Ceny działek budowlanych wzrosły w tym roku, nawet pomimo faktu, że pozwoleń na budowę było relatywnie mniej. Rynek nieruchomości rozwija się asymetrycznie, co oddziałuje na stawki. Jak sytuacja może wyglądać w przyszłym roku?
- W 2022 r. liczba transakcji na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych zmalała niemal o połowę.
- Poza miastami ceny działek wzrosły średnio o 12% r/r.
- 40% profesjonalistów spodziewa się umiarkowanych wzrostów cen działek w IV kwartale.
- W przyszłym roku presja cenowa prawdopodobnie się utrzyma.
Ceny działek budowlanych w Polsce - co dalej?
Na podstawie raportu “Puls Nieruchomości” ekonomistów PKO BP, w 2022 r. liczba transakcji na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych zmalała niemal o połowę. W tym samym okresie cena działek gwałtownie wzrosła, w polskich miastach było to ogółem 19% w ujęciu rocznym, a poza nimi - 12% r/r. Tendencja wzrostowa utrzymywała się również w I półroczu bieżącego roku. Na podstawie danych Cenatorium ceny tradycyjnie najwyższe były w stolicy (749 zł za mkw), a w Gdańsku i Krakowie było to odpowiednio 674 oraz 596 zł.
Ekonomiści PKO BP analizują dane pochodzące z aktów notarialnych zarejestrowanych przez starostę powiatu, które, choć opóźnione, dają możliwość na określanie trendów cenowych. Pokazuje to, że cena wzrosła najmocniej w małych i średnich miastach, choć liczba transakcji widocznie zmalała (33% r/r, do 77 zł za m kw., liczba transakcji w tych lokalizacjach zmalała (z 9,9 tys. w 2021 do 4,1 tys. w 2022). Ceny poza miastami również rosły (12% r/r).
Źródło: Puls Nieruchomości PKO BP
Na horyzoncie kolejne wzrosty czy stabilizacja?
Na podstawie danych z okresu letniego, a więc czasu, gdy popyt na działki utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, najwięcej za działkę budowlaną trzeba było zapłacić na Mazowszu, za mkw obowiązywała stawka 420 zł. Sprzedający coraz częściej wydzielają działki “optymalne” pod budowę jednorodzinnego domu (do 800 mkw), których cena jest zazwyczaj odpowiednio podwyższana do nawet 1000 zł za mkw.
W skali kraju rozstrzał jest jednak olbrzymi. W województwie opolskim ceny są już niemal 5-krotnie niższe niż w stolicy i okolicach.
Źródło: Otodom
Wciąż jednym z kluczowych czynników ograniczającym rynek jest niepewność co do warunków makroekonomicznych w przyszłości. Po gwałtownych obniżkach stóp procentowych przed wyborami, trudne do przewidzenia stały się dalsze kroki Narodowego Banku Polskiego i Rady Polityki Pieniężnej.
“Prognozy dotyczące cen działek budowlanych to jeden z obszarów, o który pytamy biura nieruchomości w naszym kwartalnym badaniu nastrojów rynkowych. Wyniki najnowszego badania (wzięło w nim udział ponad 1,1 tys. pośredników) wskazują, że wśród agentów lekko przeważają głosy mówiące o tym, że w IV kwartale br. ceny gruntów ustabilizują się – takiego zdania było 47 proc. ankietowanych. Około 40 proc. profesjonalistów odpowiedziało natomiast, że spodziewa się umiarkowanych wzrostów cen działek. Przestrzeń do obniżek dostrzegło niewiele ponad 10 proc. agentów” – mówi Rafał Bieńkowski, PR manager portalu Nieruchomosci-online.pl.
Rzeczywiście, indeks nastrojów rynkowych INPON po III kwartale 2023 r. wyniósł 60,49 pkt na 100. Wartość barometru w odniesieniu do II kwartału spadła symbolicznie o 0,33 pkt. Profesjonaliści podkreślają przede wszystkim asymetrię na rynku. W mieszkaniówce widać było zdecydowane polepszenie nastrojów, dużo gorzej było natomiast na rynku domów i gruntów. Należy również zaznaczyć, że w analizowanym okresie spadł odsetek osób nabywających nieruchomość w celach inwestycyjnych. Wzrósł odsetek nabywców zainteresowanych kupnem czterech kątów na własność.
Zobacz również: Rynek nieruchomości - ożywienie jest asymetryczne! Co z cenami domów i działek?
Coraz mniejsze zainteresowanie. Stawki blokują rynek?
Zapytani przez nas analitycy mówią o spadku, również w regionie największych metropolii. Jest to zupełnie inna sytuacja niż w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym. Tam mierzymy się z historycznie niską podażą i wysokim popytem stymulowanym przez rozpoczęty w lipcu rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Skumulowany popyt wystrzelił po rozpoczęciu przyjmowania wniosków o dopłaty, co w dużej mierze warunkowało w ostatnich tygodniach wzrost cen.
W przypadku domów i działek budowlanych sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Tutaj blokadą jest maksymalny pułap cenowy. Pomimo że korzystając z BK2% można wybudować dom, cena działki i budynku nie może przekraczać 1 mln zł.
“W największych miastach, gdzie ceny działek są najwyższe zainteresowanie BK2% na budowę domu może być jeszcze mniejsze, bo zakup gruntu i wybudowanie nieruchomości za 1 mln zł jest niezwykle trudne, czy wręcz niemożliwe" - komentuje Michał Miłkowski, ekspert mFinanse dla portalu Otodom.
Z perspektywy obecnych cen to mało realna perspektywa, chyba że mówimy o zdecydowanie mniejszym niż standardowy metrażu.
