W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań w okresie 2q22- 1q23 w przedziale 0% do -5%. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego na mieszkania w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych od października’21 i niepewności związanej z wojną w Ukrainie; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń ostrożnościowych KNF dla banków; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie.
W perspektywie powyżej roku obecne decyzje deweloperów o wstrzymywaniu nowych projektów będą skutkowały obniżeniem nowej podaży i zahamują spadek cen. Szczególnie, jeśli zrealizują się prognozy ponownego przyspieszenia wzrostu gospodarczego od połowy 2023.
W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań powodowanej przez: (1) zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych i szybkie przejście do obniżek stóp procentowych z uwagi na obniżenie prognoz wzrostu gospodarczego; (2) dalszy wzrost inflacji; (3) ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych; (4) wysokie koszty budowy związane z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową; (5) koszty DFG uruchomionego od 1 lipca 2022, które deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań.
Analiza wyników ankiety NBP do przewodniczących Komitetów Kredytowych7 wskazuje, że w 1q22 większość ankietowanych banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych z uwagi na podniesienie stóp procentowych NBP, pogorszenie prognoz gospodarczych i pesymistyczne prognozy dla rynku mieszkaniowego.
Restrykcyjność polityki była łagodzona presją konkurencji banków uniwersalnych i hipotecznych oraz spadkiem popytu na kredyty mieszkaniowe (57% banków uznało spadek za znaczny) – w 1q22 nastąpiło zmniejszenie marży kredytowej (86% ankietowanych), 10% ankietowanych obniżyło wymagane zabezpieczenia a 9% zmniejszyło pozaodsetkowe koszty kredytu.
Przewidywania na 2q22 zakładają dwukrotne zwiększenie skali zaostrzania polityki kredytowej i kontynuację spadku popytu na kredyty mieszkaniowe (64% ankietowanych przewiduje znaczny spadek).
Pierwsze wyniki NSP 2021 potwierdzają obserwowane od 2015 negatywne tendencje demograficzne – spadek liczby ludności Polski i starzenie się społeczeństwa - z roku na rok będą one coraz silniej widoczne. Czynnikiem, który może osłabić te negatywne trendy demograficzne, jest rozpoczęta po inwazji Rosji na Ukrainę olbrzymia migracja uchodźców wojennych z Ukrainy, z których część może chcieć pozostać na dłużej w Polsce.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 2q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: