Pierwsze kroki na rynku nieruchomości bywają trudne, zarówno z perspektywy konsumenta, jak i inwestora. W obecnej sytuacji, gdy podaż maleje w ekspresowym tempie, a popyt rośnie, coraz trudniej znaleźć odpowiednie mieszkanie.
Aby pomóc osobom poszukującym nieruchomości, zadaliśmy kluczowe pytania Adwokat Dr Magdalenie Durlik-Olszewskiej, reprezentującej warszawską Kancelarię Adwokacką LexInvest. Prawnik z wieloletnim doświadczeniem radzi i wskazuje istotne aspekty, które należy wziąć pod uwagę przy analizie rynku pierwotnego i wtórnego.
- Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską?
- Jak powinien przebiegać odbiór mieszkania?
- Na jakie aspekty należy uważać, kupując nieruchomość na rynku wtórnym?
A.Patyk, redaktorka portalu FXMAG: Na jakie aspekty należy zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?
Adwokat Dr Magdalena Durlik-Olszewska, LexInvest Kancelaria Adwokacka: Ja rekomenduję moim klientom, aby zwracali uwagę, czy umowa uwzględnia kary umowne. W momencie, gdy deweloper będzie się opóźniał z przekazaniem lokalu lub nie zawrze umowy przeniesienia własności w terminie, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności. To bardzo istotne aspekty, gdyż deweloperzy mają często opóźnienia, zarówno z przekazaniem lokalu jak i przeniesieniem własności na nabywcę. W przypadku jakikolwiek opóźnień rekomenduję naliczanie kar umownych już na drugi dzień. Gdy umowa nie przewiduje możliwości naliczania kar umownych, wówczas możemy jedynie ubiegać się o odszkodowanie. Warto jednak pamiętać, że różni się ono od kar umownych. Musi zaistnieć szkoda po stronie nabywcy, czyli osoby fizycznej. Nabywca musi wówczas dysponować dokumentami, wykazującymi powstałą szkodę, np. że w tym czasie wynajmował inny lokali i poniósł koszty z tym związane. Przy karach umownych możemy sobie darować wykazywanie szkody i po prostu naliczamy je zgodnie z treścią wskazaną w umowie w akcie notarialnym. Co więcej, deweloperzy też często dają sobie bardzo szerokie pełnomocnictwa do działania w imieniu nabywcy. Trzeba mieć na względzie, że pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz nabywcy, ale też na jego rachunek całkowicie, czyli jakie decyzje podejmie pełnomocnik, to odpowiedzialność ma mocodawca, czyli nabywca. Warto więc sprecyzować, do czego upoważniamy dewelopera, żeby potem nie ponosić przykrych konsekwencji z tym związanych.
W kwestii opóźnienia w przeniesieniu prawa własności do nieruchomości czy wydania lokalu, deweloperzy często powołują się na siłę wyższą. Warto zatem doprecyzować, co strony rozumieją poprzez siłę wyższą. Nie może to być ogólne pojęcie, ponieważ deweloper może pod tym określeniem kryć “wszystko”. Warto wspomnieć również o służebnościach, to jest ważny aspekt również przy domach. Ja prowadzę też takie sprawy, w których deweloper nie określił przebiegu służebności dokładnie albo po prostu nabywca nie miał takiej świadomości, jak będzie służebność przebiegała. Jeden z moich klientów ma przy wjeździe do garażu na posesji postawione skrzynki z elektryką. To są służebności przesyłu i nie może większym samochodem wjechać na swoją posesję.
Zobacz również: Bezpieczny Kredyt 2% zagrożony? Zainteresowanie jest rekordowe, a zasoby finansowe maleją
A.Patyk: A na co należy w szczególności uważać, jeśli chodzi o sam termin?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Należy zwrócić szczególną uwagę na precyzyjne określenie terminu odbioru lokalu i przeniesienia jego własności. Z uwagi na to, że od tego terminu będziemy naliczać kary umowne.
A.Patyk: Odbiór mieszkania - czy prawo jest po naszej stronie (ocena stanu technicznego)? Gdzie możemy zgłosić ewentualne usterki i błędy realizatora? Czy rzeczywiście warto zdecydować się na usługi inżyniera, który wskaże niedociągnięcia?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Warto skorzystać z usług inspektora, który rzeczywiście będzie weryfikował stan fizyczny nieruchomości, a następnie sporządzi protokół. Łatwiej jest to zrobić na początku niż potem wybrać drogę postępowania sądowego i dochodzić przed sądem swoich praw. Co prawda jest to możliwe, w kancelarii tego typu kwestie rozwiązujemy raczej przed procesowo, ponieważ prawo jest po stronie nabywcy. Deweloper, który będzie miał profesjonalnego pełnomocnika, jest wtedy tego świadomy i faktycznie ustępuje.
