Raty kredytów hipotecznych są coraz wyższe i na razie niewiele wskazuje na to, by w najbliższym czasie miały przestać rosnąć. Niektórzy z kredytobiorców zaczynają mieć problemy z obsługą swoich kredytów. Co powinni zrobić w takiej sytuacji i na co mogą liczyć?
Coraz wyższe koszty obsługi kredytu
Sytuacja kredytobiorców - szczególnie tych, którzy zdecydowali się na zaciągnięcie zobowiązania w okresie niemal zerowych stóp procentowych - staje się coraz mniej optymistyczna. Od pewnego czasu pojawiają się głosy, że w obliczu rosnących stóp procentowych NBP rząd powinien zdecydować się na uruchomienie programu wsparcia dla tych, którzy już niedługo mogą nie być w stanie uregulować na czas swoich zobowiązań kredytowych.
O jakiej skali problemu mowa?
Aby to zobrazować, weźmy pod lupę przykładowy kredyt hipoteczny na kwotę 350 000 PLN zaciągnięty w zeszłym roku na 25 lat, w którym stała marża wynosi 2,20%, zaś zmienna wysokość oprocentowania jest ustalana na bazie stawki WIBOR 3M. Rok temu, w kwietniu 2021 roku, WIBOR 3M wynosił 0,25%, co łącznie z marżą dawało oprocentowanie na poziomie 2,45%. Wówczas comiesięczna rata wynosiła lekko ponad 1561 złotych miesięcznie (nie wliczając dodatkowych opłat, prowizji i ubezpieczeń kredytu, ustalanych indywidualnie). W październiku trzymiesięczny WIBOR podskoczył do poziomu 0,65%, co podniosło wysokość rat do 1632,50 PLN miesięcznie. To jednak dopiero początek zmartwień kredytobiorców. Na początku stycznia tego roku stawka WIBOR 3M wynosiła już 2,55%, co oznaczało wzrost oprocentowania kredytu do 4,75% (2,20% marży + WIBOR 3M). Przy takim oprocentowaniu comiesięczna rata w naszym przykładowym kredycie hipotecznym wzrosła już do ponad 1955 złotych. Na początku kwietnia trzymiesięczna stawka WIBOR wynosiła już 4,85%, co - jak nietrudno policzyć - oznacza wzrost oprocentowania kredytu do 7,05%! Przy takiej stawce koszt raty kredytowej rośnie do niecałych 2485 złotych miesięcznie (bez 10 groszy), co jest już całkiem sporym obciążeniem domowego budżetu. W tym przykładzie pokazałem dość „skromny kredyt” na kwotę, która w większości polskich miast pozwoli na zakup niewielkiego mieszkania. W przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych na wyższe kwoty, nominalny wzrost wysokości comiesięcznej raty jest znacznie wyższy.
Co więcej, wiele wskazuje na to, że stawki WIBOR, na bazie których ustalana jest wysokość rat ponad 90% kredytów hipotecznych udzielonych w Polsce, będą rosły również w kolejnych miesiącach, ponieważ rynki spodziewają się dalszych podwyżek stóp procentowych NBP. Potwierdzeniem tego może być fakt, że stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) dzień po ostatniej, kwietniowej podwyżce stóp procentowych wynosiła 5,25%, zaś dokładnie dwa tygodnie później (20 kwietnia) było to już 5,68%.
Z tej perspektywy trudno dziwić się temu, że Komisja Nadzoru Finansowego tuż przed marcowym posiedzeniem RPP opublikowało stanowisko w sprawie Rekomendacji S, czyli dokumentu, w którym zawarte są zasady i dobre praktyki, jakimi muszą kierować się banki komercyjne przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Dotyczyło ono ryzyka kredytowego banków w środowisku dynamicznie rosnących stóp procentowych. Konkretnie chodzi o ocenę zdolności kredytowej klientów chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny z założeniem minimalnej zmiany poziomu stóp procentowych aż o 500 pkt. bazowych (czyli 5 pkt. proc.), czyli dwukrotnie więcej niż zalecano dotychczas. To zaś oznacza bardziej restrykcyjną ocenę zdolności kredytowej konsumentów, czyli mówiąc prościej - mniejsze szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego dla sporej grupy klientów, która w ocenie banku będzie mieć zbyt niskie dochody i oszczędności.
Zobacz także: Czym jest WIBOR? Kto ustala stawkę WIBOR i ile ona wynosi?
