- Co to jest podatek katastralny?
- Kiedy może zostać wprowadzony w Polsce?
- Jak nalicza się podatek katastralny w innych krajach Europy i Stanach Zjednoczonych?
Podatek katastralny w Polsce - czy zostanie wprowadzony?
Podatek katastralny od lat funkcjonuje w wielu krajach Europy. Jego wprowadzenie w Polsce wciąż budzi jednak kontrowersje.
Zobacz również: Inwestowanie nieruchomości zawsze popłaca? Na tym rynku „rozpłynęło się” 700 mln zł
Podatkiem katastralnym nazywa się daninę pobieraną od wartości katastralnej nieruchomości. Mówiąc wprost, im dana nieruchomość jest droższa, tym wyższą opłatę należy odprowadzić. Zazwyczaj przyjmuje się, że to ok. 1-2%. Można zatem z łatwością przyjąć, że często wysokość potencjalnego podatku katastralnego byłaby wyższa niż przy obowiązującym kształcie podatku od nieruchomości. Warto dodać, że pod uwagę mogą być brane czynniki takie, jak lokalizacja, metraż, zabudowa czy rodzaj budynku. Z tego powodu wiele osób obawia się, że nie będzie ich stać na płacenie podatku.
Podatek jako realizacja celów, a nie “represja”
Dyskusja o podatku katastralnym często w Polsce obarczona jest niepotrzebnymi emocjami. Te z kolei zasłaniają faktyczny cel i sposób pobierania daniny. W dyskursie publicznym wiele zależy obecnie od wzrostu cen i faktycznego niedoboru na rynku. Dane pokazują, że w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań.
📊Sprawdziliśmy, jak na przestrzeni ostatnich dwóch lat, zmieniała się oferta lokali deweloperskich w dziesięciu największych miastach. Działo się.
👉Po więcej zapraszamy na: https://t.co/4ckmTQvGPS#bigdata #rynekpierwotny #mieszkania #nieruchomości #deweloperzy pic.twitter.com/JTN9ziWiIi
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) February 22, 2024
“Jeśli chcemy dyskutować o podatku katastralnym w Polsce, to warto na początku zadać sobie pytanie, jaki cel ma mieć ta danina. Trudno ukryć, że dyskusja tocząca się w mediach społecznościowych (np. na serwisie „X”) bywa podszyta niechęcią do osób posiadających lokale na wynajem. Tymczasem podatek powinien realizować konkretne cele, zamiast pełnić funkcję represyjną” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Prajsnar zaznacza, że pojawiają się wątpliwości, czy nałożenie podatku na kolejne mieszkania wpłynie znacząco na zauważalny popyt inwestycyjny. Warto przypomnieć, że badania pokazują, iż Polacy co do zasady traktują nieruchomości jak “pewną lokatę kapitału”.
“Jeżeli chodzi o cele podatkowe, to można mieć wątpliwości, czy proponowany „kataster” od trzeciego lub czwartego mieszkania na wynajem faktycznie osłabiłby mocno popyt inwestycyjny, biorąc pod uwagę możliwość przynajmniej częściowego przerzucenia kosztów podatkowych na najemców. „Przerzucalność” podatku katastralnego prawdopodobnie byłaby największa w tych lokalizacjach, które są najbardziej atrakcyjne dla młodych Polaków. Oczywiście, można osłabić efekt przerzucalności podatku poprzez bardziej restrykcyjną kontrolę czynszów. Takie rozwiązanie ma jednak efekty podażowe” - dodaje Prajsnar.
Zobacz również: Dlaczego ceny mieszkań w Polsce są wysokie - branża tłumaczy
Podatek katastralny w Europie i USA
Skoro wciąż nie ma zarysu tego, jak podatek w rzeczywistości mógłby wyglądać, warto przyjrzeć się innym krajom Europy. W wielu państwach wprowadzono odmienne metody naliczania daniny. Punktem wspólnym jest natomiast zależność opłaty od lokalizacji. To często punkt sporny, szczególnie gdy w dyskusji pojawia się przykład dużych miast.
W Niemczech podatek od nieruchomości naliczany jest na podstawie szacunków dotyczących wartości nieruchomości, uwzględniając przy tym lokalizację oraz rodzaj. Wiele zależy jednak od konkretnego okręgu administracyjnego. Wszystkie rodzaje nieruchomości, w tym grunty niezabudowane, podlegają opodatkowaniu. Stawki są jednak generalnie niskie i zazwyczaj wynoszą od 0,26% do 1%. Wartość wyceniona (zwana „Einheitswert”) jest zazwyczaj niższa od wartości rynkowej. Mnoży się ją przez tzw. współczynnik lokalizacji. W byłych Niemczech Zachodnich współczynnik waha się od 2,6% do 6%, podczas gdy w regionach byłej NRD wynosi od 5% do 10%. Na koniec uzyskaną liczbę koryguje się w oparciu o inny współczynnik specyficzny dla każdego stanu. Jak podają niemieccy specjaliści, posiadając “typowe” mieszkanie w Berlinie, należy liczyć się z podatkiem na poziomie od 80 do 150 euro rocznie.
Zobacz również: To koniec mikrokawalerek? Od kwietnia wchodzą ważne przepisy
Inaczej jest z kolei w Belgii i Francji. Tam szacuje się wysokość, analizując, ile dana nieruchomość mogłaby “zarobić” w skali roku. Wspólnym mianownikiem pozostaje zależność wysokości podatku od lokalizacji. Stawki ustalane są przez region, departament i gminę i różnią się w zależności od okręgu. We Francji istnieją dwa lokalne podatki roczne, „taxe d’habitation” i „taxe foncière”, które są pobierane w październiku/listopadzie. Obliczane są na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Taxe foncière i taxe d’habitation to ok. 10–20 euro za m2 rocznie. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana profesjonalnej firmie zarządzającej, spółka zarządzająca zazwyczaj zapłaci podatek d’habitation, więc pozostaje do uregulowania tylko taxe foncière. Z kolei kupując nową nieruchomość, przez pierwsze dwa lata nie trzeba płacić taxe foncière.
