co to jest rynek pierwotny i wtórny nieruchomości

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.

Rynek wtórny w ocenie pośredników według badań ankietowym NBP^[1] W lutym 2021 r. na terenie 16 miast wojewódzkich przeprowadzono badanie ankietowe popytu na mieszkania na rynku wtórnym, w tym na rynku najmu w kraju. Badano między innymi skalę popytu, strukturę nabywców, cel zakupu i wynajmu oraz źródła finansowania mieszkań nabytych na rynku wtórnym. Z uwagi na wprowadzone w 2020 r. znaczne obostrzenia w poruszaniu się po rozprzestrzenieniu się pandemii szczególną uwagę poświęcono analizie zmian poziomu popytu i podaży na rynku najmu.

Rynek wtórny ma ważne, uzupełniające znaczenie wobec rynku pierwotnego

W ocenie respondentów badania oraz według danych NBP w 2020 r. sektor nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym, podobnie jak na rynku pierwotnym, mimo turbulencji związanych z pandemią okazał się odporny na długotrwałe zmiany koniunktury oraz zachował się dość stabilnie pod względem poziomu podaży, popytu i skali wzrostu cen . Ostatecznie 2020 r. zakończył się z niższym spadkiem liczby przeprowadzonych transakcji sprzedaży niż przewidywano na początku pandemii, co było spowodowane szybką odbudową popytu na mieszkania w drugiej połowie roku.

Jednakże wprowadzenie obostrzeń i nagłe wyhamowanie sprzedaży widoczne głównie w II kw. 2020 r. i w mniejszym stopniu utrzymujące się w III kw. 2020 r. spowodowało spadek przychodów przedsiębiorstw zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomości, co wpłynęło na długotrwałe trudności finansowe głównie mniejszych jednostek, o węższym zakresie świadczonych usług, w tym podmiotów ukierunkowanych na wynajem mieszkań. Znaczna część, w głównej mierze większych pośredników, o szerszym profilu działalności dość sprawnie dostosowała się do wprowadzonych wymogów i wraz z poluzowaniem obostrzeń i poprawą optymizmu gospodarstw domowych odnotowała istotny wzrost transakcji i przychodów ze sprzedaży. W I kw. 2021 r., w realiach wciąż obowiązujących obostrzeń, zaledwie ponad połowa ankietowanych firm (56%) oceniła swoją sytuację ekonomiczną jako dobrą. Mniejszy, ale istotny odsetek jednostek (34%), głównie o węższym profilu świadczonych usług wciąż uzyskiwał znacząco niższe obroty i odczuwał problemy w zapewnieniu ciągłości prowadzonej działalności.

Zdaniem większości pośredników, w I kw. 2020 r. popyt na mieszkania z rynku wtórnego w niewielkim stopniu przewyższał podaż, co sprzyjało dalszemu wzrostowi cen mieszkań, który tylko nieznacznie wyhamował w skali roku. Na rynku wtórnym w 2020 r. podobnie jak na rynku pierwotnym odnotowano zbliżony, ale nieznacznie niższy niż w 2019 r., wzrost średnich cen ofertowych i transakcyjnych. Wyższy wzrost cen dotyczył grupy dziesięciu mniejszych miast (o 10% ceny ofertowej i o 10% transakcyjnej) niż siedmiu większych miast (o 7% ofertowej i o 6% transakcyjnej), w tym Warszawy (o 6% ofertowej i o 3% transakcyjnej). Utrzymał się wzrost cen mieszkań we wszystkich przedziałach powierzchni, w tym zwiększyło się tempo wzrostu cen największych mieszkań (powyżej 80 mkw.), co potwierdza wskazywany przez pośredników wzrost zainteresowania dużymi powierzchniami i zbyt niską podaż tych lokali w stosunku do popytu. Ze względu na rok budowy najwyższy wzrost cen dotyczył głównie starszej zabudowy znajdującej się w dobrej lokalizacji, z pełną infrastrukturą i bliżej centrum.

Wzrost cen generowały również najnowsze mieszkania, co potwierdza duże zainteresowanie nabywaniem takich lokali w celach inwestycyjnych oraz często z zamiarem poprawy swoich warunków mieszkaniowych. Rynek nieruchomości, w tym wtórny rynek mieszkaniowy, jest niejednorodny, ponieważ głównymi czynnikami cenotwórczymi poza cechami związanymi z lokalizacją, położeniem i standardem nieruchomości są cechy charakteryzujące uczestników tego rynku, tj. między innymi możliwość utrzymania pracy i gromadzenia własnych środków finansowych oraz zdolność kredytowa kupujących. Wysoki popyt i wzrost cen na rynku wtórnym wspierane są przez wysoki udział popytu inwestycyjnego oraz ograniczoną podaż i wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym oraz sprzyjającą politykę banków w zakresie nowych kredytów mieszkaniowych. Krótkoterminowo, ale istotnie na spadek cen mieszkań może wpłynąć kolejny, dłuższy lockdown, a w konsekwencji pogorszenie sytuacji na rynku pracy oraz spadek optymizmu potencjalnych nabywców. Na spadek popytu i cen mieszkań może wpłynąć także odnotowywane od ponad roku osłabienie lub brak poprawy zdolności nabywczych gospodarstw domowych za sprawą szybszego wzrostu cen mieszkań niż wynagrodzeń.

Według danych zebranych wśród respondentów badania, w 2020 r. pomimo znacznego spadku przychodów z wynajmu nie wystawiono masowo lokali na odsprzedaż. Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. Wskazywano na spadek zainteresowania rynkiem wtórnym na korzyść rynku pierwotnego. Atutem zakupu mieszkań na rynku wtórnym jest brak ryzyka dewelopera oraz możliwość zamieszkania lub wynajmowania lokalu niemal bezpośrednio po jego nabyciu, co pozwala w krótkim czasie na generowanie przychodów z wynajmu.

Istotny wpływ na sytuację na rynku nieruchomości w miastach akademickich miało przejście uczelni w tryb nauki zdalnej, co zredukowało popyt na mieszkania dla studentów. W ocenie pośredników stanowili oni znaczną część popytu na rynku wtórnym w lokalizacjach akademickich przed pandemią, co skutkowało bardzo dużym przepływem kapitału do nieruchomości, realizowanym głównie przez drobnych inwestorów. Niedobór mieszkań na potrzeby własne, wzrost dochodów rozporządzalnych, niskie stopy procentowe i relatywnie korzystne stopy zwrotu z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych tworzyły przesłanki do utrzymania się popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego.

Utrzymał się trend wzrostowy nabywania mieszkań z najnowszego budownictwa, w tym ze stosunkowo wysoką ceną za mkw. w grupie sześciu dużych miast, co wskazuje na znaczny popyt inwestycyjny. Analizując popyt pod względem wieku zasobu w Warszawie, od kilku lat największy udział w strukturze transakcji (blisko 30%) stanowią mieszkania starsze, wybudowane w latach 1945 – 1970, w bardzo dobrych lokalizacjach, często usytuowane w kamienicach. W większości miast zmniejszył się popyt na budownictwo z lat 1971-1988 wykonane głównie z wielkiej płyty. Biorąc pod uwagę powierzchnię nabytych lokali utrzymała się zbliżona struktura transakcji sprzedaży z niewielką tendencją wzrostu popytu na większe mieszkania, co było widoczne w dużych miastach z wyjątkiem Warszawy. Utrzymał się niewielki wzrost popytu na małe mieszkania pod wynajem.

W opinii dominującej części pośredników i według danych NBP podaż mieszkań na sprzedaż dostępnych na koniec 2020 r. była nieznacznie mniejsza (o 1%) od liczby mieszkań znajdujących się w ofercie na koniec 2019 r. Nieco większy spadek dostępnych ofert w skali roku dotyczył Warszawy (o 3%) i sześciu miast (o 4%). Zawirowania związane z pandemią nie wpłynęły na wystawienie znacznej liczby mieszkań do odsprzedaży. Utrzymujący się wzrost cen mieszkań, mimo spadku przychodów z wynajmu sprawił, że mieszkania nadal pozostały jedną z korzystniejszych, powszechnie dostępnych, realnych form inwestowania środków.

Na zbliżonym poziomie w strukturze ofert sprzedaży utrzymał się udział najnowszych mieszkań (wybudowanych w okresie czterech lat od daty wystawienia do odsprzedaży) w grupie sześciu największych miast (13,2% ofert w 2020 r.). Natomiast ich udział był niższy, choć zwiększa się od kilku lat na rynku warszawskim (12,0% w strukturze ofert w 2020 r.) oraz w grupie dziesięciu pozostałych miast (9,0% w strukturze ofert w 2020 r.). Analiza podaży mieszkań wybudowanych w okresie czterech lat od ich daty wystawienia do odsprzedaży jest źródłem dwóch informacji. Pokazuje jaką część oferty na rynku wtórnym stanowią praktycznie nowe, dobrej jakości mieszkania. Ceny tych mieszkań są przy tym dobrym weryfikatorem cen mieszkań deweloperskich. Mieszkania te można też w pewnej mierze traktować jako zakupione w celach spekulacyjnych i jako wskaźnik zakupów tego typu oraz skalę decyzji o odsprzedaży w celu realizacji zysku z zaplanowanej inwestycji. Rosnący udział takich mieszkań można też traktować jako wskaźnik spadającej opłacalności najmu, gdy część wynajmujących decyduje się na „wyjście” z inwestycji z powodu spadku przychodów z najmu. Na obszarze sześciu dużych miast z wyłączeniem Warszawy zaobserwowano nieznacznie częstsze niż przed pandemią wystawianie do sprzedaży nowych lokali. W I kw. 2021 r., w strukturze ofert sprzedaży większości ankietowanych podmiotów, 21% stanowiły mieszkania zakupione na rynku pierwotnym z przeznaczeniem na wynajem.

Według danych ankietowych nieznacznie zmieniła się w 2020 r. struktura nabywców mieszkań na rynku wtórnym. Nadal przeważały osoby fizyczne krajowe (82%), niewielki odsetek stanowili cudzoziemcy z krajów Europy wschodniej (7%), osoby fizyczne z innych krajów (4%), przedsiębiorstwa (4%) i po 1% przypadło na fundusze inwestycyjne krajowe i zagraniczne. Cudzoziemcy ze wschodu częściej nabywali mieszkania na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym, a celem ich zakupu w 95% było zamieszkanie wraz z rodziną. W 2020 r. ludność pochodzenia ukraińskiego nabyła w Polsce ponad 154,2 tys. mkw. mieszkań^[2]. Zwiększyła się także powierzchnia lokali nabyta przez Niemców, Białorusinów, Brytyjczyków, Francuzów i Rosjan, co łącznie dało blisko 404,2 tys. mkw. sprzedaży mieszkań. Obcokrajowcy nabywali lokale głównie z województwie mazowieckim (30% powierzchni lokali nabytych przez osoby fizyczne i 82% przez osoby prawne). Cudzoziemcy, którzy nie są obywatelami krajów UEnajczęściej nabywają mieszkania spółdzielcze z własnościowym prawem do lokalu, ponieważ takie transakcje nie wymagają zezwolenia MSWiA. Obywatele Niemiec lub krajów skandynawskich kupują głównie w celach inwestycyjnych. Według danych Urzędu do Spraw Cudzoziemców w 2020 r. zwiększyła się liczba obcokrajowców osiedlających się w Polsce (o 8% r/r), w tym głównie zza wschodniej granicy, co potwierdza dalszy wzrost sprzedaży mieszkań tym osobom.

W ocenie ankietowanych, podobnie jak przed rokiem, większość nabywców mieszkań (68%) zamieszkiwała w tej samej miejscowości co zakupiony lokal, a znacznie mniejsza część (22%) w innej miejscowości w kraju niż zakupiona nieruchomość. Kupujący, którzy mieszkali poza granicą kraju, w tym Polacy przebywający za granicą i osoby zagraniczne, stanowili 10%. Od trzech lat na zbliżonym poziomie utrzymała się struktura nabywców mieszkań pod względem przeznaczenia zakupionego lokalu, z niewielką tendencją wzrostu nabywania mieszkań z zamiarem ich odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie (11% w 2020 r. wobec 8% w 2019 r.) oraz niewielkim wzrostem kupujących zarówno na wynajem, jak i na odsprzedaż z zyskiem w korzystnym okresie (10% w 2020 r. wobec 6% w 2019 r.).

Biorąc pod uwagę motywacje odsprzedających zauważono zwiększenie transakcji w wyniku spadku opłacalności wynajmu lub utraty najemców (14% sprzedających w 2020 r. wobec 4% w 2019 r.). Najwięcej takich zachowań obserwowano w Warszawie (18% w 2020 r. wobec 6% w 2019 r.) następnie grupie sześciu miast (15% w 2020 r. wobec 4% w 2019 r.) i grupie dziesięciu miast (12% w 2020 r. wobec 4% w 2019 r.). Nieznacznie zmniejszył się udział odsprzedających w celu realizacji innej zaplanowanej inwestycji (do 16%) oraz z powodu zbyt drogich kosztów utrzymania obecnego mieszkania w stosunku do aktualnych możliwości (do 8%).

W finansowaniu zakupu nieruchomości mieszkaniowych na potrzeby własne o kilkanaście p.p. zmniejszył się udział kredytu bankowego a wzrósł udział środków własnych. Mimo to, podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań w celach konsumpcyjnych pozostał kredyt bankowy lub znaczna jego przewaga (53% transakcji w 2020 r. wobec 68% w 2019 r. Wśród kupujących w celach inwestycyjnych dominującym źródłem finansowania pozostały środki własne. Wzrosła do ponad dwudziestu kilku procent grupa nabywców posiłkujących się zarówno środkami własnymi, jak i kredytem bankowym, co potwierdza korzystną stopę zwrotu z faktycznie zainwestowanych przez inwestora środków pieniężnych przy zastosowaniu dźwigni finansowej niskooprocentowanym kredytem bankowym.

 ***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz

1. Narodowy Bank Polski w lutym 2021 r. przeprowadził w formie ankietowej „Badanie poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu”. W badaniu przeprowadzonym na terenie kraju wzięło udział 296 jednostek zajmujących się pośrednictwem sprzedaży, w tym 274 podmiotów pośrednictwem w wynajmie mieszkań). W analizowanej strukturze przedsiębiorcy lokalni stanowili 96% i o zasięgu ogólnopolskim 4%. ↑

2. Sprawozdanie MSWiA z realizacji w 2020 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ↑