Program “Przyjazne Osiedle” obok przedłużenia wakacji kredytowych to najważniejsze postulaty z perspektywy rynku nieruchomości w Polsce. Inicjatywy ogłoszone przez premiera Mateusza Morawieckiego z pewnością wpłyną na rynek. Pojawia się jednak pytanie, czy rzeczywiście dojdzie do ich realizacji. Jeśli tak, kto potencjalnie mógłby na tym zyskać?
- Program “Przyjazne Osiedle” ma trwać 10 lat. Tylko w pierwszym roku obowiązywania koszty mają wynieść 5 mld zł.
- W dużych miastach wielka płyta odpowiada często za 1/3 substancji mieszkaniowej.
- Analizując notowania spółek z GPW, na zapowiedziach i ewentualnej realizacji załóżeń zyskać mogą Selena FM, Izolacja Jarocin oraz Termoexpert.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Przyjazne osiedle - najważniejsze założenia rządowego programu
Uogólniając, program ten ma na celu modernizację mieszkań wybudowanych kilkadziesiąt lat temu na tzw. wielkiej płycie. Z perspektywy mieszkańców i całego rynku nieruchomości, podniesiona ma zostać ich atrakcyjność rynkowa. To także element dostosowania się do unijnych wymogów w zakresie termomodernizacji mieszkań.
Szeroko rozumiana rewitalizacja miałaby na celu przede wszystkim podniesienie jakości życia mieszkańców. To ważny element programu wyborczego, który potencjalnie obejmuje nawet kilkanaście milionów Polaków mieszkających na starszych osiedlach.
Zobacz również: Najdroższe miasta świata w 2023 roku. W tych miejscach czynsze rosną w dwucyfrowym tempie
Jednym z założeń jest budowa wind. W starszych budynkach o mniejszej liczbie kondygnacji często ich brakuje. Biorąc pod uwagę, że mieszkają w nich m.in. emeryci, zabieg ten jest kluczowy. Kolejnym elementem inicjatywy jest zapewnienie większej liczby miejsc parkingowych na terenie osiedli. Jeśli chodzi o techniczne aspekty budynków, ma dojść do wymiany przestarzałych instalacji elektrycznych, gazowych i wodno-kanalizacyjnych. Montowane mają być natomiast panele fotowoltaiczne, a akustyka poszczególnych mieszkań znacznie poprawiona. Z perspektywy mieszkańców ma być więcej zieleni, mają powstać również boiska i inna infrastruktura sportowa.
Mieszkanie jest absolutnie podstawową sprawą. W czasach Tuska budowano i oddawano do użytku średniorocznie około 147 tys. mieszkań. W ostatnim roku oddanych do użytku zostało ich 237 tys. – czyli 90 tys. więcej.
— Mateusz Morawiecki (@MorawieckiM) September 23, 2023
Dane mówią same za siebie ????
A #PrzyjazneOsiedle to poprawa… pic.twitter.com/HTQFxDJBEG
Warto jednak zaznaczyć, że mianem “wielkiej płyty” nie powinniśmy określać całości budynków liczących kilkadziesiąt lat. Jak zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie wszystkie bloki budowane w czasach socjalizmu to ta technologia.
“Wiadomo, że wspomniana inicjatywa ma objąć osiedla bloków z wielkiej płyty. Tutaj pojawia się wątpliwość, ponieważ na polskich osiedlach pochodzących z czasów PRL-u nie znajdziemy wyłącznie tej technologii. Warto pamiętać o dość często występujących blokach z okresu PRL-u, które wykonano w technologii „rama H”. Czy one również powinny zostać objęte programem rewitalizacji? Wydaje się, że jak najbardziej. Niższe budynki wzniesione w technologii „rama H” też bywają pozbawione windy, co stanowi problem dla starszych mieszkańców” - komentuje Prajsnar.
Modernizacja wielkiej płyty - kto może na tym zyskać?
Oczywiste jest, że zyskać na tym mogą głównie mieszkańcy, do których skierowany jest sam program. Jeśli punkty rzeczywiście zostaną zrealizowane, wówczas poprawiony zostanie ich komfort życia, a z uwagi na planowane termomodernizacje, rachunki za prąd i gaz będą niższe.
