcyjnymi. Ponadto nieruchomości są uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału i naturalną tarczę przed inflacją. Efekt jest taki, że w ostatnich latach każdy dodatkowy punkt procentowy inflacji przekładał się przeciętnie na około 1,5 pkt. proc. dynamiki wzrostu cen mieszkań.
Lokaty na dłuższą metę nie są w stanie konkurować z mieszkaniami
W dłuższym terminie wzrost cen nieruchomości powyżej inflacji potwierdzają też dane z rynków rozwiniętych (Australii, Belgii, Finlandii, Francji, Hiszpanii, Holandii, Irlandii, Kanady, Niemiec, Norwegii, Szwajcarii, Szwecji, USA, Wielkiej Brytanii czy Włoch)18, ale mechanizm ten na przestrzeni ostatnich lat można było zaobserwować również w Polsce. Niestety dane o naszym rynku mają znacznie krótszą historię.
Gdyby jednak ktoś w latach 2007-2021 inwestował w nieruchomości, akcje największych giełdowych spółek, obligacje lub lokaty, to najwyższą stopę zwrotu (128% nominalnie i 56% po uwzględnieniu inflacji) osiągnąłby inwestując w mieszkanie na wynajem w Warszawie. I wynik ten został osiągnięty pomimo wzięcia za punkt startowy momentu, w którym ceny mieszkań były niemal realnie najwyższe w historii.
Na tym tle 10-letnie obligacje skarbowe pozwoliły zrealizować realny zysk na przyzwoitym poziomie 33%, lokaty jedynie zachowały realną siłę nabywczą kapitału, a akcje największych spółek przyniosły po uwzględnieniu inflacji stratę na poziomie prawie 50%. Przy czym należy dodać, że w 2007 roku detaliczne papiery skarbowe były sprzedawane na znacznie lepszych warunkach niż obecnie, a lokaty w badanym okresie były przyzwoicie oprocentowane – szczególnie jeszcze przed wprowadzeniem podatku bankowego.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję