Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu młodej osoby. Musi zostać poprzedzona wyborem finansowania, analizą rynku oraz złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Jak kupić mieszkanie? Prześledź z nami proces krok po kroku.
- Jak przeanalizować rynek pierwotny i na co zwracać uwagę?
- Czym jest umowa deweloperska i co powinna zawierać?
- Kiedy kredytobiorca staje się pełnoprawnym właścicielem mieszkania?
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Jak kupić mieszkanie? Zacznij od tego!
Zakup mieszkania to tak naprawdę multum formalności i trudnych decyzji. W wielu przypadkach należy dokonać wyboru, nie znając specyfiki lokalnego rynku. Z tego powodu do samego procesu zakupu należy się odpowiednio przygotować.
Jeszcze przed zapoznaniem się z ofertą na rynku pierwotnym czy wtórnym, warto oszacować własne możliwości finansowe, czy to indywidualnie, czy w związku. To ważne, gdyż od zakresu ekonomicznego zależy docelowa oferta.
Zdolność kredytowa Polaków 2023
Obecnie rośnie zdolność kredytowa Polaków. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego została na początku roku zmieniona na korzyść kredytobiorców. Jak zwracają uwagę ekonomiści, niewiele brakuje nam do poziomu z 2021 r.
“Przykładowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła na zakup mieszkania pożyczyć 700 tys. złotych. Potem gwałtowne zakręcanie kurków z kredytami spowodowało, że zdolność kredytowa spadła poniżej 400 tys. złotych. Dziś wynik na poziomie 644 tys. złotych jest nie tylko o ponad 62% wyższy niż w hipotecznym dołku, ale też już tylko o krok od tego sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych” - komentuje Bartosz Turek, analityk HREIT.
Zobacz również: Zdolność kredytowa Polaków w górę - tak dobrze nie było od dawna
Zdolność kredytowa 2023
Źródło: HREIT
Ile trzeba zarabiać, aby kupić mieszkanie? Przykładowa zdolność kredytowa
Źródło: HREIT
Samo oszacowanie zdolności nie wystarczy. Warto zasięgnąć informacji w kilku bankach i wybrać ofertę, która będzie najatrakcyjniejsza.
Analiza rynku absolutną podstawą
Przed podjęciem decyzji o zakupie, należy przeanalizować ofertę na rynku. Przy uwzględnieniu własnych preferencji, trzeba podjąć decyzję o lokalizacji, metrażu, liczbie pomieszczeń, zakresie cenowym, stanie mieszkania czy rynku.
Decyzje łatwiej podejmować, gdy realnie wiemy, na jakie mieszkanie możemy sobie pozwolić. Oprócz samej ceny należy uwzględnić dodatkowe wydatki, które pojawią się bezpośrednio po zakupie. Oznacza to, że nie powinno się za 100% kwoty kupować mieszkania, ale należy pozostawić “rezerwę” na niespodziewane koszty.
Zobacz również: Potężny wzrost sprzedaży mieszkań w Polsce. Rynek nieruchomości rozgrzany do czerwoności
Kupno mieszkania krok po kroku - rynek pierwotny
Pierwszym kierunkiem poszukiwań jest zazwyczaj internet i portale z ogłoszeniami. Pozwalają określić zakres cen w danej dzielnicy oraz zasięg transportu publicznego. Przy dobieraniu regionu, należy wziąć pod uwagę czas dojazdu do pracy, szkoły czy sklepów. W kolejnym etapie warto rozeznać się, czy w danej okolicy będą powstawać kolejne inwestycje w najbliższych latach oraz jak wygląda infrastruktura. Jeśli rozważamy zakup od dewelopera, należy zapoznać się z jego historią, sposobem funkcjonowania na rynku oraz opiniami.
Analiza powinna prowadzić do wyłonienia 2-3 inwestycji, które są najbliższe naszym preferencjom oraz spełniają narzucane kryterium cenowe. W kolejnym etapie warto osobiście udać się do biura, aby uzyskać więcej informacji o inwestycji. Wcześniej warto przygotować sobie listę z pytaniami, które będziemy chcieli skonsultować z pracownikiem. Według obowiązującej od 2012 r. ustawy deweloperskiej potencjalny nabywca ma prawo do zapoznania się z prospektem informacyjnym inwestycji. W nim znajdują się kluczowe dane, w tym wykaz zrealizowanych inwestycji przez dewelopera, status prawny działki, niezbędne zezwolenia, jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek, planowane inwestycje infrastrukturalne w najbliższej okolicy, kiedy ma nastąpić przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz jak zabezpieczane są interesy nabywców (informacje dotyczące banku prowadzącego rachunek powierniczy).
Ponadto z dokumentu można dowiedzieć się, czy wobec dewelopera nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne.
Zobacz również: Czy ceny mieszkań będą rosły wolniej? Tak! Ekonomiści wskazują od kiedy
Kredyt na zakup mieszkania
Kredyt hipoteczny jest jednym ze sposobów finansowania zakupu mieszkania. W tym przypadku konieczne może być wykonanie umowy przedwstępnej. Ta zazwyczaj wymagana jest przez banki.
Niektórzy deweloperzy dopuszczają możliwość negocjacji, jednak w obecnych warunkach będzie to szczególnie trudne, gdyż popyt przewyższa podaż. Zanim akcja kredytowa nabrała w Polsce rozpędu, na przełomie 2022 i 2023 r. zainteresowanie nabywców było zdecydowanie mniejsze. Wówczas spółki były gotowe zaoferować dodatkowe elementy, m.in. miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Teraz to rzadkość.
????W tym roku, we wszystkich analizowanych miastach, nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) October 12, 2023
Szczególnie poważna jest sytuacja w Krakowie, gdzie pod koniec września w ofercie firm deweloperskich było aż o 51% mniej… pic.twitter.com/JfqfCG50hO
Umowa deweloperska a kupno mieszkania
Gdy warunki finansowania zostaną ustalone, wówczas nadchodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej. Przed samą transakcją musimy mieć wgląd do niej oraz prospektu informacyjnego. Zdecydowanie najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie dwóch stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, we wskazanym momencie. Dodatkowo, podawane są informacje o kluczowych terminach (zadatek, termin zakończenia inwestycji czy warunki odbioru).
Po podpisaniu umowy przedwstępnej należy udać się do banku i złożyć wniosek kredytowy. Bank wymaga także innych formularzy, w tym zaświadczenia o dochodach. Analizując cenę mieszkania oraz zdolność, wydaje decyzję wstępną. Obejmuje ona zazwyczaj dodatkowe warunki, które należy wypełnić, aby otrzymać kredyt. Warto pamiętać, że wyłącznie oficjalna decyzja kredytowa umożliwi sfinalizowanie transakcji.
Obecnie najpopularniejszą formą rozliczenia jest płatność w transzach. Nabywca zobowiązuje się zazwyczaj do wpłaty zadatku w wysokości 10% ceny. Pozostała część wpłacana jest w kolejnych etapach realizacji. Co ważne, osoby zaciągające kredyt, mogą być zobowiązane do wpłacenia zadatku z własnych funduszy. Wypłata kredytu przez bank będzie odbywać się na zasadach obowiązujących w umowie.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce - co dalej? Prognozuje prezes spółki nabywającej lokale od emerytów
W kolejnym etapie następuje odbiór mieszkania. Obecnie rekomenduje się, aby osoby niedoświadczone w rynku nieruchomości, skorzystały z usług inspektora. Inżynier sprawdzi, czy wszystkie warunki zostały spełnione.
“Warto skorzystać z usług inspektora, który rzeczywiście będzie weryfikował stan fizyczny nieruchomości, a następnie sporządzi protokół. Łatwiej jest to zrobić na początku niż potem wybrać drogę postępowania sądowego i dochodzić przed sądem swoich praw. Co prawda jest to możliwe, w kancelarii tego typu kwestie rozwiązujemy raczej przed procesowo, ponieważ prawo jest po stronie nabywcy. Deweloper, który będzie miał profesjonalnego pełnomocnika, jest wtedy tego świadomy i faktycznie ustępuje” - informuje Adwokat Dr Magdalena Durlik-Olszewska, reprezentująca warszawską Kancelarię Adwokacką LexInvest.
Umowa ostateczna a deweloperska - odbiór mieszkania
Po odbiorze podpisujemy umowę ostateczną. Przekazuje ona własność zakupionego mieszkania. W przypadku zakupu mieszkania, które jest już “gotowe”, wówczas umowę tę można podpisać po sfinalizowaniu formalności kredytowych.
Umowa ostateczna wymaga wyodrębnienia lokalu. Deweloper musi przedstawić zgodę banku na wyodrębnienie lokalu jako osobnej nieruchomości, która nie ma obciążeń. Umowa jest podpisywana w obecności notariusza. Gdy sfinansowaliśmy zakup kredytem, wówczas złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku oraz ubezpieczyć nieruchomość.
Aby legalnie kupić mieszkanie, należy udać się do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego. Po przeniesieniu własności dana osoba staje się właścicielem nieruchomości. Uruchomienie kredytu hipotecznego wymaga udania się do banku wraz z dokumentami w formie aktu notarialnego.
Zobacz również: Kredyt 0% czy 1 mln mieszkań na wynajem - jak nowa władza chce zmienić rynek nieruchomości?
Kupno mieszkania za gotówkę
Kupno mieszkania za gotówkę jest uproszczoną procedurą. Formalności to przede wszystkim podpisanie umowy oraz dokonanie przelewu. Nie ma konieczności wykonania umowy przedwstępnej ani (zazwyczaj) wpłaty zadatku. W celu sporządzenia umowy należy spotkać się z notariuszem. Warto pamiętać, że konieczne będzie założenie księgi wieczystej.
Kupno mieszkania za gotówkę od dewelopera pod względem formalności jest zbliżone do zakupu bezpośrednio od właściciela. Bardziej problematyczne może być natomiast nabycie nieruchomości na etapie projektu (przysłowiowa “dziura w ziemi”). Wówczas należy zadbać o zabezpieczenie swoich praw na każdym etapie transakcji. Warto zapoznać się z planowanym rozmieszczeniem lokali czy przeanalizować wszystkie zapisy umowne, aby nie przeoczyć istotnych klauzul i postanowień.
Szczegółowe kwestie prawne zaprezentowaliśmy tutaj: Kupujesz mieszkanie? Prawnik radzi, na co musisz zwrócić uwagę
Obecnie finansowanie można uzyskać w zdecydowanie łatwiejszy sposób. Mowa o rządowym programie Bezpieczny Kredyt 2%, który pozwala na uzyskanie środków na preferencyjnych warunkach, nawet bez wkładu własnego. Jak wskazuje jednak Bartosz Turek, analityk HREIT, powoli kończą się zasoby na ten rok, a kontynuacja programu w 2024 r. wydaje się niepewna z uwagi na zmianę władzy.
“Trzeba mieć świadomość, że przy obecnej popularności pieniądze w programie faktycznie skończą się za maksymalnie kilka miesięcy. Z moich wyliczeń wynika, że w najgorszym scenariuszu stać się to może już w styczniu 2024 roku, a najpóźniej w lutym/marcu 2024 roku. Przed realizacją takiego scenariusza może uchronić nas tylko gwałtowny spadek popytu na preferencyjne kredyty, wstrzymywanie/odrzucanie wniosków przez banki albo to, że politycy przed zaplanowanymi na wiosnę 2024 r. wyborami “dosypią” pieniędzy do programu dopłat do kredytów” - komentuje Bartosz Turek, analityk HREIT.
Zobacz również: Zamieszanie wokół wakacji kredytowych! Kontrowersje dotyczą jednego z banków
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