“Z kampanijnych zapowiedzi możemy się dowiedzieć, że program „Przyjazne Osiedle” został zaplanowany na dziesięć lat i tylko w pierwszym roku ma kosztować 5 mld zł. Chodzi zatem o duże nakłady inwestycyjne, jak na warunki krajowych programów mieszkaniowych. Jeżeli rządowe zapowiedzi się zmaterializują, to ich beneficjentami będą przede wszystkim osoby posiadające prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w rewitalizowanych blokach. Wartość wspomnianych praw wzrośnie bowiem dzięki rewitalizacji osiedli finansowanej de facto z kieszeni podatnika” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Rządowy program w oczach inwestorów. Jak program wpłynie na rynek nieruchomości?
Obecnie zakłada się, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Deweloperzy de facto nie nadążają z dostarczaniem nowej podaży na rynek. Pomimo zabezpieczania nowych gruntów, realizacja inwestycji zachodzi zbyt wolno. Mieszkań realnie brakuje, co widać po wzroście cen na rynku pierwotnym, zwłaszcza w największych miastach Polski (tzw. Big 6). Oczywiście starsze osiedla często są mniej atrakcyjne z perspektywy młodych rodzin czy osób poszukujących pierwszej inwestycji na rynku. Tymczasem bloki wybudowane w czasach PRL-u to ogromny zasób mieszkaniowy.
????Postanowiliśmy sprawdzić jak wygląda różnica między cenami ofertowymi (w zł/m kw.) nowych mieszkań w miastach i na ich peryferiach. Jak się okazuje nowe M na przedmieściach można kupić nawet o połowę taniej.????#bigdata #rynekpierwotny #nieruchomości @justyna_sobolak… pic.twitter.com/MpJ7fEvSpu
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) September 27, 2023
“Trzeba mieć świadomość, że bloków z wielkiej płyty mamy około 60 tysięcy. To około 4 mln mieszkań, czyli bardzo dużo, bo wszystkich mieszkań i domów w Polsce jest trochę ponad 15 mln. W dużych miastach wielka płyta odpowiada często za 1/3 substancji mieszkaniowej. Oczywiście większość z nich była w większym czy mniejszym stopniu doinwestowywana. Jeśli spółdzielnia lub wspólnota dbały o te bloki, to nie brakuje przykładów, że one nie odbiegają znacznie standardem od budynków wznoszonych kilka-kilkanaście lat temu. Te standardy cały czas jednak rosną. Do tego faktycznie zadbane osiedla z wielkiej płyty to mniejszość” - komentuje dla FXMAG Bartosz Turek, główny analityk HREIT.
Zobacz również: Koszty wynajmu mieszkania - w tych miastach to już prawie połowa przeciętnej pensji
Wielka płyta - zasób i oferta na rynku
Źródło: HREIT
Termomodernizacja a spółki z GPW
Na warszawskim parkiecie notowane są spółki, które zajmują się termomodernizacją. To przede wszystkim Izolacja-Jarocin oraz Termoexpert. Rozwiązania wspierające rewitalizację oferuje również Selena FM.
Izolacja Jarocin notowana jest na głównym rynku. Spółka zajmuje się głównie produkcją membran dachowych oraz płyt warstwowych. Od początku roku kurs wzrósł o ok. 62%.
Notowania Izolacji Jarocin na tle indeksu WIG - YTD
Źródło: TradingView
Wśród zagrożeń spółka wymienia rosnące ceny ropy naftowej, które zwiększają koszty produkcji materiałów termoizolacyjnych.
Wybrane dane finansowe - I kwartał 2023
Źródło: Raport wynikowy spółki
W przypadku spółki Termoexpert wzrost jest szczególnie silny. W skali 3 miesięcy to 101%, natomiast od początku roku to aż 264%. Skąd ta dynamika? Spółka zajmuje się opracowywaniem projektów termomodernizacyjnych dla budynków wielorodzinnych. Klientami są zazwyczaj spółdzielnie mieszkaniowe.
W ostatnim raporcie wynikowym spółka odnotowała pozytywny wpływ ustawy termomodernizacyjnej na sytuację finansową.
“Do pozytywnych czynników można zaliczyć nowelizację ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, która zwiększa wysokość premii termomodernizacyjnej z 16% do 26% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, wysokość premiiremontowej podniesiono 15 % do 25 % wartości prac modernizacyjnych. Wprowadzono też nowe formy wsparcia tj. grant termomodernizacyjny i grant OZE, który wynosi 50% wartości kosztów zakupu, montażu, budowy lub modernizacji odnawialnego źródła energii” - przekazano w raporcie.