W Hiszpanii zaszły z kolei znaczące zmiany w 2024 r. w wartości katastralnej, co wpłynęło na kwestie fiskalne. Zaobserwowano spadek wartości katastralnej.
“W tym roku połowa analizowanych miast odnotuje spadek wartości katastralnej (to znaczy nie tylko nie wzrośnie, ale z dużym prawdopodobieństwem spadnie w porównaniu do kwoty, od której były opodatkowane), zwykle nowe zatwierdzenie całkowitego oszacowania wartości oznacza zwiększenie wartości katastralnej wszystkich nieruchomości w mieście, wraz z konsekwencjami podatkowymi, jakie to pociąga za sobą” - komentują analitycy firmy doradczej EuroFunding.
Zobacz również: Ceny mieszkań - jaki wkład własny pozwoli kupić mieszkanie singlowi w 2024 roku?
Wyższy podatek obowiązuje w Stanach Zjednoczonych. Nalicza się tam daninę w wysokości 2-2,5% wartości nieruchomości.
Przyjmuje się, że obecnie najwyższe stawki podatku katastralnego obowiązują w Singapurze. Azjatyckie państwo-miasto pobiera daninę w wysokości 4% wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę zawrotne ceny mieszkań na tamtejszym rynku, wysokość podatku może być zatrważająca.
Dyskutując o ewentualnym podatku katastralnym, warto przywołać w kontekście także inne kraje.
“Poza tym warto zwrócić uwagę, że podatki katastralne w innych krajach OECD najczęściej obejmują duże grupy nieruchomości, a nie tylko lokale na wynajem. W ten sposób można osiągnąć cel fiskalny, czyli nadwyżkę wpływów nad kosztami obsługi i poboru podatku. Można mieć wątpliwości, czy „kataster” od trzeciego lub czwartego mieszkania wypełniłby właśnie taki cel fiskalny. Być może, wspomniany podatek zniechęciłby część inwestorów. Jeżeli jednak w takiej sytuacji państwo nie miałoby oferty wynajmu dla osób o przeciętnych i trochę niższych dochodach (np. z czwartego - piątego decyla), to w dłuższym terminie polityka zniechęcania prywatnego kapitału przyniosłaby negatywne efekty podażowe na rynku. Pamiętajmy, że obecnie państwo nie ma oferty wynajmu na większą skalę dla tych Polaków, którzy nie posiadają większych oszczędności (potrzebnych na partycypację TBS) i zarabiają zbyt wiele, aby zapisać się do kolejki po lokal komunalny” - komentuje dla nas Prajsnar.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Polska rzeczywistość - nie będzie tak łatwo
Nawet wzorując się na systemach podatkowych naszych sąsiadów, warto mieć na uwadze, że wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce nie będzie zadaniem prostym.
“Nie można też zapominać o trudnościach administracyjnych związanych z ewentualnym wprowadzeniem podatku katastralnego. Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii w niedawnym wywiadzie dla Interia.pl potwierdził, że tematu podatku katastralnego w najbliższych latach realnie nie będzie ze względu na duże problemy ze zbieraniem i przetwarzaniem danych o polskich nieruchomościach. Wydaje się, że ewentualne zmiany mogą dotyczyć różnicowania stawek w obecnym podatku od nieruchomości” - podsumowuje Prajsnar.
Wydaje się zatem, że debata dotycząca potencjalnego wprowadzenia podatku katastralnego została odroczona o kolejne lata. O tym pomyśle słyszymy od kilkunastu lat, jednak obecnie brak szczegółów dotyczących potencjalnych działań. Z perspektywy osób prywatnych może to być ogromne obciążenie finansowe. Wiele osób mogłoby zostać zmuszonych do sprzedaży domu, gdyż nie byłoby ich stać na uregulowanie daniny. Dla gmin i jednostek samorządu będzie to oznaczać z kolei zastrzyk środków do budżetu.
“Mógłby on stać się motywatorem do szybszego regulowania spraw spadkowych i własnościowych. Ograniczyłby także przetrzymywanie niewynajmowanej nieruchomości, tzw. pustostanu, jako samodzielnej lokaty kapitału. Większe podatki przełożyłyby się na wyższe dochody gmin, dzięki czemu mogłyby prowadzić szereg inwestycji na rzecz mieszkańców” - zwracają uwagę analitycy spółki Kruk.
Kolejną grupą, na którą wpłynie podatek katastralny są wynajmujący. Pojawia się ryzyko, że wskutek jego obowiązywania podniesione zostaną stawki, w szczególności w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie podatek byłby odpowiednio wyższy.
“W teorii podatek katastralny powinien dotykać osoby bardziej majętne w tym te, które są właścicielami więcej niż jednej nieruchomości, ale czy na pewno? Dużo zależy, czy będzie to podatek od pierwszej, czy od drugiej i kolejnych nieruchomości. Podatek katastralny najprawdopodobniej przełożyłby się na wyższe ceny wynajmu nieruchomości, ponieważ osoby wynajmujące przeniosłyby dodatkowe opłaty na najemców. A ponieważ już na przełomie roku 2022 i 2023 należy je uznać za bardzo wysokie, byłaby to zmiana na niekorzyść. Z pewnością odbiłoby się to na osobach mających niższe zarobki” - dodają eksperci Kruka.
Zobacz również: Rynek nieruchomości - aktywność deweloperów słabnie
