W 1-3q22 czynsze referencyjne w EUR pozostały niezmienione. Od początku pandemii czynsze spadły o 3-17% (niezmienione w Warszawie i Lublinie).
W 1-3q22 referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian na wszystkich monitorowanych rynkach w kraju. Czynsze efektywne pozostają obecnie poza zakresem monitoringu. Czynsze wywoławcze spadły na większości rynków o kilka procent w 2021 oraz na wiodących rynkach o kilka kolejnych procent w 2020. Czynsze referencyjne są obecnie o od 3% do 17% niższe niż przed epidemią. Wyjątkiem jest Warszawa i Lublin, gdzie czynsze są na niezmienionym poziomie.
Licząc w PLN spadki czynszów zdecydowanie łagodniejsze…
Czynsze liczone w PLN spadły znacząco łagodniej ze względu na silne osłabienie się PLN wobec EUR w okresie od wybuchu pandemii. Natomiast biorąc pod uwagę ogólny wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR, zwłaszcza w 2022 spadły istotnie. Należy brać pod uwagę że obecnie czynsze dla większości istniejących umów najmu są lub w niedalekiej przyszłości będą przedmiotem indeksacji inflacją w strefie Euro.
…lecz ma to miejsce w otoczeniu silnie inflacyjnym
Centra handlowe bazujące na modzie pozostają pod presją na spadki czynszów, obecnie jest to mitygowane ogólnym wzrostem poziomu cen
Budżety przewidziane na ekspansję sklepów stacjonarnych pozostały silnie ograniczone już od 2019, pandemia doprowadziła do dalszych ograniczeń, w okresie post-pandemicznym sytuacja nie poprawiła się znacząco. Wszystko to powoduje, że czynsze dla sklepów odzieżowych w centrach handlowych pozostają pod presją. Czynsze referencyjne dotyczące sklepów odzieżowych w centrach handlowych o powierzchni około 100 m2 są w grupie najbardziej narażonych na utratę wartości czynszowych.
Małe centra handlowe oraz retail parki są obecnie lepiej przygotowane, by utrzymać swoje wartości czynszowe
Najbezpieczniejsze pod względem utraty wartości czynszowej pozostają centra handlowe typu convenience oraz retail park, są to również obiekty, których dalsza ekspansja ma miejsce na krajowym rynku.
Przy silnej i utrzymującej się inflacji nie będą to spadki nominalne
W naszym przekonaniu spadki czynszów będą długotrwałe. Nawet jeżeli w sytuacji silnej inflacji czynsze nominalne nieznacznie wzrosną, rozwój ecommerce będzie negatywnie oddziaływał na dotychczas najbardziej dochodowy sektor modowy.
Zmiana tenant mix w kierunku rozrywki również będzie negatywnie wpływała na średnie wartości czynszowe
Należy zwrócić uwagę, że transformacja centrów handlowych w kierunku obiektów nakierowanych na spędzanie wolnego czasu nie będzie obojętna na przeciętne wartości czynszowe obiektów handlowych. W centrach handlowych głównym generatorem wysokich czynszów dotychczas były sklepy modowe oraz z akcesoriami damskimi.
Znaczna różnica w czynszach referencyjnych pomiędzy stolicą, a wiodącymi rynkami wynika z ograniczonej podaży w centrum Warszawy
Czynsze obecnie charakteryzują się znacznym zróżnicowaniem pomiędzy Warszawą i pozostałymi rynkami[1]. Szczególnie dużą różnicę obserwujemy w subsektorze najlepszych lokali handlowych. W przypadku innych typów lokali różnica pomiędzy Warszawą, a regionami jest istotnie mniejsza. W Warszawie jak dotychczas panowały nietypowe warunki podażowe z bardzo nietypową pozycją obiektu Złote Tarasy na mapie handlowej stolicy.
Rozwarstwienie pomiędzy czasami wywoławczymi, a efektywnymi (dotychczas około 15%) prawdopodobnie uległo powiększeniu
W obiektach handlowych efektywne czynsze transakcyjne dotychczas były o około 15% niższe od czynszów wywoławczych. W Warszawie ze względu na wyjątkowo niski współczynnik pustostanów różnica ta stanowiła około 10%. Przypuszczamy, że po epidemii różnice w czynszach wywoławczych oraz transakcyjnych są o co najmniej kilka punktów procentowych wyższe.
-
Monitorowane przez PINK czynsze dotyczą najlepszych lokali handlowych o pow. najmu 100-150 m2 z przeznaczaniem na modę. Czynsze za takie lokale potrafią być wielokrotnie wyższe niż czynsze za lokale dla najemców typu anchor lub supermarket. Dla większych lokali zróżnicowanie w poziomie czynszów pomiędzy Warszawą oraz miastami regionalnymi nie jest formalnie monitorowane, ale zróżnicowanie tych czynszów jest istotnie mniejsze. ↑
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Nieruchomości Handlowe. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję