Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Rok 2020 branża deweloperska może ocenić pozytywnie. Pomimo rosnącej niepewności rozwoju sytuacji gospodarczej i wprowadzonych restrykcji w związku z pojawieniem się w kraju pandemii, firmom deweloperskim udało się uzyskać dobre wyniki sprzedaży, choć mniejsze niż przed rokiem.
Po załamaniu sprzedaży w II kw. 2020 r., w kolejnych okresach odnotowano poprawę nastrojów konsumenckich i odbudowanie popytu zarówno konsumpcyjnego, jak również inwestycyjnego na mieszkania, którego zakup zapewniał wyższy poziom zwrotu zainwestowanego kapitału niż np. lokaty bankowe.
Podmioty reprezentujące podaż skoncentrowały się na realizacji zgodnie z przyjętym harmonogramem wcześniej rozpoczętych inwestycji, dzięki czemu po raz kolejny odnotowano rekordowe efekty budownictwa mieszkaniowego. W kraju w 2020 r. inwestorzy przekazali do eksploatacji ponad 220,8 tys. mieszkań, z tego w miastach wojewódzkich ponad 84,7 tys. lokali mieszkalnych (najwięcej na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat). Decydujący wpływ na rekordowe wyniki budownictwa mieszkaniowego w miastach wojewódzkich poza dużymi ośrodkami, w których oddano w 2020 r. ok. 62 tys. lokali (wobec 62,5 tys. mieszkań w 2019 r.), miały mniejsze miasta z liczbą przekazanych do eksploatacji mieszkań na poziomie ponad 22,7 tys. (najwięcej w okresie ostatnich 18 lat). Aktywność inwestorów pod względem zakończonych budów była rekordowa w Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi, Rzeszowie i Warszawie. Wysoki wzrost liczby oddanych lokali (r/r) obserwowany był również w Olsztynie i Zielonej Górze (odpowiednio o 18% i 35%). W przypadku Gdańska, Krakowa, Opola, Poznania, Szczecina i Wrocławia zarejestrowano spadek (r/r) liczby lokali oddanych do użytkowania, przy czym najmniejszy (o 2,3%) w stolicy Wielkopolski, największy (o 22,1%) w siedzibie województwa małopolskiego. Należy przy tym podkreślić wysoką bazę odniesienia – rok 2019, w którym rezultaty budownictwa mieszkaniowego w tych miastach były rekordowe. Podobnie jak we wcześniejszych latach, najwięcej lokali do zamieszkania udostępnili inwestorzy budujący z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem. Udział tych mieszkań, w przypadku większych rynków, wyniósł od 90,8% w Krakowie i Poznaniu do 97,7% we Wrocławiu. W mniejszych ośrodkach stanowił od 82,1% w Rzeszowie do 97,7% w Olsztynie, przy średniej krajowej na poziomie 64,6%.
Poprawa efektów budownictwa mieszkaniowego zwłaszcza w grupie mniejszych ośrodków wojewódzkich, przy odnotowanym jednocześnie (r/r) spadku liczby mieszkańców nie zniwelowała znaczących różnic w wartościach wskaźnika oddanych mieszkań na 1000 ludności. W 2020 r. najwyższy przyrost nowego zasobu w odniesieniu do liczby mieszkańców zarejestrowano w Rzeszowie (19,5), w Wrocławiu (17,1), w Gdańsku (13,9), w Warszawie (13,1) i w Krakowie (13,0). W pozostałych ośrodkach wojewódzkich wskaźnik wyniósł od ok. 4,8 w Bydgoszczy do 11,8 w Katowicach (w kraju stanowił średnio 5,8 mieszkania na 1000 ludności).
