Inwestycje alternatywne to kategoria oferująca unikalne możliwości związane ze zwrotem, dywersyfikacją i zarządzaniem ryzykiem. W tym kwartale zwracamy uwagę na nieruchomości, które zapewniają strumień dochodu, a jednocześnie oferują swego rodzaju automatyczną stabilizację na wypadek wzrostu stóp procentowych i inflacji dzięki opłatom czynszowym. Chcemy także podkreślić potencjał infrastruktury, która wykazuje globalną dynamikę opartą na idiosynkratycznych katalizatorach w Azji, Europie i obydwu Amerykach oraz jest bezpośrednio i pośrednio powiązana z możliwościami w obszarze ESG.
Wzrost gospodarczy na świecie nabiera tempa,
wraz ze spadkiem dziennych wskaźników zakażeń koronawirusem COVID-19 i efektami szczepień. Według danych Moody’s Analytics, tylko w 2021 r. w Stanach Zjednoczonych ma powstać sześć milionów nowych miejsc pracy, co oznaczałoby najwyższe tempo wzrostu zatrudnienia od 1946 r.5 Koniunktura w sektorze nieruchomości jest pochodną ekspansji ekonomicznej, a wzrost zatrudnienia to najważniejszy czynnik decydujący o popycie w segmencie nieruchomości komercyjnych.
Fundamenty popytu i podaży poprawiają się i od kilku miesięcy wykazują napawające optymizmem oznaki przyspieszenia, szczególnie w segmentach magazynów dystrybucyjnych, nieruchomości mieszkaniowych na wynajem, laboratoriów i obiektów sprzedaży detalicznej artykułów pierwszej potrzeby. W warunkach tego zsynchronizowanego globalnego odbicia, zakrojonych na dużą skalę programów stymulacji budżetowej i pieniężnej oraz solidnego skumulowanego popytu wśród konsumentów, jednym z potencjalnych źródeł obaw dla inwestorów jest dziś rosnąca inflacja.
Zasadniczy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI)
rzeczywiście poszedł w maju w górę o 5% rok do roku, notując najszybsze tempo wzrostu od sierpnia 2008 r. Trwa debata na temat prawdopodobieństwa utrzymania się tej przejściowej inflacji w dłuższej perspektywie, gdy konsumenci skorygują swoje długoterminowe oczekiwania inflacyjne. Niemniej jednak, w tych reflacyjnych warunkach, portfel aktywów mieszanych powinien zyskiwać na ekspozycji na klasy aktywów oferujące zabezpieczenie przed inflacją. To dobrze udokumentowany fakt, że nieruchomości w przeszłości były w stanie przynajmniej częściowo zabezpieczyć inwestorów przed inflacją. Jak widać na poniższym wykresie, korelacja pomiędzy wzrostem dochodu z nieruchomości a indeksem CPI w latach 1992-2021 sięgała ok. 96%.
Ten silny związek wydaje się być uzasadniony,
ponieważ właściciele nieruchomości generalnie mają możliwość podnoszenia opłat czynszowych w sprzyjających warunkach ekonomicznych, z korzyścią dla dochodów z nieruchomości i wzrostu wartości aktywów. Zarządzający mieszkaniami mogą korygować wysokość rocznego czynszu przy każdym przedłużeniu umowy, natomiast w przypadku najmu długoterminowego obiektów biurowych, przemysłowych czy handlowych okresowa waloryzacja czynszu oparta na wskaźniku inflacji lub ustalonej rocznej stopie procentowej jest przewidziana w umowie najmu. Inną charakterystyczną cechą typową dla nieruchomości jest koszt zastąpienia, czyli wysokość kapitału niezbędnego do zastąpienia nieruchomości obiektem o podobnej jakości przy użyciu aktualnie dostępnych materiałów i zasobów siły roboczej.
Na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy,
ceny materiałów budowlanych, takich jak drewno, stal czy aluminium, poszły mocno w górę, znacząco zwiększając koszty realizacji nowych projektów i remontów. Istniejące nieruchomości powinny zyskać na wzroście kosztów zastąpienia, w związku z mniejszą podażą nowych obiektów w przyszłości, a tym samym większą swobodą do podwyższania czynszów. To kolejny aspekt roli nieruchomości jako zabezpieczenia przed presją inflacyjną.
Uważamy, że 2021 wyznacza początek nowego cyklu
na rynku nieruchomości. Prognozy przewidują dalszy wzrost popytu na większości rynków i w większości sektorów rynku nieruchomości; rosnąca liczba najemców i wyższe efektywne czynsze powinny przekładać się na wyższe dochody operacyjne netto, a w konsekwencji także wyższe dywidendy i wzrost wartości nieruchomości. Sądzimy, że dochód towarzyszący wzrostowi w sektorze nieruchomości powinien stanowić ważną część strategii alokacji aktywów portfela, zważywszy na coraz bardziej dynamiczny wzrost gospodarczy i warunki reflacyjne.
Uważamy, że 2021 wyznacza początek nowego cyklu na rynku nieruchomości. Prognozy przewidują dalszy wzrost popytu na większości rynków i we większości sektorów rynku nieruchomości; rosnąca liczba najemców i wyższe efektywne czynsze powinny przekładać się na wyższe dochody operacyjne netto, a w konsekwencji także wyższe dywidendy i wzrost wartości nieruchomości”
Dr Tim Wang
Szef zespołu ds. badań inwestycyjnych Clarion Partners
