Obecne warunki na rynku nieruchomości sprzyjają działalności deweloperskiej. Większość spółek chwali się zabezpieczoną bazą gruntów, a podaż jest na niskim poziomie. O dobrej sytuacji może świadczyć również zapowiadany debiut Murapolu.
- Działalność deweloperska trafia w Polsce na podatny grunt.
- Analitycy oszacowali wysokość marży brutto deweloperów.
- Nie należy jej jednak mylić z zarobkami spółek.
Zarobki deweloperów rekordowo wysokie?
Jak zauważają analitycy Pekao, w III kwartale marża brutto giełdowych deweloperów na sprzedaży mieszkań wyniosła 31,4%. To poziom najwyższy od dekady. Wskaźnik ROE (wskaźnik rentowności kapitału własnego) wzrósł natomiast z 14,6% w 2016 r. do 25,8%. Jak to wygląda na tle rynku? Średnie ROE spółek z GPW w latach 2010-2022 wyniosło 9,9%.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce znowu wzrosną! Zobacz, o ile - mamy wyliczenia!
#Mieszkania
— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) November 24, 2023
Marża brutto na sprzedaży mieszkań giełdowych deweloperów po 3Q'23 to 31.4% (ostatnie 4Q) i jest najwyższa od ponad dekady.
ROE giełdowych deweloperów wzrosło do 25.8% z 14.6% w 2016.
Dla porównania średnie ROE spółek na GPW w latach 2010-22 to 9.9%. pic.twitter.com/lox8NrYCHz
Marży brutto nie zależy jednak utożsamiać z zarobkami deweloperów. To relacja zysku brutto ze sprzedaży (przychody minus koszty własne sprzedaży) do przychodów. Koszty własne sprzedaży to m.in. nakłady na rzecz wykonawców czy podwykonawców. To także wiele innych wydatków obejmujących prowadzenie bieżącej działalności, utrzymanie pracowników czy biur.
Marże brutto zwiększają się m.in. dzięki dynamicznemu wzrostowi cen mieszkań. Warto przypomnieć, że w polskich miastach wojewódzkich w ostatnich latach tempo było dwucyfrowe.
Zobacz również: Ile kosztuje wynajem mieszkania? Ważne zmiany w TYCH polskich miastach
????Najnowsze dane GUS z budownictwa mieszkaniowego. W okresie I-X 2023 r. deweloperzy:
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) November 22, 2023
????oddali do użytkowania 110,4 tys. lokali (-2,5% r/r),
????uzyskali 131,8 tys. pozwoleń (-25,0% r/r),
????rozpoczęli budowę 92,5 tys. mieszkań (-8,4% r/r). #nieruchomości #GUS #rynekpierwotny… pic.twitter.com/Mm0lGSOfoq
Czy marże to wynik Bezpiecznego Kredytu 2%?
Wyniki co prawda są bardzo dobre, jednak to nie jest do końca spowodowane efektem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Warto pamiętać, że średni czas realizacji projektu deweloperskiego wynosi 24 miesiące. Mieszkania nie są raczej sprzedawane jako gotowe, ale dopiero w budowie. W praktyce zostaną rozpoznane w wyniku dopiero w 2025 r.
Warto zdawać sobie sprawę, że z uwagi na wyłączenia, z programu BK2% skorzystali wybrani. Pozostaje duża grupa osób, która nabyła nieruchomość poza inicjatywą rządową, obawiając się wzrostu cen w najbliższej perspektywie.
Nie sposób jednak zanegować stwierdzenie, że obecne warunki nie sprzyjają działalności deweloperskiej. Widać to choćby po planowanym debiucie spółki Murapol. Jeszcze 2 lata temu odroczono IPO z uwagi na niesprzyjające warunki. Rzeczywiście, koniec 2021 r. minął pod znakiem pandemii i rozpoczęcia cyklu podnoszenia stóp procentowych. Obecnie podaż na rynku w większych miastach jest znikoma. Badania rynku pokazują, że gdy wprowadzono Bezpieczny Kredyt 2%, mieszkania w tańszym segmencie szybko zostały rozdysponowane pomiędzy beneficjentów.
Sytuację dobre obrazuje również branżowy indeks WIG-Nieruchomości. Od początku 2023 r. zyskał 44%.
Zobacz również: Bańka na rynku nieruchomości? Rządowy program pompuje wyniki banków i ceny mieszkań w Polsc
Indeks WIG-Nieruchomości - perspektywa 3 lat
Źródło: GPW Benchmark
