Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy ponadto pod uwagę dostępne dziś predykcje, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć. Na tej podstawie niezmiennie prognozujemy, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku. W 2022 roku zakładamy jednak spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku i to o około 20-30%.
W 2023 roku hamowanie wzrostów cen mieszkań powinno być kontynuowane. W efekcie na koniec 2023 roku spodziewamy się stabilizacji cen w ujęciu r/r (w przedziale od -5% do +5%). Nie wykluczamy przy tym możliwości drobnej korekty. Ta jest bardziej prawdopodobna w przypadku mieszkań większych. Wprost wynika to z trudnego dostępu do kredytów. Stan ten wielu osobom uniemożliwia zakup większego metrażu lub zamianę posiadanego obecnie lokum. Lepszej sytuacji spodziewamy się za to w przypadku mieszkań mniejszych, które częściej są przedmiotem zainteresowania ze strony inwestorów, ale też łatwiej sfinansować ich zakup nawet w okresie trudniejszego dostępu do kredytów mieszkaniowych. Aby ten scenariusz się ziścił, to obserwowanemu spadkowi podaży musi towarzyszyć spadek popytu, jak również wyraźny spadek presji kosztowej w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Bez tego ostatniego elementu stabilizacja cen, a tym bardziej ich korekty, wydają się mało prawdopodobne. Zakładamy przy tym również, że Rada Polityki Pieniężnej zgodnie z zapowiedziami powinna rozpocząć cykl obniżek stóp procentowych dopiero pod koniec 2023 roku.
Jeśli ponadto spełnią się dziś klarujące się scenariusze, to spodziewamy się, że w trakcie 2024 roku ceny mieszkań dobrnął do poziomu aż o 20% wyższego niż ten z początku 2022 roku. Tak wyglądać może nasza przyszłość, jeśli nie dojdzie szybko do rządowej interwencji na rynku mieszkaniowym. Załamanie na rynku kredytowym już dziś skutkuje bowiem znacznym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji. Jest to strategia, którą deweloperzy wykorzystują, aby bronić marż. Z drugiej natomiast strony zakładamy w tym scenariuszu, że po krótkotrwałej recesji koniunktura w gospodarce się poprawi i będzie to szło w parze z obniżkami stóp procentowych już w 2023 roku.
Nieoczekiwane konsekwencje załamania akcji kredytowej
Wspomniane wcześniej utrudnienia w dostępie do kredytów mieszkaniowych niosą za sobą daleko idące skutki. Jasne jest, że efektem bezprecedensowo ostrego cyklu zacieśniania polityki pieniężnej oraz zaleceń, w ramach których UKNF poprosił banki, aby te jeszcze mocniej przykręciły kurki z kredytami, jest ww. drastyczny spadek zdolności kredytowej. To powoduje, że osoby, które w normalnych warunkach kupowałyby dziś mieszkania lub zamieniały posiadane lokale na inne – np. większe, nie mogą tego zrobić. Ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone i zasilają tzw. popyt potencjalny. Zmieni się to dopiero wtedy, gdy dostęp do kredytów mieszkaniowych zostanie ułatwiony.
Najwcześniej na ruch w tym kierunku mamy szansę w perspektywie co najwyżej kilku miesięcy, jeśli zgodnie z zapowiedziami zakończy się cykl podwyżek stóp procentowych przez RPP. Jeszcze bardziej jest to możliwe w 2023 roku, gdy spodziewany jest początek cyklu obniżek stóp procentowych.
Póki co konsekwencje zacieśniania polityki monetarnej wyraźnie ograniczają popyt na większe mieszkania zgłaszany przez nabywców posiłkujących się kredytem, a premiują deweloperów mających w ofercie relatywnie tańsze mieszkania (np. kompaktowe i na obrzeżach miast). Trzeba przy tym pamiętać, że kredyty hipoteczne odpowiadają za około 30-40% pieniędzy trafiających na rynek mieszkaniowy.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję