Z danych portalu bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że od początku roku średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej wzrosły w Łodzi – aż o 24%. W pozostałych miastach tegoroczne podwyżki sięgały średnio od 9% w Krakowie do 20% w Gdańsku i Wrocławiu.
Jak widać sytuacja w poszczególnych miastach jest mocno zróżnicowana. W listopadzie w Katowicach średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 5%, a w Gdańsku i Łodzi utrzymała poziom z października. Są też jednak i takie miasta, w których odnotowaliśmy wzrost średnich cen mieszkań. We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie podrożały one o 1-2%, zaś w Poznaniu odnotowaliśmy aż 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego.
Tak wysokie podwyżki w skali zaledwie jednego miesiąca są skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli bardzo drogich jak na dany rynek mieszkań.
We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi, a w listopadzie – w Poznaniu. Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez poznańskich deweloperów przekraczała 13,6 tys. zł za m kw.!
Dodajmy, że średnie ceny mieszkań są standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendu rynkowego. Jednak, żeby mieć pełniejszy obraz rynku, warto jest też analizować strukturę cenową oferowanych na nim mieszkań.
Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Łodzi. Jeszcze w styczniu mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. stanowiły w tym mieście aż 78% wszystkich ofert z ujawnioną ceną, w kwietniu – 62%, a w listopadzie – 17%. W Warszawie i Krakowie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem, bo ich udział w ofercie firm deweloperskich wynosił w listopadzie już tylko 1%.
Dodam, że w tym roku we wszystkich największych miastach wzrósł udział mieszkań z ceną powyżej średniej. Najbardziej w Łodzi i Wrocławiu, czyli tam, gdzie średnia wzrosła najbardziej.
Poprzeczka cenowa ciągle w górę
Czy ten trend się zmieni? Raczej trudno sobie wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. Np. w tym roku inwestorom szczególnie mocno dają się we znaki drożejące materiały budowlane. Z danych serwisu Intercenbud wynika, że w trzecim kwartale koszty prac ogólnobudowlanych w budownictwie wielorodzinnym były średnio o 5,7% wyższe niż rok wcześniej. A przecież drożeją nie tylko materiały budowlane. Jeszcze szybciej rosną ceny działek oraz ich udział w cenie metra kwadratowego mieszkania.
Rzecz jasna nie można wykluczyć spadku średnich cen. Stanie się tak, jeśli w ofercie firm deweloperskich wyraźnie wzrośnie udział mieszkań z ceną niższą od średniej. W październiku z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w Krakowie. Do sprzedaży trafiła bowiem pula mieszkań, których średnia cena wynosiła 10,1 tys. zł za m kw., a w ofercie skurczył się udział mieszkań w segmencie premium.
Niestety, w listopadzie znów przeważały w nowej podaży stosunkowo drogie mieszkania (średnio po 12,3 tys. zł za m kw.), a równocześnie najlepiej sprzedawały się tańsze (średnio po 10,8 tys. zł za m kw.). Średnia cena metra kwadratowego tych, które zostały w ofercie na koniec listopada zbliżyła się więc do poziomu z września.
Kiedy średnie ceny zaczną spadać?
Wydaje się, że spadek średnich cen jest najbardziej prawdopodobny właśnie w tych miastach, w których przekroczyły one pułap 10 tys. zł za m kw. Wiele wskazuje bowiem na to, że jest to poziom, który coraz mniej kupujących będzie w stanie zaakceptować. Widać to po wynikach sprzedaży w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku.
W dodatku możliwości kupujących skurczą się wskutek wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Przypomnę, że Rada Polityki Pieniężnej (RPP) w dwóch ruchach podniosła stopę referencyjną NBP z 0,1 proc. do 1,25 proc. W efekcie trzymiesięczny WIBOR, który jest najczęściej stosowanym przez banki składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych wzrósł z 0,25 proc. do 2,06 proc. na koniec listopada.
Ekonomiści przewidują, że RPP nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa w tej sprawie. Dla potencjalnych kredytobiorców może to oznaczać spadek zdolności kredytowej nawet o kilkanaście procent.
Widać, że już sama groźba podwyżek oprocentowania kredytów nieco ostudziła zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że od kwietnia systematycznie kurczy się liczba składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy. Trzeba się więc liczyć z tym, że także liczba udzielonych kredytów zacznie spadać.
Żeby zwiększać sprzedaż deweloperzy będą musieli zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców. Do budowania takich mieszkań deweloperów najpewniej zmotywuje pojawienie się na rynku kredytu hipotecznego z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym (ustawa w tej sprawie wejdzie w życie 25 maja 2022 r.). Za taki kredyt będzie można kupić jedynie takie mieszkania, które spełniają kryterium cenowe – dla województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących. Pole poszukiwań zawęzi maksymalna kwota gwarancji – nie będzie ona mogła przekraczać 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie lub dom nie może kosztować więcej niż 500 tys. zł.
Mechanizm dotyczący limitów cenowych był już stosowany w przeszłości w programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, a obecnie jest wykorzystywany w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”. Stąd wiemy, jakie limity cenowe obowiązywałyby obecnie. Szczególnie w największych miastach są one dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku.
Oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł a do tego spełniających kryterium ceny metra kwadratowego jest więc obecnie bardzo skromna. Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że we wspomnianym Krakowie kryteria programu spełnia zaledwie 121 z 4544 mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z kolej najwyższy odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest w ofercie gdańskich deweloperów. Kryteria spełnia tu 813 z 2087 mieszkań z ujawnioną ceną.
Pamiętajmy jednak, że nawet jeśli deweloperzy zaczną budować więcej mieszkań spełniających kryterium cenowe, co obniżyłoby średnią, to równocześnie pojawi się pokusa podwyższenia cen do pułapu, który umożliwia uzyskanie tego rodzaju kredytu.
Podatek antyspekulacyjny obniży ceny?
Ostatnio w mediach pojawiły się publikacje o planach wprowadzenia rozwiązań mających przeciwdziałać drożyźnie na rynku mieszkaniowym. Ministerstwo Finansów ucięło spekulacje dotyczące podatku katastralnego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło natomiast, że analizuje rozwiązania, których ostrze miałoby być wymierzone w spekulantów na rynku mieszkaniowym, zwanych flipperami. Kupują oni mieszkania np. na etapie dziury w ziemi i sprzedają z zyskiem pod koniec budowy. Resort rozwoju poinformował, że rozwiązania zawarte w przygotowywanym przez rząd „Pakiecie antyinflacyjnym” objęłyby również tzw. pustostany, czyli mieszkania kupowane wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane.
Gdyby rządowi udało się skutecznie zniechęcić tego typu inwestorów, to więcej mieszkań pozostałoby w ofercie dla kupujących je na własne potrzeby. Zjawisku flippingu przyjrzeli się kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej Adam Czerniak, partner zarządzający ThinkCo Tomasz Bojęć oraz specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów Hanna Milewska-Wilk. W raporcie „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” ocenili, że blisko 6% wszystkich transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym to transakcje flippingowe, przy czym w niektórych lokalizacjach (np. Katowice, Bydgoszcz) osiągnęły nawet wartości dwucyfrowe.
