- Jak poważne są problemy funduszu nieruchomościowego?
- Jakie problemy rynku wywołały straty i ucieczkę inwestorów?
- Kiedy fundusz może upaść?
Duży fundusz nieruchomościowy ma poważne kłopoty
Coraz większego rozgłosu nabiera sprawa podupadającego funduszu nieruchomościowego Starwood, który zarządza aktywami o wartości 10 mld USD.
Inwestorzy sfrustrowani stratami żądają wycofania pieniędzy by ratować zainwestowany kapitał. W rezultacie fundusz ten musiał skorzystać z linii kredytowej, aby ratować tragiczną płynność.
Straty funduszu są efektem załamania segmentu nieruchomości komercyjnych. Powierzchnie biurowe tanieją o dziesiątki procent, a wraz z nimi wyceny całych budynków. W rezultacie, inwestorzy domagają się zwrotu pieniędzy.
Wspomniany Starwood Real Estate Investment Trust (SREIT) to spory gracz. Jest to jeden z największych nienotowanych na giełdzie funduszy nieruchomości.
Jak wynika z informacji podanych przez Financial Times, fundusz ten wykorzystał już ponad 1,3 mld USD ze swojej niezabezpieczonej linii kredytowej o wartości 1,55 mld USD od początku 2023 roku w związku z dużymi żądaniami wykupu. Zatem, do wykorzystania pozostało już tylko około 225 mln USD w gotówce.
Czytaj także: Spadek popytu na mieszkania? Załamanie liczby kredytów hipotecznych w Polsce
Jeśli sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych nie ulegnie zmianie, a nic na to nie wskazuje, to fundusz Starwood czeka nieciekawa przyszłość. Przy obecnym tempie wykupów, SREIT wyczerpie dostępny kredyt i gotówkę już w drugiej połowie tego roku.
Jedną z opcji jest wyprzedaż aktywów nieruchomościowych. To oznaczałoby jednak zaksięgowanie ogromnych strat, co może wywołać kolejną falę wycofywania środków przez inwestorów. Możliwością jest także kolejna pożyczka, ale to oznaczałoby jeszcze większe zadłużenie i straty z tytułu odsetek.
Poważne problemy ma również większy rywal Starwood o nazwie Blackstone Group (BREIT). Powód jest ten sam: zarządzający zainwestowali spore pieniądze w nieruchomości komercyjne w złym momencie. Po pierwsze, przed tym gdy Rezerwa Federalna zaczęła podnosić stopy procentowe. Po drugie, gdy zapowiedzi o powrocie pracowników do biur okazały się niesłuszne.
Czytaj również: Nieruchomości to pułapka. Prawda o inwestowaniu w mieszkania
Ucieczka inwestorów z funduszu nieruchomości
Inwestorzy chcą ratować resztki kapitału zarówno ze SREIT, jak i BREIT, ale nie jest to takie proste. Prywatne fundusze nieruchomościowe często są w stanie kontrolować wypłaty inwestorów. W rezultacie, mogą one unikać wyprzedaży aktywów.
Pomimo tego, inwestorzy zdołali wycofać miliardy USD z funduszy Starwood i Blackstone w obliczu rosnących obaw o pogarszającą się sytuację na rynku nieruchomości. Tylko w 2023 roku inwestorzy wycofali 2,6 mld USD z SREIT i 12,4 mld USD z BREIT.
Tempo wypłat przyspieszyło w przypadku SREIT w 2024 roku. BREIT posiada nieco mniejszą ekspozycję na sektor nieruchomości komercyjnych, a większą na centra danych, przez co część inwestorów postanowiła pozostawić środki w funduszu
Inwestorzy w SREIT zażądali łącznie zwrotu 1,3 mld USD do tej pory w 2024 roku, ale otrzymali tylko 501 mln USD. Funduszu zatrzymał bowiem limit wypłat na poziomie 5% aktywów netto.
Deklarowana przez Starwood wartość aktywów netto spadła o ponad 16% w porównaniu ze szczytowym poziomem z września 2022 roku wynoszącym prawie 10 mld USD.
Jednocześnie, zadłużenie Starwood to 15 mld USD, a koszty odsetkowe to 12% rocznie. Już w 2023 roku grupa sprzedała nieruchomości o wartości 2,2 mld USD.
Gdyby SREIT dokonał dalszej sprzedaży nieruchomości po niższych wycenach niż zakładała, obniżenie wartości aktywów pogorszyłoby jeszcze wskaźniki zadłużenia. Czy to już początek spirali prowadzącej ku upadkowi?
Zobacz również: Mieszkanie na wynajem coraz mniej opłacalne. Lokaty i obligacje z łatwością przebiją zyski z najmu
