Co najmniej od kilku miesięcy słyszy się prognozy tego, że ceny nieruchomości w Polsce wreszcie zaczną spadać. Ostatni raz z taką tendencją mieliśmy do czynienia ponad dekadę temu, w 2012 roku. Na razie wyraźnych spadków, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nie widać, ale najnowsze dane NBP pokazują, że dynamika wzrostu cen hamuje. W czwartym kwartale po raz pierwszy od lat odnotowano też spadek średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w ujęciu rocznym. Na razie tylko w jednym z miast, ale być może za jakiś czas do tego grona dołączą kolejne.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Na skróty:
- z danych NBP wynika, że dynamika wzrostu cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w IVQ 2022 roku wyraźnie wyhamowała
- W 6 z 9 badanych miast ceny spadły w ujęciu kwartalnym, a w Gdańsku spadek cen zanotowano również w ujęciu rocznym
- Na rynku wtórnym średnie ceny transakcyjne w IVQ spadły w 3 z 9 badanych miast
- Tendencje na rynku kredytów hipotecznych pokazują, że w kolejnych kwartałach można liczyć na dalsze wyhamowanie cen na rynku nieruchomości
- Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej FXMAG
Ceny zaczynają spadać?
Ostatnie dane Narodowego Banku Polskiego pokazują długo oczekiwaną tendencję na rynku nieruchomości - pod koniec zeszłego roku w największych polskich miastach ceny transakcyjne mieszkań w porównaniu do wcześniejszego kwartału zaczęły spadać. W tych zaś, które dotychczas notowały mocne wzrosty, dynamika cen transakcyjnych znacząco wyhamowała.
Na czele wzrostów cen na rynku pierwotnym utrzymały się Warszawa, Szczecin i Łódź, jednak w przeciwieństwie do poprzednich kwartałów, średnie ceny transakcyjne rosły tam w tempie poniżej 1% k/k. W Warszawie średnia cena transakcyjna w IVQ wyniosła 12 832 PLN, co jest wzrostem o 0,7% k/k. Dla porównania, w trzecim kwartale dynamika wzrostu wyniosła okrągłe 3% k/k.
W Łodzi przeciętna cena transakcyjna wzrosła w czwartym kwartale o pół procenta (do 8520 PLN za m kw.), podczas gdy w trzecim kwartale wzrost wyniósł aż 6,9% k/k. Wyhamowanie wzrostów średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym jest też zauważalne w Szczecinie, w którym po raz pierwszy w historii przekroczyły one poziom 11 tys. PLN. Wzrost wyniósł, podobnie jak w Łodzi, pół procenta w porównaniu do poprzedniego kwartału, podczas gdy w IIIQ było to aż 9,2% k/k, a w IIQ kwartalny wzrost średnich cen wyniósł 13,5%.
Po stronie kwartalnych spadków średnich cen mieszkań na rynku wtórnym znalazło się sześć pozostałych, największych polskich miast. Największy spadek zanotowano w Gdańsku, w którym średnie ceny na koniec zeszłego roku zmalały o niemal 8% w ujęciu kwartalnym (z 11 600 PLN do 10 703 PLN za m kw.).
W Krakowie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym spadły o 4,2% k/k, do 11 182 PLN za m kw., co jest pierwszym kwartalnym spadkiem cen w tym mieście od czwartego kwartału 2022 roku. Pozostałe miasta również zanotowały kwartalne spadki, jednak były one niższe niż 1%.
Oczywiście, na obniżki cen w ujęciu rocznym na razie nie ma co liczyć, poza jedynym wyjątkiem, jakim był Gdańsk (spadek w ujęciu rocznym wyniósł -2,3%) - ostatni raz z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w drugim kwartale 2012 roku, a wcześniej przez niemal cały 2009 rok (w większości dużych miast). Biorąc jednak pod uwagę sytuację na rynku kredytów hipotecznych, taki scenariusz dla większości miast na przełomie przyszłego roku nie jest nierealny.
W przypadku średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym (szczególnie w ujęciu miesięcznym) trzeba brać pod uwagę, że odczyt dla danego miasta może być zaburzony z powodu wprowadzenia w danym okresie do sprzedaży puli mieszkań o konkretnym standardzie. Wiadomo, że gdy deweloper w danym kwartale wprowadzi do sprzedaży sporo mieszkań o wyższym standardzie, to tym samym podniesie przeciętną cenę transakcyjną dla miasta (tak było np. pod koniec 2021 roku w Gdańsku). Analogicznie w przypadku sprzedaży nieruchomości o niższym standardzie, które będą zaniżać przeciętną cenę w badanym okresie.
Zobacz także: Wypłaty kredytów mieszkaniowych, stopy procentowe [dane i wykresy opracowane przez NBP]
Zapomnij o promocjach na rynku wtórnym
O ile w czwartym kwartale na rynku pierwotnym w 6 na 9 badanych miast ceny transakcyjne spadły, o tyle na rynku wtórnym było dokładnie odwrotnie - ceny poszły w górę w 6 na 9 analizowanych przez NBP miast. W ujęciu kwartalnym ceny mieszkań z rynku wtórnego spadły jedynie w Bydgoszczy, Łodzi i Wrocławiu. Największy kwartalny spadek, bo aż o -7,3%, zanotowała Łódź, w której średnie ceny transakcyjne wyniosły w czwartym kwartale 6384 PLN za m kw.