Październikowa obniżka ????głównej stopy procentowej NBP o 0,25 punktu procentowego jest mniejsza od oczekiwań części analityków. Nasz ekspert @AndrzejPrajsnar sprawdził jakie będzie miała znaczenie w kontekście poziomu rat kredytowych.
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) October 5, 2023
????Pełna analiza: https://t.co/5K6touk2SH… pic.twitter.com/F3yiVO5WGe
“Jeżeli chodzi o grunty pod budownictwo jednorodzinne, to spadek zainteresowania działkami (w tym również znajdującymi się blisko metropolii) jest duży. GUS informuje, że od stycznia do września 2023 roku osoby prywatne rozpoczęły budowę 55 547 domów. To wynik o wiele mniejszy od tego, który odnotowano w I kw. - III kw. 2021 roku (84 596). Liczba rozpoczynanych domów skurczyła się również względem analogicznego okresu 2022 r. (I kw. - III kw.: 68 551). W powiecie poznańskim, gdzie od lat buduje się najwięcej, spadek względem I kw. - III kw. 2021 r. wyniósł około 50%. Podobna sytuacja dotyczyła powiatu wrocławskiego. Nic nie wskazuje, że w bieżącym i następnym kwartale będziemy świadkami istotnej poprawy sytuacji" - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Prajsnar dodaje również, że w przypadku gruntów pod budownictwo wielorodzinne widoczna może być dodatnia zmiana popytu. W grę wchodzi przede wszystkim próba odbudowania oferty w okolicach dużych miast przez deweloperów. Ekspert przypomina, że podaż znacząco się zmniejszyła, a jako przykład podaje aglomerację warszawską bez Warszawy. Uważa, że trudno oczekiwać dużej ofensywy inwestycyjnej. Dotyczy to również rynku domów budowanych przez deweloperów na działkach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne.
Tendencja wzrostowa w I połowie bieżącego roku widocznie osłabła. Koszty budowy okazały się zaporowe dla wielu inwestorów. Również deweloperzy ograniczyli liczbę pozwoleń na budowę.
Zobacz również: Ile kosztują mieszkania w Warszawie? Średnia cena bije rekordy! A jak w innych miastach?
Źródło: Puls Nieruchomości PKO BP
Ekonomiści PKO BP mówią o osłabieniu się presji na zakup gruntów budowlanych. To był impuls w kierunku stabilizacji cen rynkowych.
“Tendencja wzrostowa cen ofertowych tych działek w I połowie roku nieco osłabła, prawdopodobnie na skutek słabszego popytu ze strony budownictwa indywidualnego, wrażliwego na wzrost kosztów budowy. W niepewnym otoczeniu regulacyjnym i makroekonomicznym także deweloperzy ograniczyli od III kwartału występowanie o pozwolenia na budowę, co osłabiło presję na zakup gruntów budowlanych, i w konsekwencji stabilizowało ich ceny.W okresie ostatnich 6 miesięcy (od marca do sierpnia) utrzymywał się spadek liczby pozwoleń na budowę mieszkań w budownictwie indywidualnym (-25% r/r oraz –22% rok wcześniej) i deweloperskim (-32% r/r oraz +4% rok wcześniej)" - komentują.
Ostatnie dane mogą oznaczać zmianę wspomnianego trendu. We wrześniu bieżącego roku liczba pozwoleń na budowę dla inwestorów indywidualnych zmalała o 7% w ujęciu rocznym. Dla deweloperów wzrosła natomiast o 9% r/r względem -11% r/r w sierpniu.
Zobacz również: Ceny działek budowlanych w Polsce - jakie stawki obowiązują obecnie w poszczególnych województwach? Gdzie jest najdrożej?
Ceny działek budowlanych w 2024 roku - perspektywy na kolejne miesiące
W kolejnych latach ekonomiści PKO BP mówią o trendzie wzrostowym, który obejmie działki pod zabudowę mieszkaniową. Gdy NBP zacznie obniżać stopy procentowe, więcej osób rozważy inwestycję w dom poza miastem.
“W horyzoncie 1-2 lat najbardziej prawdopodobna wydaje się wzrostowa tendencja cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową, za którą przemawia ich ograniczona podaż przy jednoczesnym wzroście popytu pobudzanego perspektywą niższych stóp procentowych NBP, poprawą dostępności kredytu i stabilizacją cen materiałów budowlanych” - oceniają analitycy PKO BP.
Źródło: Puls Nieruchomości PKO BP
Abstrahując od cen działek, już wkrótce sama budowa domu może wiązać się z wyższymi kosztami. Od lat firmy alarmują, że na rynku zaczyna brakować specjalistów. Co więcej, od nowego roku czekają nas ważne zmiany, pośrednio godzące w koniunkturę. Prawdopodobnie odbiją ceny materiałów budowlanych za sprawą odmrożenia cen energii i podwyżki płacy minimalnej. To zmiany, które trudno zatrzymać, a które będą przenoszone na konsumentów. Wzrost z pewnością będzie zauważalny.
Czy budowa domu w 2024 r. będzie zatem droższa?
Z pewnością tak, ceny wciąż idą w górę, inwestorzy będą zmagać się z niedoborem pracowników, co będzie wywierać presję na wzrost cen. Warto mieć również na uwadze, że korekta na rynku surowców i materiałów budowlanych jest asymetryczna i nie obejmuje wszystkich niezbędnych elementów.
Analitycy portalu Nieruchomości-online.pl w II kwartale zwracali uwagę, że zainteresowanie działkami budowlanymi jest bardzo zbliżone do tego z 2019 r. W wielu lokalizacjach znalezienie kupca na działkę pozostaje wyzwaniem. W czerwcowym badaniu niemal połowa pośredników aktywnie funkcjonujących na rynku przyznała, że czas sprzedaży działki uległ wydłużeniu.