Notowania Termoexpert na tle NCI Index
Źródło: TradingView
W obu przypadkach widać, jak informacja o inicjatywie “Bezpieczne Osiedle” skutkowała reakcją rynku. Warto jednak przypomnieć, że działalność obu podmiotów podlega istotnej sezonowości, co należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu prób interpretacji wyników finansowych.
W przypadku spółki Selena FM widać nieco skromniejsze stopy zwrotu, jednak kurs również zdecydowanie wzrósł w wyniku rządowych zapowiedzi. Z perspektywy trzech miesięcy wyniosły 20%, natomiast w ujęciu YTD +21,18%.
Jak wskazano w raporcie wynikowym, w 2022 r. grupa umocniła pozycję znaczącego gracza w branży, wypracowując solidne przychody ze sprzedaży na poziomie ponad 1,96 mld zł, a to jest wzrost o 13,6% w porównaniu do 2021 r. Zysk operacyjny wyniósł 153,6 mln zł i był wyższy o 65,7% r/r.
Z perspektywy ostatnich zapowiedzi rządu warto przypomnieć, że Selena oferuje rozwiązania podwyższające efektywność energetyczną budynków. Należy przytoczyć również ostatnią pozytywną rekomendację wydaną w połowie września przed DM Trigon. Cena docelowa została ustanowiona na poziomie 40,4 zł z zaleceniem “kupuj” (przy kursie 25,20 zł).
Zobacz również: Chcesz wziąć Bezpieczny Kredyt 2%? Za rok kupisz dużo mniejsze mieszkanie
Notowania Selena FM na tle sWIG80 - YTD
Źródło: TradingView
Spółka działa nie tylko na rynku krajowym, ale również europejskim.
“Polityka UE w zakresie budynków energooszczędnych nabiera tempa. W kolejnych latach spodziewane jest zwiększenie dynamiki ociepleń budynków na terenie UE realizowane m.in. ze środków w ramach krajowych KPO. W Polsce w ramach programu Czyste Powietrze złożono dotychczas ponad 662 tys. wniosków (dane z 4 sierpnia ‘23) na kwotę ponad 16,4mld PLN. We Włoszech od 2020 r. realizowany był program Superbonus, gdzie w ramach, gdzie dzięki termomodernizacji było można skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości 110% (do lipca’22 w programie zaakceptowano 220 tys. wniosków na kwotę 44mld EUR). W Niemczech na modernizacje i remonty budynków w latach 2023-2026 ma zostać przeznaczona kwota 56,3mld EUR. Uważamy, że to właśnie rynek wtórny będzie rekompensował znaczną cześć ubytku popytu z rynku pierwotnym, który jest efektem polityki monetarnej banków centralnych“ - przekazano w raporcie rekomendacyjnym.
Selena - dane spółki oraz prognozy
Źródło: Spółka/DM Trigon
Założenia inicjatywy wydają się słuszne, a wręcz niezbędne. Głównymi zarzutami stawianymi przez partią rządzącą nie są jednak zmiany modernizacyjne, które finansowo przerastają spółdzielnie. Krytycy zarzucają politykom wykorzystanie w kampanii programu, który i tak musi zostać zrealizowany, co wynika m.in. z unijnych dyrektyw i KPO.
“Program "Przyjazne osiedle" podwyższy komfort życia mieszkańców blokowisk. Nie może być Polski A i Polski B, wszyscy mają prawo do życia w dobrych warunkach” - powiedział w Strzegomiu premier Mateusz Morawiecki podczas piątkowej konferencji.
“Problem w tym, że koszty takich działań będą astronomiczne. To będą grube miliardy złotych. Modernizacja budynków z wielkiej płyty jest jednak potrzebna, bo nie stać nas, żeby je zburzyć i postawić na nowo. Modernizacja jest w tym przypadku rozwiązaniem tańszym i efektywnym ekonomicznie. Budynki te są często zbudowane w dobrych lokalizacjach. Nie powinniśmy ich stracić. Powinniśmy o nie zadbać” - konkluduje Turek.
Zobacz również: Ceny mieszkań w końcu spadną? W sierpniu rozpoczęto dwa razy więcej budów! Jest jednak (nie)jedno ale
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