W pozostałych miastach ceny na rynku wtórnym rosły, choć zauważalnie słabiej niż jeszcze we wcześniejszych kwartałach.
Czytaj również: Wzrost cen na rynku wtórnym będzie kontynuowany! Sprawdź trendy cenowe
Przed nami kolejny słaby rok na rynku hipotek?
Miniony rok był bardzo słaby zarówno pod względem liczby, jak i wartości udzielonych kredytów hipotecznych. I trudno się temu dziwić - za nami jedenaście podwyżek stóp procentowych NBP, które podniosły oprocentowanie polskiego złotego z rekordowo niskich 0,10% do obecnych 6,75% stopy referencyjnej. Restrykcyjna polityka banku centralnego miała na celu ostudzenie rozgrzanego do czerwoności rynku nieruchomości i doprowadzenie do tego, że Polacy nie tylko będą mniej chętnie zaciągać kredyty hipoteczne, ale również do tego, że nie będą mieli zdolności kredytowej, aby je otrzymać.
Czy to się udało? Dane Biura Informacji Kredytowej mówią same za siebie: w 2022 r. łączna kwota udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o niemal połowę w porównaniu do poprzedniego roku, do 45,4 mld złotych. O niemal połowę spadła również liczba udzielonych kredytów hipotecznych w 2022 roku - w zeszłym roku banki udzieliły ponad 126 tys. kredytów, czyli o 50,8% mniej niż w rekordowym 2021 roku.
Prognozy dla rynku kredytów hipotecznych na 2023 rok również są słabe - szacowany spadek wartości udzielonych kredytów ma wynieść niemal 40% w ujęciu rocznym: BIK w 2023 r. szacuje wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych na poziomie 28 mld zł – czyli o 38% niższym niż w 2022 r. oraz o prawie 70% niższym niż w 2021 r. roku, w którym Polacy zaciągnęli najwięcej kredytów za najwyższą kwotę, z powodu historycznie niskich stóp procentowych.
Nieco bardziej optymistyczny jest Związek Banków Polskich, który zakłada, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych w tym roku może spaść do poziomu poniżej 90 tys., a ich wartość do ok. 30 mld złotych.
Warto również odnotować, że styczniowe dane pokazują kontynuację spadku aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych - wg danych NBP w styczniu banki udzieliły kredytów hipotecznych o łącznej wartości niewiele ponad 2 mld złotych, co jest najniższym wynikiem od końca 2014 roku. Jednocześnie liczba wniosków o kredyty hipoteczne w styczniu wzrosła o niecałe 8% w porównaniu do grudnia zeszłego roku. Trudno jednak doszukiwać się w tym pierwszych sygnałów ożywienia, bo w ujęciu rocznym spadek liczby złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy wyniósł aż 52,7%.
Poprawę przynieść mogą zapowiedzi obniżek stóp procentowych i wprowadzenie przedwyborczego rządowego programu kredytu hipotecznego 2% w lipcu tego roku.
Sprawdź także: Tusk odpala wyborczą bombę! Politycy PiS będą mieli twardy orzech do zgryzienia
Wg NBP wartość kredytów hipotecznych udzielonych w styczniu spadła do 2,01 mld PLN. Jest to najniższa wartość w szeregu danych (od gru'14).Dłuższe dane (ZBP) sugerują, że jesteśmy nieco poniżej poziomu ze sty'09 (dno kryzysu). Ale,ale!To może być dno tego cyklu i o tym krótki????1/ pic.twitter.com/7p9D8zmypa
— Marcin Czaplicki (@Mr_Czaplicki) February 28, 2023
Coraz mniejsze zadłużenie Polaków
Wspomniane wcześniej czynniki, które w zeszłym roku załamały akcję kredytową i które najprawdopodobniej utrzymają się również w 2023, doprowadziły do ciekawej, niespotykanej wcześniej sytuacji. W 2022 roku po raz pierwszy w historii danych dot. rynku kredytów hipotecznych doszło do sytuacji, w której łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych spadła w ujęciu rocznym, czyli wobec 2021 roku. Jak wynika z najnowszego raportu AMRON-SARFIN na koniec 2022 roku całkowite zadłużenie Polaków w hipotekach wynosiło 496 mld złotych, podczas gdy na koniec 2021 roku było to ponad 511,26 mld PLN. Oznacza to spadek łącznego zadłużenia o 3% r/r w 2022 roku. Spadek aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych doprowadził do tego, że w zeszłym roku znacznie więcej kredytów ubyło niż przybyło - w 2022 roku spłacono ponad 180 tys., podczas gdy liczba nowych umów kredytowych wyniosła wspomniane już 126 tys. W 2023 roku ta tendencja może się utrzymać.
Zobacz również: Średnie zadłużenie w Polsce sięga od ponad 10 tys. do przeszło 28 tys. złotych
Wszyscy tylko ostatnio o tych kredytach 0⃣% czy tam 2⃣%, a mało kto wie, że w 2022 po raz pierwszy w historii danych spadło łączne zadłużenie Polaków w kredytach hipotecznych, do 496 mld PLN????3% r/r pic.twitter.com/IhT0kdgx6i
— Darek Dziduch (@DarDzid) March 2, 2023