Analogicznie, jak we wcześniejszych latach, firmy deweloperskie działające na lokalnych rynkach nadal wnikliwie obserwowały preferencje nabywców lokali w celu dostosowania swojej oferty pod względem struktury wielkości mieszkań, liczby pokoi oraz poziomów cen. W dalszym ciągu mniejsze pod względem metrażu mieszkania, były budowane na największych rynkach wojewódzkich. W 2020 r. w tych ośrodkach przeciętna powierzchnia mieszkania udostępnionego do zamieszania wyniosła od 57,4 mkw. w Gdańsku do 62,8 mkw. w Poznaniu. Na mniejszych rynkach ukształtowała się na poziomie od 55,8 mkw. w Katowicach do 82,7 mkw. w Opolu. W przypadku stolicy województwa śląskiego odnotowano (r/r) największy, spośród miast wojewódzkich, spadek (o 10,3 mkw.) przeciętnej powierzchni użytkowej lokalu przekazanego do eksploatacji. Na innych rynkach spadek wyniósł od 0,4 mkw. w Warszawie do 8,9 mkw. w Zielonej Górze. Jedynie w sześciu ośrodkach: w Krakowie, Opolu, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie i Wrocławiu zarejestrowano wzrost (r/r) średniej powierzchni mieszkania oddanego do użytkowania.
Perspektywy budownictwa mieszkaniowego były mniej optymistyczne w porównaniu do ostatnich trzech lat. Duża liczba mieszkań w budowie w 2020 r. na większości wojewódzkich rynkach, jako efekt rekordowej liczebności lokali, których proces produkcji został uruchomiony w latach 2018-2019, przy niepewnej sytuacji związanej z pandemią i wzrostu ryzyka osłabienia popytu, wpłynął na zmniejszenie aktywności firm deweloperskich w rozpoczynaniu nowych inwestycji mieszkaniowych i pozyskiwaniu nowych kontraktów. W 2020 r. w miastach wojewódzkich rozpoczęto budowę ponad 68,2 tys. mieszkań (wobec ok. 84,3 tys. w 2019 r. i ok. 83,8 tys. w 2018 r.). Lokale te stanowiły 30,5% ogółu mieszkań w kraju, których budowę rozpoczęto. Rok wcześniej było to 35,5%, a dwa lata wstecz 37,8%. Wpływ na ujemną dynamikę miały przede wszystkim duże ośrodki wojewódzkie, w których rozpoczęto budowę 47,2 tys. mieszkań (wobec 62,8 tys. w 2019 r. i 60,7 tys. w 2018 r.). Spośród nich największy spadek (r/r) liczby mieszkań, których proces produkcji został uruchomiony zarejestrowano w Łodzi (o 39,8%), Wrocławiu (o 37,2%), Warszawie (o 31,5%) i Krakowie (o 12%), a najmniejszy w Gdańsku (o 1,6%) i Poznaniu (o 1,7%). W przypadku mniejszych ośrodków wojewódzkich aktywność inwestorów w rozpoczęciu nowych inwestycji mieszkaniowych była zróżnicowana i uzależniona od sytuacji na regionalnych rynkach. W 2020 r. w dziesięciu mniejszych ośrodkach wojewódzkich rozpoczęto budowę 21 tys. mieszkań, rok wcześniej 21,5 tys., a dwa lata wstecz 23,1 tys. Spadek (r/r) liczby mieszkań, których proces produkcji został uruchomiony odnotowano w Katowicach, Kielcach, Olsztynie, Opolu i Zielonej Górze, przy czym najwyższy (o 48,8%) w stolicy województwa lubuskiego, a najniższy (o 15%) w Opolu. Na pozostałych pięciu rynkach, tj. w Białymstoku, Bydgoszczy, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie, inwestorzy rozpoczęli budowę większej liczby mieszkań niż w 2019 r. Należy przy tym zwrócić uwagę na dwa miasta, tj. siedzibę województwa lubelskiego i kujawsko-pomorskiego, w których rozpoczęto budowę w 2020 r. odpowiednio 3,5 tys. i 2,6 tys. mieszkań (najwięcej na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat).