Przez Putina płacisz wyższe raty
O tym, że kredytobiorcy coraz mocniej odczuwają koszty rosnących rat mówi się już od jakiegoś czasu, choć w tym momencie trudno jeszcze brać pod uwagę scenariusz masowej niewypłacalności posiadaczy kredytów hipotecznych, która zagrażałaby stabilności systemu bankowego.
Coraz częściej jednak pojawiają się, zarówno ze strony polityków rządu, przedstawicieli opozycji, jak i publicystów i komentatorów, pomysły wprowadzenia rozwiązań wspierających osoby, które nie radzą sobie z rosnącą ratą kredytu. W połowie kwietnia premier Mateusz Morawiecki zapowiedział, że rząd, razem z Komisją Nadzoru Finansowego i Narodowym Bankiem Polskim, pracują nad wsparciem dla kredytobiorców, których sytuacja finansowa mocno się pogorszyła po ostatnich podwyżkach stóp procentowych i związanym z tym gwałtownym wzrostem rat kredytowych. Wtedy też premier stwierdził, że ważne jest, aby “każdy Polak, który płaci wyższą ratę kredytu, wiedział, że jest to efekt 'putinflacji', jest to efekt wojny na Ukrainie”. Warto jednak przypomnieć, że inflacja w Polsce rosła nieprzerwanie od lutego zeszłego roku, a w styczniu tego 2022 roku (czyli przed atakiem Rosji na Ukrainę) wyniosła 9,4% r/r, więc nawet bez rosyjskiej “specjalnej operacji militarnej” wskaźnik CPI w Polsce najprawdopodobniej przekroczyłby dwucyfrową wartość, mimo wprowadzenia Tarczy Antyinflacyjnej. Nie da się jednak ukryć, że rosyjska inwazja na Ukrainę wywindowała ceny surowców rolnych, energetycznych i przemysłowych, tym samym stymulując inflację konsumencką, z którą NBP walczy podwyżkami stóp procentowych.
Zobacz także: Inflacja w marcu w Polsce w 2022 roku jednak 11%! Co dalej?
Fundusz dla kredytobiorców w potrzebie
Wszelkie zapowiedzi programów wsparcia dla kredytobiorców wzbudzają mnóstwo skrajnych emocji. Sam pomysł czasowego zamrożenia stawek WIBOR i tym samym rat kredytowych jest najbardziej kontrowersyjnym, choć jak dotąd nikt obozu rządowego nie rozważał na poważnie takiego scenariusza. Trudno jednak uznać, że wprowadzenie rozwiązania zaczerpniętego z Węgier byłoby całkowicie nierealne. Zamrożenie stawek referencyjnych jest jednak bardzo poważną ingerencją w politykę monetarną, która w dodatku byłaby działaniem mającym przeciwne skutki do prowadzonego przez NBP cyklu podwyżek stóp procentowych. Co więcej, takie zamrożenie rat ma przede wszystkim charakter pokazowy - trudno bowiem liczyć na to, że stawki referencyjne zostaną utrzymane na sztucznym poziomie dłużej niż przez 6 miesięcy.
Co po tym czasie?
Kredytobiorcy będą musili liczyć się z bardzo gwałtowną podwyżką rat z miesiąca na miesiąc, szczególnie że na obniżenie stóp procentowych trzeba będzie czekać wiele kwartałów, jeżeli nie lat.
Warto jednak zwrócić uwagę na to, że mechanizm wsparcia dla kredytobiorców zagrożonych niewypłacalnością już istnieje - mowa o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Jak dotąd nie było o nim specjalnie głośno, być może dlatego, że w ostatnich latach mieliśmy historycznie niskie stopy procentowe - tak, mowa tutaj o stopie referencyjnej 1.50, która obowiązywała przez pięć lat przed wybuchem pandemii. W październiku 2015 roku sejm przyjął ustawę o wsparciu kredytobiorców i to właśnie na jej podstawie powstał wspomniany Fundusz Wsparcia, który zaczął działać od lutego 2016 roku. Fundusz jest przeznaczony dla osób, które spłacają kredyt hipoteczny, ale w międzyczasie ich sytuacja finansowa się pogorszyła - np. przez to, że stracili pracę (nie ze swojej winy, czyli nie było to zwolnienie dyscyplinarne, ani sami nie złożyliśmy wypowiedzenia) albo koszty obsługi ich zadłużenia mocno poszły w górę (właśnie przez wzrost stawek referencyjnych).
