Inwazja Rosji na Ukrainę natychmiast wprawiła rynki na całym świecie w niestabilny stan, co zwiększyło niepewność i może prowadzić do zmniejszenia wydatków przez konsumentów. Główną konsekwencją wojny w Ukrainie są wyraźnie wyższe ceny energii, które rosły od czasu, gdy po raz pierwszy pojawiła się wiadomość o rosyjskiej inwazji. Jeśli konflikt będzie trwał długo, a ceny energii pozostaną wysokie, może to uderzyć w rynek mieszkaniowy.
Wyższe ceny energii mogą sprawić, że konsumenci będą jeszcze bardziej obawiać się dokonywania dużych zakupów. Eskalacja wojny może ponadto doprowadzić do jeszcze bardziej ograniczonych łańcuchów dostaw. Skutkiem tego mogą być wyższe ceny na rynku mieszkaniowym.
Sytuacja w Rosji i Ukrainie stwarza znaczną niepewność, ale na razie eksperci niechętnie zmieniają swoje prognozy dla wiosennego rynku mieszkaniowego, mimo że przyznają, że przyszłość jest bardziej nieprzewidywalna niż wcześniej.
Zobacz też: Nieruchomości: ceny mieszkań rosną, a popyt maleje – prognozy rynku mieszkaniowego na 2022
Jak rynek mieszkaniowy w Polsce wyglądał w zeszłym roku?
Rok 2021 był wyjątkowy pod wieloma względami. Łącznie na rynku pierwotnym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sprzedano 69 tys. mieszkań.
Tak wysokie wyniki to efekt wyjątkowo wysokiej sprzedaży w I i II kwartale. W drugiej połowie roku w większości miast liczba transakcji była znacznie niższa. Bardzo dobre wyniki sprzedaży odnotowane w I półroczu 2021 r. mogą być po części efektem przesuniętego popytu podczas dwóch pierwszych fal pandemii w 2020 roku.
Ceny mieszkań rosły szybciej niż gwałtownie rosnąca inflacja. Niemal przez cały rok panowało na rynku przekonanie, że kupno mieszkania to dobry sposób na zabezpieczenie oszczędności lub zysków przed jego odsprzedażą w przyszłości. Szybki wzrost cen spowodowany był zarówno wzrostem popytu przewyższającego podaż, jak i wzrostem kosztów realizacji inwestycji.
Brak podaży na niektórych rynkach spowodował, że popyt inwestycyjny płynął na inne rynki, gdzie ceny były jeszcze niższe lub dostępna była oferta atrakcyjna z innych powodów. Mechanizm ten tłumaczy przede wszystkim rekordową sprzedaż w Łodzi, ale także w pewnym stopniu w Poznaniu i Trójmieście.
Wojna w Ukrainie powoduje wzrost cen mieszkań w USA
Po miesiącach szalejącej inflacji inwazja na Ukrainę dodała jeszcze więcej oliwy do ognia, powodując "ekstremalny niedobór" domów na sprzedaż, co jeszcze bardziej podniosło ceny.
Rynek nieruchomości od miesięcy jest napięty. Popyt na nowe domy jest rekordowo wysoki, ale pandemia i opóźnienia w łańcuchu dostaw rzadkich materiałów budowlanych, takich jak drewno, utrzymują liczbę nowych domów na sprzedaż na historycznie niskim poziomie. Aktywne aukcje w Stanach Zjednoczonych są obecnie o 24 proc. niższe niż w zeszłym roku i szokująco o 50 proc. niższe niż w marcu 2020 r.
Wojna na Ukrainie wstrząsnęła światową gospodarką, powodując spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w USA po tygodniach podwyżek.
Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych ułatwia wejście na rynek większej liczbie nabywców domów, co spowodowało chwilowy wzrost konkurencji o nowe domy. Kredyty hipoteczne spadły z 3,89% do 3,76% w tygodniu po inwazji na Ukrainę.
Globalna niepewność na rynkach finansowych jednym ze skutków wojny w Ukrainie
Wojna stworzyła globalną niepewność gospodarczą, a w czasach niepewności inwestorzy mają tendencję do odchodzenia od akcji i kupowania obligacji rządowych, ogólnie uważanych za znacznie bezpieczniejszy sposób trzymania aktywów.
Ponieważ oprocentowanie obligacji jest ściśle powiązane ze stopami procentowymi pożyczkodawców hipotecznych, kiedy oprocentowanie obligacji rośnie, podobnie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych, co prowadzi do obniżenia ogólnych kredytów hipotecznych.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych rosło przez kilka tygodni przed inwazją, która zdaniem ekonomistów osłabi konkurencję i ochłodzi wygórowane ceny rynkowe. Wieści o inwazji i wynikającej z niej nieprzewidywalności gospodarczej zakłóciły to równanie, ponieważ nagle niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowało wzrost popytu na nowe domy.
Działania Rezerwy Federalnej wobec wojny w Ukrainie
Fed opracował plany wprowadzenia stopniowo wyższych podwyżek stóp procentowych w ciągu roku, aby złagodzić niekontrolowaną inflację, która wpływa na wszystko, od cen mieszkań po ceny w supermarketach w USA, co ostatecznie doprowadziłoby do ponownego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. I mimo obecnych uwarunkowań geopolitycznych jest mało prawdopodobne, aby bank centralny zmienił kurs w tej sprawie.
Wojna w Ukrainie a rynek mieszkań w Wielkiej Brytanii
Rosyjska inwazja na Ukrainę nasiliła konkurencję o energię, ponieważ kraje importujące z Rosji zaczynają jej szukać gdzie indziej. Będzie to miało konsekwencje dla cen domów i paliw, gwałtownie podwyższy ceny energii, inflację, a także zwiększy niepewność gospodarczą.
