Cena nieruchomości rolnych jest silnie zróżnicowana zależnie od lokalizacji (renta różniczkowa). Ceny nieruchomości rolnych niezabudowanych na terenach miejskich (renta miejska) są znacznie wyższe od usytuowanych poza granicami miast (renta agrarna). Szczególnie wysokie ceny występują w miastach na prawach powiatu – są one ok. 10 razy wyższe niż średnia krajowa dla niezabudowanych nieruchomości rolnych. Jest to ilustracja oczekiwanych i zdyskontowanych dochodów z inwestycji w ziemię, zdecydowanie wyższych przy gruntach pod zabudowę mieszkaniową czy usługową.
Wstępne dane za 2022 (mogą się jeszcze zmienić wraz z zarejestrowaniem wszystkich transakcji z 2022) wskazują na kontynuację wzrostowej tendencji cen użytków rolnych oraz gruntów pod zabudowę mieszkaniową i inną, przy wyhamowaniu/spadku cen gruntów pod zabudowę handlową i przemysłową. W przypadku tych dwóch ostatnich kategorii gruntów jest to ilustracja mniejszych inwestycji w warunkach niepewności makroekonomicznej i pogorszenia koniunktury.
Dane GUS dotyczące obrotu prywatnego użytkami rolnymi potwierdzają sygnalizowane tendencje z aktów notarialnych – wzrostową tendencję cen gruntów rolnych, na którą wpływały w ostatnich latach:
- postrzeganie zakupu ziemi jako tradycyjnie bezpiecznej inwestycji (choć mało płynnej, a także z ryzykiem prawnym trudnych do przewidzenia zmian regulacyjnych);
- niskie koszty stałe (niskie podatki i opłaty);
- wzrost wartości produkcji rolnej;
- kontynuacja wyrównywania poziomu cen ziemi po wejściu Polski do UE.
Wzrostom cen ziemi rolnej w 2023 sprzyjała poprawa wyników gospodarstw rolnych w poprzednim roku. Wyraźnie wyższe ceny surowców rolnych, będące w dużej mierze skutkiem wojny Rosji i Ukrainy, mimo wysokiej presji kosztów (m.in. nawożenia) spowodowały, że w 2022 dochód z rodzinnego gospodarstwa rolnego (dane FADN) zwiększył się o 55% r/r, po blisko 39-proc wzroście w 2021. Wysokie koszty odsetkowe mogły hamować aktywność inwestycyjną rolników. Niemniej, realne stopy procentowe wciąż były ujemne, co oddziaływało w kierunku zwiększania udziału wydatków inwestycyjnych na zakup ziemi, względem np. wydatków na maszyny rolnicze.
Istotne impulsy do wzrostu cen ziemi rolnej pochodzą też spoza rolnictwa – presja na grunty budowlane (i wzrost cen tych działek w sytuacji ich deficytu na największych rynkach miejskich) skłania do zakupu ziemi rolnej z zamiarem zmiany przeznaczenia gruntu, pomimo trudnej drogi proceduralnej odrolnienia ziemi. Ta sytuacja może być przyczyną niekiedy silniejszych wzrostów cen słabszych niż dobrych gruntów ornych.