Fundusz zapewnia wsparcie finansowe w wysokości maksymalnie 2000 PLN miesięcznie, wypłacane osobom w trudnej sytuacji przez maksymalnie trzy lata (36 miesięcy). Łącznie daje to wsparcie w wysokości do 72 000 złotych. To jednak nie wszystko - po otrzymaniu ostatniej transzy wsparcia (może być ich mniej niż 36) kredytobiorca ma aż 24 miesiące, po których musi zacząć spłacać otrzymane wcześniej wsparcie. Spłata jest rozłożona na 144 comiesięczne raty i co wyjątkowo ważne - wsparcie z Funduszu dla kredytobiorców jest nieoprocentowane. To oznacza, że otrzymując 72 000 PLN wsparcia, wysokość każdej ze 144 rat będzie wynosić równe 500 złotych. Oprócz tego Fundusz zakłada mechanizm umorzenia części otrzymanego wsparcia - jeśli pierwsze 100 rat spłacimy w terminie, bez żadnych opóźnień, to pozostałe 44 raty zostaną umorzone, czyli nie będziemy musieli oddawać pozostałej kwoty, która stanowi aż 30,5% wartości otrzymanego wsparcia. W przypadku maksymalnej kwoty wsparcia (72 000 PLN) przy terminowej spłacie możemy umorzyć aż 22 000 PLN, czyli finalnie zwrócimy tylko 50 000 PLN.
Zobacz także: Kredyty hipoteczne robią się... niebezpieczne! Co robić, gdy raty ciągle rosną, a inflacja pożera Twoje oszczędności?
Dla kogo pomoc w spłacie kredytu?
Oczywiście, aby zakwalifikować się do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców trzeba spełnić przynajmniej jedno z poniższych kryteriów:
- przekroczenie 50% wskaźnika RdD, czyli sytuacja w której comiesięczny koszt obsługi kredytu jest wyższy niż połowa wysokości całkowitych dochodów osiąganych przez gospodarstwo domowe (czyli: jeśli nasza rata wynosi 2500 PLN/mc, a łączne dochody gospodarstwa domowego to 4900 PLN netto/mc, to kwalifikujemy się do programu)
- jeśli miesięczny dochód gospodarstwa domowego, pomniejszony o koszt obsługi kredytu hipotecznego jest niższy niż (stawki obowiązujące w 2022 roku, są one regularnie waloryzowane):
- w przypadku 1 os. gospodarstwa domowego: 1552 PLN
- w przypadku wieloosobowego gospodarstwa domowego.: 1200 PLN na osobę
- jeśli co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status bezrobotnego (nie stracił pracy z własnej winy)
Biorąc pod uwagę ostatnie wzrosty stawek referencyjnych, coraz większa grupa kredytobiorców będzie kwalifikować się otrzymania wsparcia z Funduszu.
Ile osób korzystało z niego dotychczas?
W styczniu tego roku liczba umów kredytowych zarejestrowanych w programie wsparcia i pobierających comiesięczne dofinansowanie wynosiła zaledwie siedem. W lutym liczba wzrosła do dziesięciu, ale w marcu skoczyła do 178 umów kredytowych. W kolejnych miesiącach kredytobiorców korzystających z programu wsparcia będzie znacznie więcej, zwłaszcza że cykl podwyżek stóp procentowych NBP jeszcze się nie zakończył.
Zobacz także: Rosnący WIBOR sprawia, że raty kredytów są coraz bardziej dotkliwe. Jak obliczany jest WIBOR i czy banki ustalają go zgodnie z prawem?
Z czyjej kieszeni wspierani są kredytobiorcy?
Sam Fundusz Wsparcia Kredytobiorców jest prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego i to właśnie do niego zainteresowani pomocą muszą złożyć odpowiedni wniosek. Pieniądze, które się nim znajdują pochodzą ze składek, które opłacają kredytodawcy, czyli banki. Składka jest obliczana na podstawie wielkości portfela kredytów hipotecznych konkretnego banku, w których spłata jest opóźniona o więcej niż 90 dni. Im wyższa wartość takich kredytów, tym większa składka, jaką płaci konkretny bank.
Kto więc składa się na pomoc dla kredytobiorców w potrzebie?
Z technicznego punktu widzenia są to oczywiście banki, w praktyce jednak kredytodawcy przenoszą koszty składek na klientów, czyli samych kredytobiorców, w postaci prowizji, ubezpieczeń i dodatkowych opłat.
Ile pieniędzy znajduje się w Funduszu Wsparcia?
Na początku 2022 roku, czyli po niecałych sześciu latach od jego powstania, wartość zgromadzonych środków wyniosła ponad 607 mln złotych. Aby pokazać skalę potencjalnych potrzeb, warto przypomnieć, że w samym październiku zeszłego roku banki udzieliły prawie 25 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 8,63 mld złotych, choć trzeba przyznać, że był to najwyższy wynik w historii.