Perspektywa rosnącej inflacji i rosnących stóp procentowych również usunie wiatr z żagli rynku, ponieważ prawdopodobnie nie będzie już tanich ofert hipotecznych. Ci, którzy już zabezpieczyli kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, mogą być wdzięczni za to co mają. Dla tych, którzy chcą kupić, wyższe stawki prawdopodobnie sprawią, że przeprowadzka lub zakup pierwszego domu będą o wiele mniej opłacalne.
Jednak jest mało prawdopodobne, aby wpłynęło to na siły rządzące brytyjskim rynkiem nieruchomości, ponieważ nierównowaga podaży i popytu pozostaje mocno zakorzeniona. Wczesne anegdotyczne dowody sugerują, że konflikt będzie miał ograniczony wpływ na apetyt Wielkiej Brytanii na nieruchomości.
Co będzie potrzebne, aby ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły? Halifax przekazał, że przeciętny dom jest teraz wart o 11 proc. więcej niż rok temu. Marcowy wzrost był największy od sześciu miesięcy i oznacza, że ceny rosły już dziewięć miesięcy z rzędu.
To, że ceny nieruchomości rosną, nawet o tę kwotę, nie jest do nową wiadomością. Taka była tendencja od dziesięcioleci, z zaledwie kilkoma krótkimi okresami spadku cen – na przykład w czasie kryzysu kredytowego i finansowego. Ale to, co sprawia, że obecne wzrosty są bardziej godne uwagi, to fakt, że pojawiają się one w czasie, gdy fundamenty rynku nieruchomości wydają się najsłabsze od bardzo dawna.
Jedynym znaczącym czynnikiem ekonomicznym, który obecnie wspiera ceny nieruchomości, jest niskie bezrobocie. Podwyżki płac nie nadążają za inflacją, ale ludzie generalnie czują się bezpiecznie w swojej pracy, co oznacza, że nadal mogą być pewni, że dokonają spłaty, nawet jeśli są wyższe.
Aby to się zmieniło, może to wymagać bardziej wyraźnego i bolesnego spowolnienia gospodarki. Jeśli firmy zaczną borykać się z szerszą recesją, kupujący mogą być mniej skłonni do zapisywania się na wyższe spłaty kredytu hipotecznego.
Pomysły Kanady na obniżenie cen mieszkań
Kanada zabroni większości obcokrajowców kupowania domów przez dwa lata i przekaże miliardy dolarów na pobudzenie działalności budowlanej, próbując ochłodzić rosnący rynek nieruchomości.
Ceny mieszkań w Kanadzie wzrosły bowiem o ponad 50 proc. w ciągu ostatnich dwóch lat, a w lutym rynek odnotował rekordowy miesięczny wzrost cen nieruchomości.
Zakaz kupowania za granicą nie będzie miał zastosowania do studentów, zagranicznych pracowników lub obcokrajowców, którzy są stałymi mieszkańcami Kanady.
Ponadto kilka miliardów dolarów z budżetu zostanie przeznaczonych na budowę tanich mieszkań i pomoc samorządom w aktualizacji ich systemów, aby umożliwić szybszą budowę nowych nieruchomości.
Podczas zeszłorocznej kampanii wyborczej partia Trudeau zaproponowała również zakaz "licytacji w ciemno" na domy – dominujący system, w którym oferty są utrzymywane w tajemnicy, gdy ktoś wystawia dom na aukcji.
Zobacz też: Prowincja już nie tania? Ceny mieszkań w mniejszych miastach drożeją!
Ceny mieszkań w Holandii spadają po raz pierwszy od trzech lat
Po latach stale rosnących cen domów na rynku mieszkaniowym pojawiły się pierwsze oznaki ochłodzenia. W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2022 roku nabywcy domów płacili średnio o 2,1 procent mniej za istniejący dom niż w poprzednim kwartale.
Średnia cena za istniejący dom wyniosła w pierwszym kwartale 428 000 euro. Choć to mniej niż na koniec ubiegłego roku, to i tak jest o prawie 14 proc. wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku. Ten wzrost rok do roku jest jednak mniej ekstremalny niż w poprzednich kwartałach, kiedy ceny domów wzrosły o około 20 procent w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.
Rynek mieszkaniowy jest nadal napięty. Holender szukający domu zazwyczaj wybiera między mniej niż dwoma domami. Inną oznaką napięcia jest częste przebijanie licytacji. Spośród wszystkich sprzedanych domów 79 procent poszło za cenę wyższą niż cena wywoławcza.
Pod koniec marca w sprzedaży było nieco ponad 17 tys. mieszkań – o 10 proc. więcej niż pod koniec grudnia, ale o 4 proc. mniej niż rok wcześniej. Pośrednicy w handlu nieruchomościami sprzedali 29 tys. domów w pierwszym kwartale, o 19 proc. mniej niż rok wcześniej.
Na przegrzanym rynku mieszkaniowym w Holandii czuć więc lekki optymizm, ale wciąż jest się tam czym martwić. Podaż mieszkań jest nadal zbyt mała. Rodzaj domów, które zostaną wystawione na sprzedaż, również nie odpowiada potrzebom osób poszukujących domu. Ponadto brak jest odpowiedniej siły roboczej oraz materiałów, co może utrudnić powstawanie nowych domów.
Nowowybudowane domy były w pierwszym kwartale o 11,5 proc. droższe niż rok wcześniej. Sprzedały się one średnio za 466 tys. euro.
Zobacz też: Jakie mieszkania wybierają najmłodsi nabywcy? Zobacz najnowszą sondę serwisu dompress.pl
