Od lipca ma wejść w życie rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych, ale już teraz widać, że Polacy coraz chętniej zaciągają kredyt na mieszkanie. Szczególnie ci, którzy na Bezpieczny Kredyt 2% się nie załapią, a jednocześnie chcą zdążyć przed w zasadzie nieuniknionymi wzrostami cen mieszkań w drugiej połowie tego roku, kiedy ruszy rządowy program.
Zobacz także: Nadchodzi rządowy program, który wystrzeli ceny mieszkań w górę
Na skróty:
- wg danych BIK marcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 22,23 tys. osób, czyli o ponad 58% mniej niż rok temu, ale aż o niemal 17% więcej niż miesiąc wcześniej
- Jest to najwyższy wynik od dziesięciu miesięcy
- Jednocześnie średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w marcu br. wyniosła 372 890 PLN
- To najwyższy wynik w historii danych BIK
- Popyt na rynku kredytów mieszkaniowych powoli się odradza
- Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej FXMAG
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Rynek kredytów się odradza - wcześniej niż oczekiwano
Wg danych Biura Informacji Kredytowej w marcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 22,23 tys. potencjalnych kredytobiorców, zaś średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w marcu br. wyniosła 372 890 PLN.
Liczba zapytań o kredyt hipoteczny w marcu była o 58,4% niższa niż w analogicznym okresie rok temu, jednocześnie średnia wartość wnioskowanych kredytów była wyższa o 2% w porównaniu do marca zeszłego roku. Co ciekawe, marcowy odczyt jest najwyższym w historii danych BIK pod względem średniej wartości wnioskowanych kredytów, co jasno sugeruje, że inflacja nie omija również rynku nieruchomości, mimo spadku popytu, spowodowanego wzrostem stóp procentowych w Polsce.
I o ile BIK dane w ujęciu rocznym nie świadczą o odrodzeniu popytu na rynku nieruchomości, o tyle znacznie lepiej wygląda to w porównaniu z poprzednim miesiącem. W porównaniu do lutego 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła bowiem aż o 16,8%, zaś średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła o 3,7% w ujęciu miesięcznym. Liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła również o 67,6% w porównaniu do stycznia tego roku.
Warto również dodać, że wynik ponad 22,3 tys. wnioskujących o kredyt hipoteczny w marcu był najwyższym od dziesięciu miesięcy, czyli od maja zeszłego roku.
Dla porównania, w lutym liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy wyniosła nieznacznie ponad 19 tys., co było spadkiem o 37,4% w porównaniu do lutego 2022 roku. Podobny spadek zanotowano również w przypadku całkowitej wartości wnioskowanych kredytów hipotecznych - łączna wartość zapytań spadła bowiem o 37,6% w ujęciu rocznym. W porównaniu do rekordowego 2021 roku, spadek wyniósł ponad 60% (luty 2021 r).
Analizując ponad 50% roczną dynamikę spadków aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych w marcu 2023 roku, trzeba zwrócić uwagę na relatywnie wysoką bazę statystyczną z marca zeszłego roku, kiedy ogłoszono dwukrotną podwyżkę buforu na stopę procentową (z 2,5 do 5,0 pkt. proc.), zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie od kwietnia. Zmiana ta znacząco ograniczała zdolność kredytową, dlatego też część kredytobiorców starała się o otrzymanie finansowania jeszcze przed jej wejściem w życie.
Nie wolno zapominać o tym, że Narodowy Bank Polski rozpoczął cykl podwyżek stóp procentowych w październiku 2021 roku, kiedy stopa referencyjna została podniesiona z historycznie niskiego poziomu 0,10%. I to właśnie 2021 rok był rekordowy pod względem aktywności na rynku kredytów hipotecznych, co nie powinno dziwić - niemal zdrowe oprocentowanie i bardzo niskie stawki WIBOR zachęcały do zaciągnięcia kredytu. W 2021 roku Polacy zaciągnęli kredyty hipoteczne na historycznie wysoką łączną kwotę 88,7 mld złotych. Rok później, gdy cykl podwyżek stóp procentowych trwał w najlepsze (do września), zdolność kredytowa znacząco spadła, co przełożyło się na znacznie gorszy wynik na rynku kredytów mieszkaniowych - w 2022 roku ich łączna wartość wyniosła 45,4 mld złotych, co oznaczało spadek o ponad 49% r/r.
Dlaczego o tym wspominam?
Przede wszystkim dlatego, że tegoroczne dane BIK będą już uwzględniać niższą bazę statystyczną z 2022 roku (marzec jest akurat pod tym względem pewnym wyjątkiem, z opisanych wcześniej powodów), który zapisał się pod znakiem słabnącego popytu na kredyty hipoteczne. Co za tym idzie, kolejne odczyty nie będą już przynosić tak dużej dynamiki spadków zapytań o kredyty mieszkaniowe w skali roku.
Mimo tego, Biuro Informacji Kredytowej prognozuje, że 2023 rok będzie znacznie słabszy również od zeszłego - szacowany spadek wartości udzielonych kredytów ma wynieść niemal 40% w porównaniu do i tak słabego 2022 roku: BIK w 2023 r. szacuje wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych na poziomie 28 mld zł – czyli o 38% niższym niż w 2022 r. oraz o prawie 70% niższym niż w 2021 r. roku, w którym Polacy zaciągnęli najwięcej kredytów za najwyższą kwotę.
Sprawdź także: Stopy procentowe w Polsce, kwiecień 2023 - RPP podjęła decyzję! Nawet NBP nie wierzy
Nikt nie czeka na niższe ceny
Najlepszy od dziesięciu miesięcy wynik aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych, w dodatku w środowisku wysokich stóp procentowych, sugeruje że wyczekiwane przez wielu osłabienie popytu na rynku nieruchomości i związane z tym spadki cen po raz kolejny mogą okazać się mrzonką.
Szczególnie, że część analityków jeszcze niedawno prognozowało, że kolejne miesiące przed wejściem w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% mogą cechować się zauważalnym spadkiem liczby składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy. Ma on zacząć obowiązywać od lipca tego roku i - zgodnie z rządowymi zapowiedziami - nie być ograniczony liczbą składanych wniosków (dla osób, które się do niego kwalifikują). Dość logiczny wydawał się więc wniosek, że miesiące przed wejściem w życie programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych z rządową dopłatą będą słabe pod względem zainteresowania „zwykłymi” kredytami na nieruchomość. Po marcowych danych widać, jednak że aktywność kredytowa rośnie, na co wpływa mają nie tylko powrót do wcześniejszego buforu na stopę procentową (od lutego jest to 2,5 pp.), ale także obawy osób chcących zaciągnąć kredyt na mieszkanie, że po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% ceny nieruchomości znów zaczną dynamicznie rosnąć, szczególnie w największych miastach.
Dlatego też ci kredytobiorcy, którzy i tak nie kwalifikują się do rządowego programu wolą złożyć wniosek przed tym jak wejdzie on w życie, nie chcąc narażać się na wyższe ceny mieszkań. Co do tego, że program kredytu na 2% będzie stymulował popyt nie ma żadnych wątpliwości. Trudno zaś w takim środowisku liczyć na spadki cen mieszkań.
Czytaj także: 7000 PLN złamane po raz drugi w historii! Polacy wciąż dostają wysokie podwyżki, ale nie tak jak... inflacja
Bezpieczny Kredyt 2% i ceny mieszkań
Dlaczego rządowy program wspierający kredytobiorców może wpłynąć na dalsze wzrosty cen mieszkań? Przede wszystkim dlatego, że zwiększy popyt na nieruchomości w środowisku obniżonej podaży na rynku pierwotnym. Wg danych GUS w 2022 roku deweloperzy rozpoczęli o niemal 28% mnie budów niż rok wcześniej, co jest zrozumiałą konsekwencją obniżonego popytu w środowisku rosnących stóp procentowych. W pierwszym kwartale tego roku liczba wydanych pozwoleń na budowę była niższa o ponad 34% niż rok wcześniej. Wzrost zainteresowania zakupem mieszkania po wejściu rządowego programu nałoży się więc na niższą dostępność nieruchomości, czego efektem będzie wzrost cen.
Na czym polega rządowy Bezpieczny Kredyt 2%? Jest on przeznaczony dla osób do 45. roku życia, planujących zakup pierwszego mieszkania. Wartość takiego kredytu nie może być wyższa niż pół miliona złotych lub 600 tys. PLN w przypadku małżeństw, a także osób z co najmniej jednym dzieckiem. Wysokość wkładu własnego nie będzie mogła przekroczyć 200 tys. PLN. Nie obowiązuje limit ceny za metr kwadratowy nieruchomości.
Rządowa dopłata do kredytu będzie obowiązywała przez pierwsze dziesięć lat jego trwania - oprocentowanie w tym czasie wyniesie 2% + marża banku, prowizje i inne opłaty. Tak więc samo określenie „kredyt 2%” jest dość mylące, bo mowa tu wyłącznie o 2% stałym oprocentowaniu, bez marży i pozostałych opłat i to przez pierwsze 10 lat. Niższe oprocentowanie zapewni Bank Gospodarstwa Krajowego, który będzie dopłacał do objętych programem kredytów, które zaś będzie można zaciągnąć w bankach biorących udział w rządowym programie.
Przy Bezpiecznym Kredycie 2% o wartości 500 tys. PLN rata przez pierwsze 10 lat powinna wynosić ok. 2700 PLN miesięcznie, czyli ok. półtora tysiąca mniej niż poza programem.
