Sprzedaż mieszkań w drugiej połowie 2023 była podobna jak w 2021, ale poziom stóp procentowych był znacznie wyższy, a siła nabywcza kupujących wyraźnie niższa niż w tamtym okresie. Wysoka sprzedaż to efekt dużej sprzedaży kredytów w ramach programu dopłat do rat kredytów (Bezpieczny Kredyt 2%).
Miejsce wygaszonego programu Bezpieczny Kredyt 2% ma zająć nowy program wsparcia, o mniejszej skali, który będzie bardziej korzystny dla wieloosobowych gospodarstw domowych, a mniej korzystny dla singli.
Oceniamy, że 2024 może być rokiem dużej motywacji do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego. Motywować mogą zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także stabilizacja cen materiałów budowlanych, polityka środowiskowa UE i wspomniane korzyści dla gospodarstw wieloosobowych planowane w nowym programie dopłat kredytów.
Początek roku to czas analiz, jakie będą trendy na rynku w tym roku. Ale zanim postaramy się odpowiedzieć na to pytanie, przypomnijmy sobie, jak to było rok temu. Otóż na początku 2023 oczekiwaliśmy poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym głównie wskutek coraz silniejszego przekonania o zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych i oczekiwania na pierwsze obniżki stóp jesienią. Dodatkowo pewnym impulsem do wzrostu sprzedaży miał być rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Rzeczywistość okazała się jeszcze bardziej optymistyczna od przewidywań, a ważnym motorem nakręcającym sprzedaż była większa od zakładanej popularność programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jak będzie wyglądał popyt w 2024? Ten rok rysuje się nam jako trudniejszy, a uzyskanie podobnych poziomów sprzedaży jak w 2023 będzie wyzwaniem.
Zobacz także: Polaków czekają masowe remonty. Nowe przepisy UE
Najwyższa siła nabywcza wśród prawników, informatyków oraz farmaceutów
Bazując na raportach płacowych firmy Antal oraz statystykach cen nieruchomości mieszkaniowych publikowanych przez Narodowy Bank Polski policzyliśmy siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym w poszczególnych sektorach. W naszym ćwiczeniu przyjrzeliśmy się wynagrodzeniom na stanowiskach, które zajmowane są w pierwszych latach kariery zawodowej, unikaliśmy stanowisk przewidzianych dla kadry kierowniczej. Wybranych pracowników korporacji na początkowym etapie kariery zawodowej połączyliśmy w pary w ramach danej branży, a dla potrzeby wyliczenia maksymalnej zdolności kredytowej przyjęliśmy, że każda z par posiada jedno dziecko. Wyliczoną zdolność kredytową skonfrontowaliśmy ze średnią ceną metra kwadratowego na rynku pierwotnym według danych NBP. Przy założeniu 20% wkładu własnego, dla każdej z branż, z wyjątkiem bankowości, uzyskaliśmy zdolność kredytową pozwalającą na zakup mieszkania większego niż rok temu. Najwyższą siłę nabywczą mają prawnicy, informatycy oraz farmaceuci. W naszej analizie skupiliśmy się na gospodarstwach osobowych składających się z dwóch osób dorosłych i dziecka, stąd niemal w żadnym z omawianych przypadków nie odnotowaliśmy impulsu ze strony Bezpiecznego Kredytu 2% do siły nabywczej, z tego względu, że możliwości zakupowe w parach przekraczają limity przewidziane w programie. Inaczej wyglądał wpływ Bezpiecznego Kredytu 2% na zdolność singli, w przypadku których dopłaty do rat przez 10 lat pozwalają podnieść zdolność kredytową. Dlatego też to właśnie wśród singli popularność Bezpiecznego Kredytu 2% była największa.
Dostępność mieszkania finansowanego kredytem
Źródło: Grupa PKO Banku Polskiego na podstawie raportów Antal z lat 2019-2023 (przyjęto środki przedziałów wynagrodzeń dla poszczególnych stanowisk) oraz danych NBP nt. średniej ceny transakcyjnej mieszkania na rynku pierwotnym (duże miasta – Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, średnie miasta – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zdolność oszacowana dla gospodarstwa domowego składającego się z 2 osób dorosłych i dziecka
Siła nabywcza w średnich miastach jest wyraźnie wyższa niż w największych miastach, gdzie ceny są wysokie. Ważnym aspektem w kontekście rozważań o sile nabywczej na rynku mieszkaniowym jest coraz większa możliwość pracy zdalnej w niektórych branżach. Rynek pracy nie wymusza już takiej mobilności jak jeszcze kilka lat temu, a więc miejsce pracy nie przyciąga już tak silnie nowych mieszkańców do największych miast. Miejsce zamieszkania jest w największym stopniu rozłączne z miejscem pracy w sektorach IT, finansach, ubezpieczeniach oraz działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej. Jeżeli pracujący w tych branżach w poszukiwaniu mieszkania dla siebie są skłonni zrezygnować z pewnych udogodnień oferowanych przez największe miasta (jak np. szybki dostęp do stojących na wysokim poziomie usług medycznych, edukacyjnych i kulturalnych), ich siła nabywcza na rynku mieszkaniowym istotnie się poprawia.
