Do pełnego obrazu sytuacji na rynku mieszkaniowym potrzebujemy jeszcze danych na temat cen nieruchomości. Subindeks, w ramach którego badamy sytuację w tym obszarze, zanotował nieznacznie wyższy wynik niż w pierwszym kwartale 2022 roku. W tym wypadku również zderzają się bardzo mocne siły. Z jednej strony mamy dane za drugi kwartał, z których wynika, że w największych miastach mieszkania były o 15,1% droższe niż przed rokiem8. Otoczenie rynkowe sugeruje jednak, że ta dynamika zmaleje. Ponadto w związku z wysokim odczytem inflacji doszło też do zniwelowania wzrostów cen mieszkań w ujęciu realnym.
Warto mieć przy tym świadomość, że dane historyczne (zarówno z Polski, jak i ze świata) sugerują istnienie mocnego powiązania pomiędzy poziomem inflacji i nominalnymi cenami nieruchomości. Właśnie dlatego rynek mieszkaniowy jest często uznawany za bezpieczną przystań. Szczególnie dziś chęć ochrony kapitału przed inflacją może być jednym z ważnych argumentów przemawiającym za inwestowaniem na tym rynku. Trzeba mieć jednak świadomość, że mechanizm ten działa tym lepiej, im dłuższy jest horyzont inwestycyjny. Z szacunków HRE Investments opartych o dane z 15 rynków rozwiniętych wynika, że zakup mieszkania na wynajem na co najmniej 10 lat daje nam niemal pewność zysku wyższego niż inflacja. Efekt tej inwestycji jest oczywiście lepszy, jeśli mieszkanie nie stoi puste, ale jest wynajmowane.
Rok 2022 pod znakiem pogorszenia koniunktury w mieszkaniówce
Biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za drugi kwartał 2022 roku na 0,605.
Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że ocena koniunktury w mieszkaniówce w drugim kwartale 2022 roku wciąż pozostaje w obszarze pozytywnym (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się wyraźnie poniżej górnych progów ostrożnościowych (pierwszy - 0,85 pkt., drugi - 0,9 pkt. i trzeci - 0,95 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto wyraźnie niższy niż pod koniec 2021 roku. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku podlega bardzo wyraźnemu schłodzeniu. Ma to przełożenie na wyraźny spadek liczby zawieranych transakcji w porównaniu do sytuacji z 2021 roku. Należy jednak pamiętać, że wtedy popyt na mieszkania był nienaturalnie wysoki. Wspierała go realizacja odroczonego popytu, który kumulował się w 2020 roku, a więc w pierwszym roku epidemii, podczas którego banki wyraźnie zakręciły kurki z kredytami. Dziś już wiemy, że działanie to było nadmiernie restrykcyjne i przyniosło chwilowe załamanie na rynku budowlanym, a potem gwałtowny przyrost popytu, gdy dostęp do kredytów został ponownie ułatwiony. Efektem były bardzo szybkie wzrosty cen mieszkań. Istnieje ryzyko powtórzenia się podobnego mechanizmu na przestrzeni najbliższych lat.
Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja sugeruje jednak schładzanie koniunktury, czego emanacją jest spadek liczby zawieranych transakcji, a efektami pobocznymi malejąca liczba inwestycji wprowadzanych na rynek, dodatkowa presja popytowa na rynku najmu i kumulowanie się niezaspokojonego popytu ze strony kupujących, którzy zostali okresowo wypchnięci z rynku.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: