mieszkania kredyt

Średnie, transakcyjne stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrosły względem poprzedniego kwartału zarówno w Warszawie jak i 6. oraz 10. miastach (por. wykres 15).

Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. Mimo wzrostu zainteresowania najmem, w dużych miastach nadal utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości. W ostatnich latach obserwujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne^[1]. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem, prowadzony przez BGK.

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym w Warszawie i 6. dużych miastach spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań (por. wykres 23)^[2]. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych lub inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe.

▪ Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w Warszawie i 6. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zmniejszył się nieznacznie kw./kw., jednak nadal był o ok. 0,3 mkw. wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. (por. wykres 16). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego^[3] również zmniejszył się nieznacznie dla przeciętnego gospodarstwa domowego, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania^[4]. Czynnikami powodującymi bieżące spadki wskaźników dostępności były rosnące ceny mieszkań oraz wzrost stóp procentowych.

Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce^[5] (por. wykres 56) była wyższa o ok. 0,3% względem poprzedniego kwartału i na koniec 2021 r. wyniosła ok. 15,0 tys. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 14,7 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. więcej o ok. 6,6% kw./kw. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań wystawionych na rynek zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 0,7 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 37,4 tys.

Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży na 6. rynkach utrzymała się na poziomie poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 3,2 tys. Wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach również utrzymał się na poziomie 2,2 kwartału (por. wykres 63). Dane te wskazują na dalsze usztywnianie się podaży względem popytu w największych miastach.

W 2021 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2020 r. Wartość nowych umów na złotowe kredyty mieszkaniowe^[6],^[7] (bez umów renegocjowanych) według danych NBP^[8] wyniosła w IV kwartale br. 23,1 mld zł, tj. była niższa o ok. 0,5 mld zł (2,3%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 6,9 mld zł (42,6%) względem IV kw. 2020 r.

W całym 2021 r. wartość nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyniosła 86,3 mld zł, tj. była wyższa o 49% r/r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w I kwartale 2022 r.^[9] wskazują, że większość banków w ostatnim kwartale 2021 r. kolejny raz zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych uzasadniając to wzrostem stóp procentowych i pogorszeniem się prognoz sytuacji gospodarczej. Na I kwartał 2022 r. ankietowane banki przewidują dalsze zaostrzanie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych oraz pogłębienie spadku popytu na te kredyty.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie ok. 22%. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Zgodnie z raportem Coface^[10] liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła odpowiednio ze 137 do 205, a działalności związanej z obsługą nieruchomości odpowiednio z 28 do 69 (por. wykres 36). W 2021 r. wzrosły opóźnienia w płatnościach w sektorze budowlanym z 79 do 84 dni na koniec 2021 r., przy przeciętnej dla innych branż 57 dni. Wskaźniki giełdowe firm budowlanych i deweloperskich wykazywały spadki (por. wykres 35).

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport

1. Najbardziej aktywna grupa inwestorów to specjalistyczne fundusze niemieckie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej ↑

2. Szerzej o rynku najmu w części „Analiza opłacalności inwestycji w mieszkania w wybranych miastach w Polsce w IV kw. 2021 r.” ↑

3. Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu ↑

4. Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami ↑

5. Na podstawie danych JLL (d.REAS) ↑

6. Według danych BIK, banki i SKOK-i w IV kw. 2021 r. udzieliły klientom indywidualnym ok. 63,2 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 21,6 mld zł (w IV kw. 2020 r. odpowiednio 56,6 tys. sztuk, 17,0 mld zł). W całym 2021 r. zaciągnięto ok. 268,5 tys. (wzrost r/r o 23,7%) kredytów mieszkaniowych na kwotę 87,4 mld zł (wzrost r/r 38,1%). Notowane w IV kw. 2021 r. ujemne dynamiki r/r sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły grupy kredytów do 200 tys. zł, natomiast wzrosły kredyty o większych wartościach (zwłaszcza wzrosły kredyty powyżej 350 tys. zł, zwiększyły r/r się o 63% wartościowo i 56% liczbowo). ↑

7. Według raportu AMRON w IV kw. 2021 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 63,9 tys. sztuk (wobec 68,4 tys. w poprzednim kw.), wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 22,5 mld zł (wobec 23,2 tys. mld zł w poprzednim kw.), a przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła ok. 350,5 tys. zł (wobec 339,6 tys. w poprzednim kw.). Nadal najczęściej udzielano kredytów w przedziale 200-300 tys. zł (24,1% wobec 24,3% w poprzednim kw.), jednak rośnie udział kredytów powyżej 300 tys. zł (52,3% wobec 50,7% w poprz.kw.). W strukturze nowych kredytów wzrósł udział kredytów z LtV do 30% i powyżej 80% osiągając odpowiednio 13,2% i 31,3%, natomiast zmniejszył się o LtV 30-50%, 50- 80% odpowiednio do 6,4% i 49,1%. W porównaniu do poprzedniego kwartału nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności powyżej 35 lat (0,9%) natomiast spadł podobnie udział tych o zapadalności do 15 lat (7,2%), 15- 25 lat (6,4%), oraz 25- 35 lat (24,8%). Na koniec IV kw. 2021 r. liczba czynnych umów kredytowych (w trakcie spłaty) wyniosła ok. 2,55 mln sztuk (wobec 2,54 mln szt. w III kw. 2021 r.), a ich wartość na koniec omawianego okresu wyniosła 511,3 mld zł (wobec 500,1 w ub.kw.). ↑

8. Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępne w zakładce „4 OPN2PLN”, na stronie internetowej NBP: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. Według danych NBP w końcu grudnia 2021 r. stan kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki dla gospodarstw domowych wyniósł 511,8 mld zł, tj. był wyższy o 10,9 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o ok. 35,2 mld zł względem końca grudnia 2020 r. (wzrost r/r o 7,4%, wobec 7,5% w IV kw. 2020 r.) ↑

9. „Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, I kwartał 2022 r.”, NBP, styczeń 2022 r. https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2022_1.pdf . ↑

10. Według opinii ekspertów Coface (Raport Coface – Niewypłacalności firm w Polsce w 2021 roku), mimo, że wzrosła liczba niewypłacalności w budownictwie w 2021 r., kondycja finansowa branży jest stabilna na tle całej gospodarki. Branża budowlana nadal szybko się rozwija, ale stoi też przed dużymi wyzwaniami związanymi z rosnącymi cenami materiałów budowlanych oraz kosztami pracowniczymi. Obserwowany wzrost cen w gospodarce wywołuje presję na mechanizm waloryzacyjny, utrudniony w przypadku kontraktów publicznych. ↑