Agencja Fitch obniżyła rating Globe Trade Centre. Deweloper specjalizujący się w nieruchomościach biurowych i centrach handlowych notowany jest na warszawskiej giełdzie.
- Perspektywa rozwoju spółki jest negatywna.
- Ok. 60% zadłużenia GTC przypada na okres 12 miesięcy poprzedzających koniec czerwca 2026 r.
- GTC chce zdywersyfikować portfel poprzez przejęcie szwajcarskiej spółki powiązanej z nieruchomościami luksusowymi.
Agencja ratingowa tnie ocenę dewelopera
Fitch obniżył ocenę z BBB- do BB+. Wszystko za sprawą wysokiego poziomu zadłużenia (powyżej 9,5x dla wskaźnika dług netto/EBITDA). W I półroczu 2023 r. raportowano przychody z wynajmu i usług na poziomie 90 mln euro (wobec 85 mln w analogicznym okresie 2022 r.).
Jeszcze w czerwcu deweloper poinformował o planach przejęcia Ultima Capital. Fitch zaznaczył, że wszelkie wydatki powiązane z tą operacją wywrą dodatkową presję na wskaźniki finansowe dewelopera. Dodano również, że sprzedaż aktywów w trudnych warunkach gospodarczych będzie dodatkowym wyzwaniem dla zarządu.
Większość (39% wartości rynkowej) aktywów GTC zlokalizowana jest na rynku polskim. Pozostała część w pięciu innych krajach, które mają ocenę „BBB” lub niższą, co wpływa na średnią ekspozycję na ryzyko.
“Oczekujemy, że dług netto/EBITDA GTC wyniesie 10,8x w 2023 r. i spadnie do 10x w 2026 r” - komentują analitycy Fitch.
Zobacz również: A jednak! Górnicy będą strajkować przed wyborami. Chodzi o kolejną w tym roku nagrodę finansową
Notowania GTC na tle indeksu WIG
Źródło: TradingView
Portfel biurowy jest pod presją. Poziom wynajmu jest na poziomie 84%, ze względu na niższe obłożenie w Polsce i na Węgrzech. Szacowane wartości czynszów są niższe od raportowanych, pojawia się ryzyko, że znaczna część umów zostanie przedłużona po niższych stawkach.
Zobacz również: Akcje tej spółki z GPW wzrosły o 350% w rok. Mimo tego analitycy twierdzą: Kupuj, będzie rosło!
GTC szykuje się do przejęcia Ultimy?
Plany przejęcia Ultimy, znanej z budowy luksusowych alpejskich posiadłości budzą wątpliwości wśród akcjonariuszy. Działalność GTC skupia się głównie na sektorze biurowym i komercyjnym. GTC działa w krajach CEE, a więc niewiele ma wspólnego z rynkiem szwajcarskim i francuskim. Niemniej deweloper chciał przejąć podmiot poprzez emisję obligacji partycypacyjnych z 20-letnim okresem wymagalności.
“Transakcja będzie obejmować nabycie niepowtarzalnego, wysokiej jakości portfela w segmencie luksusowego hotelarstwa, który jest niezwykle odporny na zmiany otoczenia rynkowego. GTC wejdzie w posiadanie wysokiej jakości aktywów zapewniających stabilny dochód oraz wysoki potencjał rozwoju dzięki realizacjom projektów deweloperskich. Skutkiem będzie natychmiastowy wzrost wartości aktywów netto (NAV) na akcję” - pisano w czerwcowym oświadczeniu GTC.
Wartość BX Swiss Ultima może mieścić się w ramach 1,25-1,35 mld CHF. Na portfel nieruchomości składa się ok. 50 domów i rezydencji alpejskich skierowanych dla klientów premium.
“Portfel nieruchomości Ultimy wyceniono na 0,9 miliarda CHF (wliczając inwestycje), a raportowane LTV na koniec 2022 roku wyniosło 45%. Ultima jest w 58% własnością założycieli, w tym 33% udziałów posiada dyrektor generalny Icona Capital. Jeżeli zostanie przejęta, poprawi dywersyfikację GTC, a udział Icona Capital w radzie nadzorczej GTC powinien pomóc w ograniczeniu ryzyka realizacji transakcji” - podają analitycy Fitch.
Pomimo że pojawia się temat dywersyfikacji jako niezbędnego działania na obciążonym globalnie rynku nieruchomości komercyjnych, alpejskie nieruchomości to temat wrażliwy. Coraz więcej analityków zauważa, że prognozy dotyczące globalnego ocieplenia nie sprzyjają atrakcyjności domów w tamtym regionie.
