Podtrzymujemy pozytywne nastawienie do rynku nieruchomości logistycznych i wierzymy w potencjał wzrostu MLP Group w nadchodzących latach. Jednocześnie obniżamy nasze prognozy FFO spółki o 21% w okresie 2024-26 i NAV o 11% w okresie 2024-26, co odzwierciedla 1) wolniejszy wzrost portfela w 2023 r. i 2) wyższe od oczekiwanych koszty finansowe. Utrzymujemy rekomendację KUPUJ i obniżamy cenę docelową o 4% do 110 zł za akcję.
Cele strategiczne na lata 2024-2028
Na początku kwietnia MLP Group ogłosiło cele strategiczne na lata 2024-2028, które zakładają FFO CAGR na poziomie 21% i NAV CAGR 18% na akcję w horyzoncie 5 lat. Cele te uważamy za ambitne. Nasza cena docelowa dyskontuje nieco mniej optymistyczny, lecz i tak wymagający scenariusz 18% FFO CAGR i 12% NAV CAGR w okresie 5 lat.
Przełom na rynkach zagranicznych
W I kw. 2024 r. MLP Group wreszcie rozpoczęło budowę projektu typu City Logistics w Wiedniu o powierzchni 54 tys. m2 (planowane zakończenie do końca 2024 r.). W II kw. 2024 r. spółka spodziewa się uzyskać pozwolenie na budowę dla kolejnego miejskiego projektu w Gelsenkirchen o powierzchni ok. 55 tys. m2 (rozbiórka starych budynków już się rozpoczęła).
Polska – wysoka aktywność deweloperska i duża konkurencja
Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków w Europie pod względem realizacji projektów przemysłowych i logistycznych. W I kw. 2024 r. w Polsce w budowie było 2,3 mln m2 powierzchni logistycznych, ale w ostatnim kwartale rozpoczęto budowę zaledwie 0,26 mln m2. Wolumen wynajmowanej powierzchni był w I kw. 2024 niższy o 17% r/r, a wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,1% (+2,0 p.p. r/r). W tym konkurencyjnym otoczeniu rynkowym czynsze za najlepsze nieruchomości pozostały mniej więcej stabilne r/r na poziomie około 35- 40% wyższym niż 3 lata temu.
CZYNNIKI RYZYKA
Ryzyko walutowe – Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy sporządzane jest w PLN, czyli walucie funkcjonalnej Grupy. Większość dochodu Grupy z czynszów denominowana jest w EUR, a tylko czasem w PLN. Część kosztów Grupy, jak na przykład niektóre koszty budowlane, koszty pracy i wynagrodzenia, denominowanych jest w PLN, ale ogromna większość kosztów budowlanych denominowana jest w EUR. W celu ograniczenia ryzyka walutowego spółki Grupy wykorzystują przede wszystkim naturalny hedging poprzez wzrost finansowania długiem denominowanym w EUR. Zasadniczo osłabienie EUR względem PLN powinno mieć negatywny skutek netto dla wyników MLP Group wykazywanych w PLN.
Ryzyko stopy procentowej – Wykorzystywane przez Grupę linie kredytowe oprocentowane są według stóp zmiennych (głównie powiązanych z EURIBOR). Zmiany stóp procentowych mogą zwiększyć koszty kredytowania Grupy. W celu zmniejszenia ryzyka stóp procentowych spółki Grupy zawierają transakcje IRS; natomiast wzrost stóp procentowych może także skutkować zwiększeniem oczekiwanych stóp kapitalizacji na runku nieruchomości, co miałoby negatywny wpływ na wyceny nieruchomości inwestycyjnych i zwiększyłoby współczynniki zadłużenia spółki.
Ryzyko związane z charakterem procesu deweloperskiego – Rozwój działalności Grupy wiąże się z ryzykami charakterystycznymi dla procesu budowlanego i uzyskiwania wszelkich niezbędnych pozwoleń oraz wymaganych prawnie decyzji administracyjnych. Ewentualne opóźnienia lub problemy techniczne wykraczające poza zakres kontroli dewelopera mogą skutkować niewykonaniem przez Grupę projektu w oczekiwanych ramach czasowych.
Ryzyko związane z możliwym spowolnieniem gospodarczym i pogorszeniem sytuacji na rynku nieruchomości – Pogorszenie sytuacji na rynku nieruchomości może mieć negatywny wpływ na zyski Grupy z najmu powierzchni magazynowej. Jeżeli najemcy nie wykonają swoich obowiązków umownych lub jeżeli Grupa nie będzie w stanie znaleźć najemców, spółka nie będzie generować dochodu z najmu, ale będzie w dalszym ciągu ponosić koszty związane z nieruchomościami. Co więcej, spowolnienie gospodarcze może także skutkować zmianą czynszów rynkowych i stóp kapitalizacji, a także wpłynąć niekorzystnie na wycenę nieruchomości spółki.
Ostatnie wydarzenia
- Wyniki za IV kw. 2023
- Cele strategiczne na lata 2024-2028
- Wyniki za I kw. 2024
Powyższe raporty są dostępne na naszej stronie: Analizy, Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego (pkobp.pl)
Wycena
Nasza wycena bazuje na Metodzie Zysku Rezydualnego. Według naszych wyliczeń cena docelowa MLP Group wynosi 110,00 PLN za akcję, czyli 38% powyżej bieżącej ceny rynkowej.
Założenia Modelu Zysku Rezydualnego:
- Wzrost FFO w 2024-2029 r. na poziomie 17% CAGR
- Zysk z aktualizacji wyceny na średnim poziomie 278 mln PLN rocznie w latach 2024-2029.
- Kurs EUR/PLN na poziomie 4,30 w latach 2024-2029.
- CAPEX w wysokości 450 mln PLN w 2024 r., 650-750 mln rocznie w latach 2025-2026, a następnie średnio 450 mln PLN rocznie w latach 2027-2029.
- Docelowy wskaźnik LTV na poziomie 46% w 2026+ r.
- Dywidendy: Brak dywidendy w latach 2024-2026. Od 2026 r. wypłata w wysokości 40% FFO.
- Średni ROE na poziomie 11,8% w 2024-2028.
- Docelowy wskaźnik ROE 10,9% (ROE na 2029 r.)
- Koszt kapitału: Stopa wolna od ryzyka: 5,0%, premia za ryzyko rynkowe: 5,5%, beta: 1,20.
