WIG-Nieruchomości znajduje się na najwyższym poziomie od miesięcy. Może to oznaczać, że inwestorzy spodziewają się poprawy w budownictwie mieszkaniowym
- Indeks WIG-Nieruchomości jest na najwyższym poziomie od miesięcy.
- Duży wpływ na pobudzenie w branży ma program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%.
- Analitycy prognozują zwiększone zainteresowanie nie tylko ze strony beneficjentów programu.
WIG-Nieruchomości (WIG-NRCHOM) to subindeks sektorowy indeksu WIG. Śledzi sytuację w branży deweloperskiej, pozwalając prognozować trendy rynkowe. Obecnie notowania indeksu są na najwyższym poziomie od miesięcy. Może to oznaczać, że inwestorzy spodziewają się poprawy w budownictwie mieszkaniowym, tym bardziej że głównymi składowymi indeksu są Develia oraz Dom Development, spółki realizujące inwestycje komercyjne w największych polskich miastach.
Kryzys zażegnany? Sporo na to wskazuje
W ostatnim roku sporo mówiło się o kryzysie, który spowodował zmniejszenie dostępności cenowej mieszkań. Duża dynamika sprzed pandemii została powstrzymana przez inflację i wzrost stóp procentowych. Problem pojawił się nie tylko na rynku pierwotnym, ale również wtórnym. Napływ imigrantów do Polski istotnie ograniczył podaż. Na horyzoncie pojawia się jednak rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, który ma zwiększyć dostępność mieszkań oraz pobudzić popyt na rynku.
Zobacz również: Rynek Mieszkaniowy w Polsce: wakacje kredytowe, zamiennik WIBOR-u i nowe przepisy [Analizy Nieruchomości]
Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nieruchomości, zapytaliśmy ekspertów o perspektywy rozwoju w kolejnych kwartałach.
"Rynek dyskontuje przyszłość" looks like: pic.twitter.com/FQ1FUCrchy
— Kamil Sochanek (@ksochanek) April 14, 2023
Bartosz Turek, główny analityk HREI uważa, że zmiany, które pokazuje indeks, nie są przypadkowe. Ekspert twierdzi, że ostatnie miesiące przyniosły wyraźną poprawę koniunktury na rynku, co było widoczne już pod koniec ubiegłego roku. Obecny rozpęd wynika z prac nad rządowym programem tanich kredytów dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.
„Nie jest zbiegiem okoliczności, że niedługo po zaanonsowaniu Bezpiecznego Kredytu 2%, KNF pozwoliła bankom bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej. To w połączeniu z wciąż rosnącymi wynagrodzeniami, niskim bezrobociem i spadającym oprocentowaniem kredytów spowodowało, że spora część z nas odzyskała zdolność kredytową. Nie czekaliśmy długo na to, aby ją wykorzystać. Dane BIK sugerują, że już w lutym i marcu br. popyt na kredyty mieszkaniowe był prawie dwukrotnie wyższy, niż w sierpniu 2022 roku, kiedy to dla odmiany zaliczyliśmy hipoteczny dołek. Poprawa koniunktury znajduje też odzwierciedlenie w danych Otodom Analytics. Ze wstępnego podsumowania marca 2023 r. wynika, że sprzedaż mieszkań wzrosła o 10% m/m i o 30% r/r, a do tego była na poziomie ponad dwukrotnie wyższym niż w sierpniu 2022 roku. Ten miesiąc w biurach sprzedaży deweloperów - tak samo jak w bankach - również był najgorszy” - wskazuje Turek.
Czy ożywienie wynika tylko z programu Bezpieczny Kredyt 2%?
Te wszystkie mechanizmy można dostrzec jeszcze na etapie prac nad programem mieszkaniowym. Turek informuje, że widać to w przypadku osób, które obawiają się jak nowy program wpłynie na rynek, dlatego postanowiły kupić mieszkanie jeszcze przed uruchomieniem programu.
„Podobnie mogli zadziałać też inwestorzy. Powszechne jest bowiem oczekiwanie, że start rządowego programu mieszkaniowego oznacza kres nadziei na niższe ceny mieszkań, a niemal pewne stają się podwyżki stawek. Wszystko dlatego, że w drugiej II połowie bieżącego roku udzielonych może zostać nawet 40-60 tysięcy preferencyjnych kredytów. Popyt potencjalny jest ogromny. Osób, które w normalnych warunkach kupiłyby pierwsze "M" w 2022 roku, ale nie mogły tego zrobić ze względu na zakręcenie kurków z kredytami, jest kilkadziesiąt tysięcy. Tak duży jest popyt odroczony ze strony niedoszłych nabywców pierwszych mieszkań tylko z 2022 roku. Do tego na preferencyjny kredyt łapać się może spora część z najemców zajmujących dziś w Polsce około 1,3 mln mieszkań. Do tego dodać należy część z około 2,5 mln dorosłych Polaków (w wieku 25-34), którzy mieszkają z rodzicami. Oni wszyscy mogą chcieć skorzystać z rządowego programu tanich kredytów, ze względu na wysokie dopłaty do kredytów (przeciętnie nawet około 150-200 tysięcy w przeliczeniu na przeciętny kredyt), wyższą zdolność kredytową, niż w przypadku standardowego długu i fakt, że zakup z wykorzystaniem taniego kredytu ma być tańszy, niż najem. To wszystko powoduje, że szybciej w programie zabraknie pieniędzy, niż chętnych na preferencyjne hipoteki. Na programie skorzystają beneficjenci, banki i deweloperzy. Rynek przez ostatnie miesiące to wyceniał” – tłumaczy Turek.
Zobacz również: Kredyty hipoteczne – jakość a dostępność. Jak często nieruchomości nabywane są w celach inwestycyjnych?
WIG-nieruchomości a sytuacja na rynku
Opinie dotyczące indeksu wydają się jednoznaczne. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że jego notowania mają swoje odzwierciedlenie w sytuacji rynkowej.
„Notowania indeksu WIG Nieruchomości odzwierciedlają lepsze perspektywy giełdowych deweloperów. Jeżeli chodzi o deweloperów mieszkaniowych, to znaczenie ma m.in. stabilizacja stóp procentowych i ekspresowe tempo uchwalania rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wspomniany program, którego start wraz z dniem 1 lipca 2023 r. jest już praktycznie pewny, może skutkować dużą aktywizacją rynku i wzrostem tegorocznej liczby kredytów mieszkaniowych np. o 30 000. Nie można też zapominać, że już pod koniec minionego roku były widoczne symptomy ożywienia na rynku pierwotnym lokali i domów. W pierwszym kwartale 2023 r. zmiana stała się jeszcze bardziej wyraźna” – wskazuje Prajsnar.
Indeks WIG-nieruchomości w ostatnich miesiącach
Źródło: TradingView
Prajsnar dodaje, że o ożywieniu może świadczyć również większa liczba sprzedanych mieszkań. Od początku stycznia do końca marca 2023 r. sprzedano o 21% więcej nowych lokali i domów niż we wcześniejszym kwartale i tylko o 3% mniej niż rok wcześniej. Ekspert zauważa, że w sześciu największych miastach w kraju I kw. 2023 r. przyniósł wyraźną poprawę względem IV kw. 2022 r. Prognozuje się, że druga II połowa II kw. przyniesie ożywienie w związku ze startem programu.
„Swoje decyzje zakupowe częściej będą też podejmować osoby niekwalifikujące się do nowego systemu dopłat. W tym przypadku, powodem transakcji będzie obawa przed wzrostem cen metrażu i wykupieniem przez beneficjentów programu np. dość nielicznych ukończonych lokali od deweloperów” – wskazuje Prajsnar.
????Znacie ten pogląd: "Polacy są zacofani, bo ładują majątek w lokaty i nieruchomości?". Poniższy wykres pokazuje, że podobnie zachowują się np. Holendrzy, Belgowie i Luksemburczycy. Na zielono udział osób posiadających ponad 80% aktywów w lokatach i głównym lokum. #nieruchomości pic.twitter.com/V6jcLtyxvS
— Andrzej Prajsnar (@AndrzejPrajsnar) April 17, 2023
Rynek nieruchomości wydaje się zatem patrzeć w przyszłość z nadzieją. Na programie Bezpieczny Kredyt 2% najwięcej miały zyskać osoby młode, które poszukiwały pierwszego mieszkania. Nietrudno jednak dostrzec, że to dobra okazja dla deweloperów. Dowodem na wzmożone zainteresowanie nieruchomościami mogą być informacje pochodzące z Biura Informacji Kredytowej (BIK) za ostatnie miesiące. Dane za marzec są najlepsze od 10 miesięcy. W analizowanym miesiącu o kredyt ubiegało się 22,3 tys. osób.