W 2020 r. niemal 90% nowych inwestycji w miastach wojewódzkich zostało uruchomionych przez inwestorów budujących na sprzedaż i wynajem. Udział mieszkań tych inwestorów w dalszym ciągu był najwyższy w grupie większych miast i wyniósł od 85% w Poznaniu do 96% w Wrocławiu. W przypadku mniejszych rynków, w 2020 r. ukształtował się na poziomie od 80% w siedzibie województwa kujawsko-pomorskiego do 95% w stolicy Podlasia, Śląska oraz Warmii i Mazur.
Plany w zakresie realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych na kolejne lata, określone na podstawie pozyskanych kontraktów na budowę, również były mniej optymistyczne w grupie większych miast, a w przypadku mniejszych rynków wojewódzkich wyglądały obiecująco. W 2020 r. w sześciu największych miastach inwestorzy otrzymali pozwolenia na wybudowanie ponad 56,8 tys. lokali, najmniej od 2016 r. Na ujemną dynamikę wpłynęły trzy ośrodki: Warszawa ze spadkiem (r/r) liczebności mieszkań z pozwoleniami (o 33,5%), Łódź (o 20,5%) i Wrocław (o 14%), przy niewielkim (r/r) wzroście w Krakowie i Poznaniu (wzrost odpowiednio o 1,9% i 1%). Na szczególną uwagę zasługuje Gdańsk, z uwagi na rekordową, jak na to miasto liczbą mieszkań ok. 10 tys., na realizację których wydano pozwolenia (najwięcej w okresie ostatnich kilkunastu lat). W przypadku mniejszych ośrodków wojewódzkich inwestorom w 2020 r. udało się pozyskać pozwolenia na budowę 25,4 tys. mieszkań, tj. o 2,8% więcej niż w 2019 r. i zaledwie o 214 lokali mniej niż w rekordowym 2018 r. Podobnie jak w przypadku stolicy Pomorza, również w siedzibie województwa podlaskiego, kujawsko-pomorskiego oraz podkarpackiego inwestorzy otrzymali pozwolenia na wybudowanie rekordowej liczby mieszkań odpowiednio ok. 3,7 tys., ok. 3,6 tys. i ok. 4,4 tys. Wysoką dynamikę wzrostu (r/r) odnotowano także w Katowicach i Kielcach, a w pozostałych pięciu mniejszych ośrodkach zanotowano spadek liczby mieszkań z wydanymi pozwoleniami. W przypadku nowych kontraktów należy zwrócić uwagę na kilka aspektów. Jednym z ważniejszych jest zmiana regulacji prawnych od 1 stycznia 2021 r. w zakresie wprowadzenia bardziej rygorystycznych norm dotyczących izolacyjności cieplnej budynków, które podniosą koszt ich budowy i co mogło wpłynąć na większą aktywność firm deweloperskich w niektórych ośrodkach wojewódzkich w pozyskaniu pozwoleń na realizację kolejnych inwestycji mieszkaniowych przed wejściem nowych przepisów. Jednocześnie w 2020 r., w porównaniu do lat wcześniejszych, pojawiły się większe trudności w uzyskaniu decyzji administracyjnych, w następstwie lockdownu, wprowadzenia pracy zdalnej lub w systemie hybrydowym. Ponadto, nadal sytuacja lokalnych rynków pozostała zróżnicowana zarówno pod względem dostępności terenów pod zabudowę mieszkaniową jak również stopnia pokrycia powierzchni miast miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który ułatwia proces pozyskania pozwoleń na realizację inwestycji. Spośród regionalnych rynków wojewódzkich, najwyższy poziom pokrycia powierzchni miasta ważnymi mpzp zarejestrowano w Krakowie (ok. 70%), Gdańsku (ponad 65%), a najniższy w Kielcach i Zielonej Górze (po ok. 18%) oraz Rzeszowie (ok. 16%).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
