Jako główne czynniki ryzyka dla naszej wyceny oraz naszych prognoz wskazujemy na:
- Ryzyko kształtowania popytu na mieszkania. Wyniki grupy są zależne od wcześniejszej kontraktacji lokali. Dlatego też, w większości przypadków spadek popytu negatywnie przekłada się na wyniki finansowe i rentowność. Zwracamy uwagę, że Marvipol Development zakontraktował 376 i 207 mieszkań w latach 2021-22, z racji mniejszej oferty oraz wspomnianego spadku popytu. Prognozujemy, że deweloper przekaże klientom 442 lokalu w 2023E, w porównaniu z 910 mieszkaniami w 2022 roku.
- Ryzyko zmienności stop procentowych. W 2022 roku, popyt na mieszkania znacząco ucierpiał pod wpływem podwyżek stóp procentowych, przeprowadzonych przez RPP. Zdolność kredytowa znacząco spadła – wg danych rynkowych o 60-70%. Co więcej, udział klientów kredytowych w bieżącej przedsprzedaży zmniejszył się z 70-80% do ok. 20% na koniec 2022 roku. Niemniej jednak, zaczynając od 1Q23, zdolność kredytowa uległa stopniowej odbudowie, co wsparło także kontraktowane wolumeny. Wg danych BIK, liczba udzielonych hipotek w czerwcu wzrosła w ujęciu r/r po raz pierwszy od grudnia 2021 roku.
- Ryzyko kształtowania polityki kredytowej banków. Popyt może również ulegać zmianą w związku z polityką kredytową banków. Wg ostatniej ankiety przeprowadzonej przez NBP, znaczna część przedstawicieli sektora zapowiedziała zaostrzenie polityki w najbliższych miesiącach, i to pomimo poprawy otoczenia rynkowego.
Zobacz także: Ta spółka dynamicznie się rozwinęła i zdominowała polski rynek! Czy może być jeszcze lepiej?
- Ryzyka dotyczące strony kosztowej przedsięwzięć mieszkaniowych. Rentowność projektów deweloperskich jest zależna od dwóch kluczowych grup kosztów: 1) cen materiałów, oraz 2) cen gruntów. W 2022 roku obserwowano podwyższoną zmienność cen materiałów, w związku z wojną w Ukrainie, co mogło odbić się na marżach projektów. Deweloperzy zdecydowali się podwyższyć ceny sprzedażowe i w naszej ocenie mogło pozwolić to na zniwelowanie ww. czynnika ryzyka. Co więcej, przedstawiciele branży informowali, że w 2023E roku koszyk materiałów budowlanych się co najmniej ustabilizował, co odbieramy pozytywnie. W przypadku banku ziemi, ceny kontynuują długoterminowe trendy wzrostu cen, przez co udział kosztu gruntu w cenie sprzedaży mieszkań zwiększył się z 20% do 22-24%. W naszym modelu zakładamy, że marża brutto będzie stopniowo obniżała się do ok. 23% (vs. długoterminowa średnia historyczna na poziomie 23.7%).
- Ryzyka dotyczące rynku magazynowego. Działalność logistyczna jest uzupełnieniem modelu biznesowego grupy. Na koniec 2Q23, Marvipol miał zainwestowane ponad PLN 200m w projekty magazynowe i odzyska je w momencie sprzedaży ww. aktywów. Zwracamy uwagę na wyhamowanie transakcji inwestycyjnych, spowodowane spowolnieniem gospodarczym oraz wzrostem stóp kapitalizacji, które odbiły się na wycenach aktywów.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję