Rynek nieruchomości zaliczył odbicie w marcu 2023 r. Obecnie w największych miastach obserwuje się wzrost popytu, uwarunkowany zbliżającym się programem Bezpieczny Kredyt 2%. Ceny za metr kwadratowy są szczególnie wysokie w Warszawie, gdzie zbliżają się do granicy 15 tys. zł.
- Średnia cena za mkw na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła w maju 14 594 zł.
- Popyt na rynku rośnie w oczekiwaniu na początek rządowego programu mieszkaniowego.
- Zmniejsza się dostępność lokali mieszkalnych, w 2022 r. za co 7. transakcję odpowiadali cudzoziemcy.
Warszawa z kolejnym wzrostem cen na rynku nieruchomości
Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym pozwala na efektywne porównanie rynku nieruchomości w największych polskich miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl za maj, w stolicy średnia cena zbliżyła się do granicy 15 tys. za mkw. Pułap ten przez wielu analityków określany jest mianem przełomowego. Oznacza to wzrost o 0,91% w ujęciu miesięcznym. Dla porównania, w Krakowie wyniosła ona 13 504 zł/mkw (1,82% m/m), a w Trójmieście - 12 811 zł/mkw (0,15% m/m). Na 4. miejscu znalazł się Wrocław - 12 166 zł/mkw (-0,19% m/m), a następnie Poznań - 10 645 zł/mkw (-0,28% m/m). Najtańszym miastem obecnie jest Łódź, w której cena za mkw wzrosła o 0,80% i wyniosła w maju 9 812 zł/mkw.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Pomimo że Warszawa od lat jest uznawana za “najdroższe miasto” w Polsce, na poniższym wykresie widać znaczący wzrost, który można odnotować od II połowy 2020 r. Pod koniec 2022 r. mogło się wydawać, że rynek czeka względna stabilizacja, jednak ostatnie informacje z rynku wskazują na kontynuację trendu.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Liczba mieszkań na rynku maleje! Co to oznacza dla konsumentów?
Rosną ceny, a jednocześnie zmniejsza się dostępność nieruchomości. Dowodzą temu najnowsze dane obejmujące liczbę dostępnych lokali mieszkalnych. W maju liczba ofert mieszkań i domów w całym kraju wyniosła 43 756. Oznacza to, że w ujęciu miesięcznym wolumen ten zmniejszył się o 1,11%.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że piątym miesiącu 2023 r. z rynku zniknęły 3 864 lokale. W ich miejsce deweloperzy mieszkaniowi wprowadzili 2 693 oferty (spadek o 1,11% m/m).
“Analizując zmiany podażowe w największych miastach, zacznijmy od stolicy, w której do dyspozycji kupujących było 12 731 mieszkań i domów. 1 616 mieszkań i domów w tym czasie zostało sprzedanych, a w ich miejsce deweloperzy wprowadzili 1194 nowych ofert” - przekazują analitycy.
Zobacz również: Upadek jednego z najpopularniejszych inwestorów na rynku nieruchomości
Źródło: RynekPierwotny.pl
Na dostępność mieszkań wpływają nie tylko decyzje zakupowe Polaków, ale również obcokrajowców. Jak wskazują analitycy PKO Research, ci w 2022 r. odpowiadali za co siódmą transakcję na rynku. To również czynnik, który będzie warunkował kierunek rozwoju rynku pierwotnego w kolejnych latach.
.@PKO_Research :
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) May 31, 2023
Cudzoziemcy istotnie zwiększyli zakupy mieszkań w Polsce w trakcie 2022 r. Szacujemy, że obcokrajowcy byli stroną kupującą nawet w co siódmej transakcji dotyczącej nieruchomości mieszkaniowej w 2022, co oznacza wyraźny wzrost takich transakcji na tle ostatnich… pic.twitter.com/l4FbobuQ4R
Sama bieżąca dostępność nie przesądza jednak o przyszłości rynku. Lepszym wskaźnikiem koniunktury może być liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich. Warto przypomnieć, że w według danych Głównego Urzędu Statystycznego w I kw. rozpoczęto budowę 38 573 lokali. To mniej niż w I kw. 2022 r. o 27,6%. Oznacza to istotny spadek, który w przyszłych latach (średni czas realizacji inwestycji mieszkaniowej szacowany jest na 24 miesiące) może znacząco wpłynąć na strukturę podaży. Należy zatem przyjmować, że mieszkania, które obecnie są wprowadzane do sprzedaży, były budowane jeszcze w 2021 r., gdy poziom stóp utrzymywany był na względnie stabilnym poziomie.
Zobacz również: Planujesz zakup mieszkania? Lepiej się pospiesz, bo eksperci prognozują kolejne wzrosty cen mieszkań w Polsce
Źródło: RynekPierwotny.pl
Czy “Bezpieczny Kredyt 2%” wywinduje ceny mieszkań?
W polskich miastach okres umiarkowanej stabilizacji przypadł pod koniec 2022 r. i na początek 2023 r. Dynamika cen w niektórych lokalizacjach widocznie się zmniejszyła, a w niektórych mniejszych miastach można było nawet zaobserwować niższe ceny ofertowe. Odbicie nastąpiło już w marcu, gdy rynek zaczął się odradzać, a kwartalna sprzedaż wzrosła o ok. 25%. Przejściowe problemy nie przyniosły istotnych zmian, które odegrały kluczową rolę w kształtowaniu się relacji popyt-podaż. Korekty te były raczej przejściowe i mogły zaważyć na pojedynczych transakcjach we wspomnianym okresie.
Dla odbicia kluczowa była zapowiedź rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Co prawda, jego start zaplanowano na lipiec, jednak obawy dotyczące podaży w kolejnych miesiącach zmusiły osoby niekwalifikujące się do przystąpienia do szybszego zakupu. Jak informuje Dom Maklerski Ström, deweloperzy wciąż dysponują projektami, które są dopasowane do ograniczeń, jakie narzuca program. To przede wszystkim nieruchomości z sektora popularnego, w którym dominowali klienci kredytowi. Według analityków w tym właśnie segmencie deweloperzy wstrzymywali się z wprowadzaniem mieszkań na rynku, oczekując wzrostu popytu.
Zobacz również: Kryzys na rynku nieruchomości? Nic z tych rzeczy! Marże deweloperów w górę
Sprawdziliśmy jak, w ciągu roku, zmieniała się liczba lokali w ofercie deweloperów na 10 największych rynkach mieszkaniowych. #BigData #rynekpierwotny #nieruchomości #mieszkania #ryneknieruchomości pic.twitter.com/NG6ZDI0xBI
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) May 25, 2023
“Deweloperzy spróbują przerzucić część dodatkowych kosztów na klientów. Będzie to łatwiejsze w lokalizacjach, gdzie duży popyt skutkuje wysokimi jednostkowymi kosztami zakupu działki” - dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Odradzające się zapotrzebowanie przyczyni się również do tzw. “odmrażania” projektów, których realizacja została wstrzymana z uwagi na czynniki rynkowe (m.in. niestabilne ceny materiałów budowlanych). Pomimo że wciąż daleko nam do czasów prosperity, poziom stóp procentowych został wstrzymany, a koszty realizacji projektów są bardziej przewidywalne. Z tego powodu można oczekiwać kolejnego wzrostu cen na rynku pierwotnym.
“W maju 2023 r. tylko w dwóch z siedmiu największych metropolii wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań. W pozostałych miastach ceny utrzymywały poziom z poprzedniego miesiąca. Wygląda na to, że deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży więcej mieszkań z segmentu popularnego. Jednak nawet jeśli cena ustabilizuje się lub spadnie z powodu zwiększonej podaży, to i tak oferta najtańszych mieszkań najpewniej będzie się kurczyła, a dolna granica cen - przesuwała w górę. Trudno dziś sobie bowiem wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy” - podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny oraz GetHome.