Zawieramy często porozumienia z deweloperami, którzy zobowiązują się do wypłaty odpowiedniej sumy. Ja rekomenduję jednak, aby zaznaczyć te wady przy odbiorze lokalu z inspektorem. Potem się je zgłasza do dewelopera, który jest zobowiązany odnieść się do wskazanych uchybień. Jeśli je uznaje, wówczas dokonuje niezbędnych napraw. Jeśli nie, wówczas możemy powołać biegłego w tej sprawie. Ustawa deweloperska to bardzo dokładnie reguluje.
A.Patyk: A jak to będzie wyglądało na rynku wtórnym, gdzie możemy zgłosić te usterki?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Na rynku wtórnym już nie mamy takiej możliwości. Po prostu widzimy jakieś mieszkanie i takie przyjmujemy. Ono na pewno ma usterki, bo jest to rynek wtórny, a nieruchomość ma ileś tam lat. Dana osoba zazwyczaj widzi niedociągnięcia, jeśli natomiast nie jest ich świadoma, to może później dochodzić swoich praw poprzez 5-letnią rękojmię.
Zobacz również: Potężny wzrost sprzedaży mieszkań w Polsce. Rynek nieruchomości rozgrzany do czerwoności
A.Patyk: Na co powinni zwracać uwagę młodzi-dorośli, którzy nie mają doświadczenia na rynku, jeśli chodzi o same rozmowy z deweloperami o ewentualne poszukiwanie mieszkania, zapoznania się z ofertą?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Jeśli chodzi o aspekt prawny, należy zwracać uwagę na rodzaj umowy, którą będą zawierali. Umowa deweloperska powinna zostać dokładnie zweryfikowana. Jak już powiedziałam na samym początku naszej rozmowy, warto zwracać uwagę na kary umowne, zwłaszcza przy terminach. Zalecam weryfikację dokumentów wskazanych w tej samej umowie. Rekomenduję także, aby wcześniej zapoznać się z terenem nieruchomości, ponieważ sąsiedzi mogą być uciążliwi.
A.Patyk: A jeżeli chodzi o rynek wtórny?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: To bardziej skomplikowana sytuacja, tutaj trzeba dokładnie zweryfikować samą nieruchomość, nie tylko akt przeniesienia własności. Należy sprawdzić, czy są na niej obciążenia. Ja jeszcze rekomenduję zweryfikowanie samego sprzedającego. Trzeba sprawdzić, czy nie ma zaległości w opłatach przed organami. Jeżeli pojawiają się one, a sprzedający wyzbywa się swojego majątku, to wtedy te organy będą miały roszczenie do kupującego. Warto o tym pamiętać.
A.Patyk: Pozostając na tym rynku wtórnym, co jeśli sprzedający nie chce nam udzielić kluczowych informacji, czy możemy część zweryfikować samodzielnie, czy lepiej od razu rezygnować z danej nieruchomości?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Czy da nam pełnomocnictwo do reprezentowania go? Jeżeli nie, to mało jesteśmy w stanie zweryfikować. Samodzielnie możemy zweryfikować jedynie księgi wieczyste. W formie elektronicznej możemy wysłać zapytania w trybie informacji publicznej do odpowiednich organów, ale uzyskamy tylko niektóre informacje. Nie zweryfikujemy natomiast, czy nie ma zadłużeń, czy nabył prawidłowy sposób nieruchomość, którą chce sprzedać.
Zobacz również: Ceny mieszkań w stolicy biją kolejne rekordy! Ważna bariera może zostać już wkrótce przekroczona
A.Patyk: Przed zawarciem właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, obie strony często decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Dlaczego jest ona ważna z perspektywy kupującego?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Dla kupującego jest ona ważna z punktu widzenia finansowania. W przypadku zaciągania kredytu bank chce po prostu mieć umowę przedwstępną. Co do zasady nie jest ona niezbędna. Na jej podpisanie naciskają często sprzedający, jeśli kupujący sprawdza stan prawny. To sposób na zabezpieczenie się, że potencjalny nabywca po prostu nie wycofa się z innych przyczyn niż negatywny wynik analizy prawnej. Zrozumiałe również, że może chcieć zadatek w określonej wysokości.
A.Patyk: Czy właściwa umowa kupna sprzedaży zawsze musi być zawarta przed notariuszem?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Tak, inna forma byłaby nieskuteczna.
