Inwazja Rosji na Ukrainę w krótkim okresie mogła osłabić aktywność inwestorów w tym zakresie z uwagi na ryzyka inwestycji w kraju przyfrontowym. Niemniej jednak w długim okresie duży potencjał rynku wynajmu prawdopodobnie będzie skłaniać do kontynuacji inwestycji.
Na rynku jest obecnie ok. 7,3 tys. mieszkań gotowych do wynajmu instytucjonalnego, są one zlokalizowane głównie w największych aglomeracjach. Najwięcej lokali oferuje Resi4Rent (2,3 tys. lokali) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (2 tys. lokali). W trakcie budowy lub w fazie planowania jest łącznie ok. 26 tys. mieszkań. Według szacunków Fundacji Rynku Wynajmu zasób PRS w perspektywie 2028 może wynosić ok. 93,9 tys. mieszkań (łącznie mieszkania istniejące w budowie oraz zapowiedzi inwestycyjne).
Wspomniane ok. prawie 94 tys. mieszkań w wynajmie instytucjonalnym w perspektywie najbliższych 7 lat wobec obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym (i 15,2 mln mieszkań ogółem w Polsce) ilustruje jednak w dalszym ciągu uzupełniający charakter tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należą:
- Niewielki spadek liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 3q22 oddano 57,6 tys. mieszkań (-1,9% r/r vs +4,1% r/r w 2q22). Liczba oddanych mieszkań deweloperskich praktycznie nie zmieniła się (-0,3% r/r vs +10,9% r/r w 2q22). Deweloperzy w 3q22 oddali do użytku 63,4% mieszkań ogółem. W 3q22 wzmocnił się spadek mieszkań oddawanych do użytku przez indywidulanych inwestorów (-3,4% r/r vs +0,4% r/r w 2q22). Ich udział w 3q22 zmalał do 35,7% (-0,5 pp r/r).
W 10 największych miastach (o liczbie mieszkańców pow. 300 tys.) w 3q22 łącznie oddano do użytku 15,8 tys. mieszkań (18,7 tys. w 3q21), spadkowe tendencje liczby oddanych mieszkań (dwucyfrowe od 1q22) utrzymują się. Liczba mieszkań oddanych do użytku zmalała w 7 miastach (znacząco w Poznaniu, Lublinie i Łodzi), natomiast wzrosła istotnie w Bydgoszczy i Gdańsku (Tabela 2).
- Dalszy silny spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w 3q22 (-37,3% r/r i -17,9% r/r w 2q22), rozpoczęto 45,1 tys. mieszkań (w tym 22,3 tys. to mieszkania deweloperskie, o 44,8% mniej niż w 3q21).
- Spadek liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań o 20,6% r/r (vs +6,7% r/r w 2q22), co jest konsekwencją silnego spadku liczby pozwoleń na budowę mieszkań dla inwestorów indywidualnych (-35% r/r vs -20,5% r/r w 2q22); w przypadku deweloperów liczba pozwoleń zmalała o 10% r/r.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 3q22 sygnalizuje wzmocnienie spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy, ich liczba kolejny kwartał maleje wobec poprzedniego kwartału (konsekwencja malejącej r/r od trzech kwartałów liczby mieszkań rozpoczynanych). Zmalała również (-5% q/q) łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach (Wykres 17).
Zmiany w wolumenie rozpoczynanych mieszkań są różne zależnie od lokalizacji. Spadek liczby rozpoczynanych projektów mieszkaniowych w okresie 1-3q22 był największy w grupie pozostałych miast na prawach powiatu (-38,3% r/r); w 6 aglomeracjach liczba rozpoczynanych projektów zmalała o 30,7%, a w powiatach ziemskich (-15,1% r/r).
Analiza struktury rozpoczynanych mieszkań deweloperskich pokazuje wysoką aktywność deweloperów w powiatach ziemskich w ostatnich trzech latach (Wykres 18). W 1-3q22 udział mieszkań rozpoczynanych w powiatach ziemskich wzrósł do 45% (o 6,2 pp r/r), natomiast zmalał umiarkowanie w 6 największych aglomeracjach (31,7%;-1,9 pp r/r) i wyraźnie w pozostałych miastach na prawach powiatu – z 27,2% do 22,9%. Przyczynami takiej sytuacji są m.in. ograniczona dostępność terenów budowlanych w dużych miastach w rozsądnej cenie oraz względnie tańsze mieszkania w strefie podmiejskiej czy mniejszych miejscowościach. W pewnej mierze jest to też to efekt zmiany preferencji konsumenckich - wzrost zainteresowania zamieszkaniem w miejscowościach o mniejszej gęstości zaludnienia, dużej ilości zieleni, czystym powietrzu. Przesłanką takich decyzji jest też systematyczna poprawa infrastruktury komunikacyjnej, która skraca czas dojazdu do pracy czy szkoły, a także upowszechnienie pracy zdalnej.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Inwestycyjny Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję