wykop nieruchomości

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach (por. wykres 15). Nie obserwowano wystawiania masowo lokali na sprzedaż^[1]. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.

 Zobacz także: Analizy Nieruchomości: czy istnieje jeszcze przestrzeń dalszego silnego wzrostu nowej podaży mieszkań?

Mimo wzrostu zainteresowania najmem, w dużych miastach nadal utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości. W ostatnich latach obserwujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne^[2]. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Skarb Państwa reprezentowany przez Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych bądź inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe. Stopa zwrotu z wynajmowanych mieszkań jest niska (ok. 2,9%, por. tabela 3), pomimo tego cieszą się one zainteresowaniem, gdyż długookresowo postrzegane są jako inwestycje umożliwiające przechowanie wartości.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zmniejszył się nieznacznie w omawianym kwartale, jednak nadal był o ok. 0,3 mkw. wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. (por. wykres 16). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego^[3] również zmniejszył się nieznacznie dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania^[4]. Głównym czynnikiem powodującym bieżące spadki wskaźników dostępności były rosnące ceny mieszkań.

▪ Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce^[5] (por. wykres 56) była niższa o ok. 23,1% względem poprzedniego kwartału i na koniec III kw. 2021 r. wyniosła ok. 15,0 tys. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 13,8 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. mniej o ok. 12,9% kw./kw. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 1,2 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 36,6 tys. Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży w 6. miastach zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału do 0,4 tys., a wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach spadł do 2,2 kwartału z 2,3 w poprzednim kwartale (por. wykres 63). Dane te wskazują na dalsze usztywnianie się podaży względem popytu w największych miastach.

✕

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pokaż raport

1. Na podstawie wyników badania NBP „Analiza poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu mieszkań”, kwiecień 2021 r ↑

2. Najbardziej aktywna grupa inwestorów to specjalistyczne fundusze niemieckie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. ↑

3. Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu ↑

4. Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami. ↑

5. Na podstawie danych JLL (d.REAS). ↑