A.Patyk: Dużo ostatnio mówi się o lokatorach lub wynajmujących, którzy nie chcą opuścić mieszkania, nawet pomimo zaległości finansowych. Jakimi narzędziami prawnymi dysponuje właściciel? Co powinien zrobić w takiej sytuacji?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: W tej chwili mamy jedynie do dyspozycji narzędzie w postaci takiej instytucji jak najem okazjonalny, do którego załącznikami są odpowiednie oświadczenia. Mowa o wskazaniu, m.in. do jakiego lokalu się przeniesie w momencie, kiedy nie będzie mógł już mieszkać w obecnym lokum. To również oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, że wyraża zgodę na to, że ten najemca się do niego wprowadzi. Jeśli chodzi o najem okazjonalny, w moim przekonaniu jest to najskuteczniejszy dostępny sposób ochrony interesu wynajmującego. Warto jednak zaznaczyć, że nawet po zastosowaniu tego typu rozwiązań wynajmujący nie jest chroniony w 100%.
Zobacz również: Jak zatrzymać wzrost cen mieszkań? Analityk wskazuje na KLUCZOWY czynnik
A.Patyk: A jeśli chodzi o usterki czy uszkodzenia lokalu?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: W przypadku usterek należy najpierw ustalić, kto je spowodował. Jeśli wina leży po stronie najemcy, jest on zobowiązany do naprawy. Takie “usterki” jak wymiana żarówki również jest po stronie najemcy.
A.Patyk: Pojawia się obecnie w mediach temat wynajmu. W tamtym roku mieszkań zaczęło brakować, mówimy w szczególności o Warszawie czy Krakowie. Wynajmowano lokale o wątpliwym stanie technicznym, czasami nie wiadomo wręcz, czy mieszkanie w ogóle nadaje się do zamieszkania. Jak to zweryfikować?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Mieszkanie nie nadaje się do wynajęcia, jeśli nie posiada niezbędnych decyzji administracyjnych, np. pozwolenia na użytkowanie. Ważne są także różne odbiory dopuszczające do zamieszkania, np. odbiory kominiarskie.
A.Patyk: Polski rynek nieruchomości, a w szczególności środowisko agentów, brokerów i pośredników zmaga się ostatnio z niezbyt dobrą reputacją. Po zdjęciu obowiązku posiadania licencji, na rynek może “wejść” dosłownie każdy. Jak to wygląda z perspektywy Państwa jako prawników? Komu zaufać, szukając mieszkania?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Agent powinien wykonywać czynności, do których został zobowiązany umową, a takimi czynnościami powinno być po prostu znalezienie nieruchomości. Jeżeli natomiast próbuje wchodzić w kwestie prawnicze, to ja odradzam, ponieważ nie ma takiej wiedzy i często wprowadza w błąd nabywców czy też sprzedających. W tym aspekcie rekomenduję skontaktowanie się z kancelarią adwokacką czy radcowską, która pomoże zweryfikować dokumenty. Spotkałam się niejednokrotnie z umową formułowaną przez agenta, zazwyczaj są one po prostu fatalne. Rekomenduję mimo wszystko dokonanie weryfikacji z prawnikiem. Jeśli chodzi o pośredników i agentów, to może dochodzić do powielenia umów z pewnego szablonu, najczęściej internetowego. To bardzo szkodzi klientom. Taka osoba nie ma wiedzy, a podejmuje się kluczowych czynności. Warto na to zwracać uwagę, bo sprzedających w mniejszym stopniu, ale kupujący jest bardzo narażony na straty, np. wpłacając zadatek na podstawie takiego “dokumentu”. Te zadatki są w różnej wysokości. To nie jest tylko 5 tys. zł. To często również i 10-15 tys. zł na podstawie “świstka”, który w żaden sposób go nie chroni.
A.Patyk: Konkludując, kiedy warto zgłosić się do prawnika, do kancelarii specjalizującej się właśnie w temacie nieruchomości? Kiedy pomoc będzie nam niezbędna?
Adwokat Dr M. Durlik-Olszewska: Na każdym etapie postępowania, jeśli nie chcemy mieć problemów prawnych. Najlepiej, aby dokumenty i umowę zweryfikował prawnik. Kancelaria może również reprezentować klienta przy negocjacjach ze sprzedającym, a nawet u notariusza. Warto pamiętać, że nieruchomość to nie zakup roweru czy samochodu. Tutaj w grę wchodzą duże środki finansowe. Jeśli jestem osobą niedoświadczoną, a chcę kupić swoje pierwsze mieszkanie niezależnie, czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego, pierwszą czynność, którą powinnam zrobić po obejrzeniu mieszkania, powinno być udanie się do kancelarii.
Zobacz także: Kredyt na mieszkanie w 2023 roku - czy to dobry czas? Ekspertka wyjaśnia
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
