„Biorąc pod uwagę to, jak się zachowują deweloperzy, jak długo trwa uzyskanie pozwolenia na budowę i proces oddawania nowych mieszkań, to szczerze mówiąc, na żadną korektę cenową na polskim rynku mieszkań nie widzę miejsca” – mówi FXMAG prezes spółki nabywającej lokale od emerytów.
- Ile zarabia spółka nabywająca mieszkania od emerytów za rentę dożywotnią?
- Czemu jej prezes chce regulacji segmentu rynku finansowego, w którym działa?
- W jaki sposób spółka chce dynamicznie rozwijać działalność?
- Czemu wycena spółki na NewConnect jest poniżej wyceny z debiutu?
- Dlaczego czeka nas stały wzrost cen mieszkań w Polsce?
Piotr Rosik (z-ca redaktora naczelnego FXMAG): Fundusz Hipoteczny DOM jest liderem polskiego rynku hipoteki odwróconej. Jak szybko rośnie ten rynek? Jakie są jego perspektywy?
Robert Majkowski (prezes FH DOM): Trzeba zacząć od tego, że my jesteśmy przede wszystkim spółką inwestującą w nieruchomości. Nabywamy nieruchomości na własny rachunek. Podpisujemy umowę o dożywocie lub umowę renty, klient może korzystać dożywotnio z nieruchomości, a my wypłacamy świadczenia miesięcznie, ale również większe kwoty jednorazowo. A po śmierci klienta przejmujemy pełną własność.
Chyba sowicie zarabiacie na tym?
Mechanika naszej usługi daje możliwość osiągania marży 20-30% w całym okresie trwania kontraktu. Oczekiwana długość życia naszego klienta, według GUS, to średnio 11,5 roku. Tym samym w skali roku marża nie jest bardzo duża. Przeciętny klient w chwili podpisania z nami umowy ma 75 lat. Nasz biznes opiera się na matematyce, statystyce, założeniach aktuarialnych - podobnie jak ubezpieczeniowy. Jednak nasza działalność nie jest działalnością ubezpieczeniową w rozumieniu przepisów.
Chyba troszkę pozmieniało się w tych tabelach statystycznych, bo średnia szacowana długość życia w Polsce spadła.
Ostatnio znów zaczęła rosnąć. Spadła w wyniku pandemii, ale miary statystyczne wyraźnie wracają do długoterminowych trendów.
Jaki macie udział w rynku?
Rynek można podzielić na rynek profesjonalny i P2P - umowy pomiędzy osobami indywidualnymi. W rynku profesjonalnym mamy bardzo duży udział, w okolicach 70%. Jednak rynek profesjonalny to mniej niż 1% wszystkich umów. Gdy startowaliśmy w 2009 roku, to wtedy w całym roku podpisano około 2 000 kontraktów tego typu w Polsce. W zeszłym roku podpisano ponad 16 000 kontraktów. My od początku działalności, czyli przez 15 lat, nie zawarliśmy jeszcze 1 000 umów. Jesteśmy wraz z funduszem Familia jedynymi podmiotami z tej branży, które są zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych wyznaczającym dobre standardy działalności.
Sprawdź również: Zdolność kredytowa Polaków w górę - tak dobrze nie było od dawna
Czyli to wciąż taka dzika nisza polskiego rynku finansowego?
Gros umów o dożywocie to umowy zawierane między osobami fizycznymi. Rośnie liczba sporów sądowych dotyczących różnych nadużyć a nawet braku realizacji takich kontraktów. Na tym rynku wyłudzenia są niestety na porządku dziennym.
Od lat nawołujemy i rozmawiamy z decydentami o regulacji rynku i objęciu jego uczestników, zarówno klientów jak i usługodawców, odpowiednią ochroną. Jesteśmy gotowi poddać się ścisłemu nadzorowi. W latach 2013-2014 uczestniczyliśmy wspólnie z Rządem i parlamentarzystami w pracach nad nową ustawą w pełni normującą zasady działania tego rynku. Zarówno Rzecznik Praw Obywatelskich jak i UOKiK zwracały uwagę na potrzebę regulacji, jednak do dzisiaj takiej regulacji brak.
Skoro jesteście liderem i jesteście uczciwi, to czemu kurs waszej spółki na NewConnect dopiero zbliża się do wyceny z debiutu? W ogóle historia notowań FH DOM jest ciekawa, bo to wygląda, jakby rynek stracił wiarę w biznes, a w ostatnich dwóch latach ją odzyskał.
Aspirujemy do modelu, który obowiązuje na rynku brytyjskim. Chodzi o model kredytowy, w którym pożyczamy seniorom pieniądze, a spłata kredytu następuje po śmierci klienta, z nieruchomości. Wiedzieliśmy, że bez finansowania w Polsce i przy wysokim koszcie finansowania oraz bez wsparcia decydentów, przejście na taki model nie jest możliwe.
Gdy wchodziliśmy na parkiet w 2012 roku, to mieliśmy nadzieję, że nasz segment rynku będzie się rozwijał w modelu sprzedażowym. Rośliśmy dynamicznie, ale wybuchła afera Amber Gold i ona poniekąd miała negatywny wpływ na nasz biznes. Potem powstała ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, której nikt nie stosuje. My stworzyliśmy projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, ale został on porzucony i ten rynek, na którym działamy, nadal nie jest uregulowany odgórnymi, odrębnymi, dedykowanymi przepisami.
Równocześnie na rynku funkcjonuje kompletnie nieprzejrzysta usługa P2P. Pomiędzy osobami indywidualnymi dochodzi często do składania ofert bez pokrycia, bez zabezpieczenia obietnic składanych seniorom. Dla nas to bardzo trudne otoczenie do rozwoju.
Jednak aktualnie pojawiła się szansa na uruchomienie finansowania lepiej dopasowanego do naszej działalności. Finansowanie pojawiło się na rynku brytyjskim, a w zasadzie od międzynarodowych instytucji finansowych specjalizujących się w finasowaniu tego rodzaju przedsięwzięć. Powstała grupa największych podmiotów z krajów Unii Europejskiej, które stworzyły wspólną inicjatywę, która ma ułatwić dostęp do idealnie dopasowanego i niedrogiego finansowania. Ta inicjatywa to również wymiana doświadczeń i synergia działań w kilku krajach.
Mamy zaszczyt być uczestnikami tego przedsięwzięcia. To wielka szansa dla rynku, oczywiście dla Funduszu Hipoteczngo DOM, ale i dla polskiego społeczeństwa i gospodarki. Dzięki temu projektowi nasze możliwości kapitałowe znacznie się zwiększają. Rośnie nasza szansa na sukces. Już testujemy nowy produkt. Zobaczymy już niedługo, jak zareagują na niego klienci. Ale warto pamiętać, że klientem Funduszu są osoby wyjątkowo konserwatywne, potrzebujące bardzo dużo czasu na zrozumienie nowego produktu i decyzję.
A jak duży i jak dynamiczny jest rynek brytyjski?
W Wielkiej Brytanii w ostatnich latach zawieranych jest około 45-50 tys. nowych kontraktów w skali roku. W ostatniej dekadzie rynek rósł w tempie 10-20% rocznie, jednak czas pandemii spowolnił tę dynamikę. Zdaniem ekspertów z rynku brytyjskiego poziom 50 tysięcy to poziom nasycenia i w najbliższych latach powinniśmy już raczej obserwować stabilizacją i stały napływ klientów, ale bez wzrostów.
Analizując całą historię profesjonalnego rynku w Wielkiej Brytanii można podsumować, że już ponad milion seniorów skorzystało z usługi hipoteki odwróconej, a sam rynek jest dojrzały, produkt bardzo dobrze znany i bardzo dobrze ocenia się jego wpływ na całą gospodarkę Królestwa. Jest szereg opracowań na ten temat i warto czerpać z doświadczeń Brytyjczyków.
Zobacz także: Gorące okazje na GPW! Wysyp ciekawych rekomendacji dla dużych spółek
Notowania FH DOM – historia na tle NCIndex
Źródło: TradingView
Jak duży jest obecnie portfel nieruchomości FH DOM?
Dziś mamy portfel nieruchomości o wartości ponad 100 mln zł. Musimy nim umiejętnie zarządzać. To jest portfel rozproszonych mieszkań zlokalizowanych w obszarach miejskich, głównie w centrach miast. To są przeważnie małe mieszkania, łatwo zbywalne na płynnych rynkach nieruchomości największych miast Polski.
Co robicie z przejętym mieszkaniem? Sprzedajecie?
Tak.
Nic dziwnego, w warunkach ciągle rosnących cen mieszkań. A gdyby przyszła korekta, to nie jesteście zmuszeni sprzedawać.
Zgadza się. Możemy wynajmować, ale nasze potrzeby kapitałowe, gotówkowe są istotne i wolimy zbyć nieruchomości, pomimo możliwego spadku ceny i zainwestować środki w nabywanie kolejnych nieruchomości. Nasza usługa skierowana jest do seniorów, osób w wieku emerytalnym i na tym kliencie się koncentrujemy.
Macie prognozy dla polskiego nieruchomości mieszkaniowych?
Oczywiście. Pandemia zmieniła trochę potrzeby klientów, jednak generalnie uważamy, że rynek małych mieszkań jest bardzo rozgrzany. Klient odkupujący od nas nieruchomości to klient gotówkowy, ale to co się dzieje w kredytach przekłada się na jego zachowanie. Nowy kredyt 2% pobudził popyt, wydrenował rynek z ofert i podbił ceny ofertowe. Trwa docieranie się cen ofertowych do cen transakcyjnych.
Biorąc pod uwagę to, jak się zachowują deweloperzy, jak długo trwa uzyskanie pozwolenia na budowę i proces oddawania nowych mieszkań, to szczerze mówiąc, na żadną korektę cenową na polskim rynku mieszkań nie widzę miejsca. W mojej opinii przez najbliższe 1-2 lata powinniśmy mieć do czynienia ze stałym wzrostem cen małych mieszkań w dużych i średnich miastach. To jest rynek, który nas interesuje.
Nie ma bańki?
Nie widzę. Mieszkania nie były jeszcze nigdy tak łatwo dostępne w Polsce za najniższą i średnią pensję. Myślę, że za jakiś czas, za kilka kwartałów, wszyscy mogą być zaskoczeni, jak mocno podrożały mieszkania w naszym kraju.
Bardzo szanuję raporty działu analiz rynku nieruchomości PKO BP. Eksperci tej instytucji w raporcie na koniec III kwartału 2022 roku zakładali możliwość korekty, spadek cen w okresie do końca II kwartału 2023 roku o nawet 5%. Niestety, istotnie się pomylili - rynek wzrósł. Jeśli nie będzie żadnego czarnego łabędzia - typu przybliżenie się wojny na Ukrainie do naszej granicy - to czeka nas dalszy, stały wzrost cen mieszkań, a nie spadek.
Zmiana władzy podwyższy ceny?
Tak. Zmiana władzy w Polsce, to moim zdaniem czynnik, który dodatkowo podpompuje ceny mieszkań.
A w długim terminie demografia ich nie obniży?
Polska będzie musiała rozwiązać problem zmian demograficznych migracją. Tak musi się stać, dla dobra naszej gospodarki i naszego PKB. Musimy nauczyć przyjmować się imigrantów w sposób korzystny dla naszego społeczeństwa. Straszenie imigrantami jest bardzo złe, państwo powinno raczej podjąć się zadania jak zorganizować napływ nowej siły roboczej, jak włączyć ich do społeczeństwa, jak przygotować obywateli na nowe narodowości, które będą w Polsce coraz liczniejsze. Przed tymi zmianami nie ma ucieczki, one są nieuniknione i musimy się z nimi zmierzyć i wykorzystać jako szansę.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz także: Kredyt 0% czy 1 mln mieszkań na wynajem - jak nowa władza chce zmienić rynek nieruchomości?
Drogi Czytelniku!
Zapraszamy do wzięcia udziału w 21 edycji Ogólnopolskiego Badania Inwestorów (OBI) przeprowadzanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych (SII). Wypełniając ankietę prosimy - nie zapomnij o FXMAG.pl!
