Nie ulega wątpliwości, że w ostatnim czasie najwięcej w kontekście rynku mieszkaniowego mówiło się o sytuacji na rynku hipotecznym. Trudno się temu dziwić, skoro popyt na kredyty hipoteczne w ostatnich miesiącach spadał o około 50-70% (r/r)5. Jest to w dużej mierze konsekwencja podwyżek stóp procentowych i regulacji zalecającym bankom bardziej restrykcyjne podejście do badania zdolności kredytowej. Przypomnijmy, że w marcu 2022 roku Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) nakazał bankom m.in. weryfikację, czy klienci będą w stanie spłacać raty przy założeniu, że stopy procentowe pójdą w górę jeszcze o 5 pkt. proc. Wcześniej bufor na podwyżki stóp wynosił 2,5 pkt. proc. Skutkiem tej regulacji było jeszcze mocniejsze ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych w momencie, w którym stopy procentowe i tak już wyraźnie rosły. To wszystko spowodowało, że bardzo mocno spadła zdolność kredytowa Polaków.
Część osób straciła możliwość zadłużenia się i musi korzystać z oferty rynku najmu, podczas gdy inni muszą zrewidować swoje plany mieszkaniowe i kupić np. mieszkanie mniejsze lub tańsze, bo zlokalizowane dalej od centrum.
Efekty tych zmian bardzo wyraźnie widać po odczytach naszego subindeksu bankowego. Jest to ważny element składający się na całościową ocenę bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Subindeks bankowy wciąż przyjmuje niskie wartości, choć trzeba zauważyć, że w trzecim kwartale 2022 roku odnotowaliśmy wynik wyraźnie lepszy niż kwartał wcześniej. Poprawę zawdzięczamy łagodniejszym kryteriom udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki. Chodzi o to, że po okresie wyraźnego przykręcania kurków z kredytami banki zaczęły coraz aktywniej zabiegać o względy uszczuplonego grona klientów. Efektem są obniżki marż, uwzględnienie źródeł dochodów, które wcześniej były pomijane na etapie badania zdolności kredytowej (np. 500+ czy alimenty) oraz inne zmiany warunków, które mają spowodować, że oferta hipoteczna stanie się chociaż trochę bardziej dostępna (np. obniżone wymagania dotyczące wkładu własnego czy spadek marż).
Postępująca liberalizacja kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych w połączeniu z wciąż dwucyfrowymi wzrostami wynagrodzeń powodują powolne odbudowywanie się zdolności kredytowej Polaków już od lipca 2022 roku.
Problem w tym, że w dotychczasowym tempie powrót do stanu sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych potrwa co najmniej 2 lata. W listopadzie br. medianę zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi oszacowaliśmy na 427 tysięcy złotych. To lepiej niż w lipcu 2022 roku (poniżej 400 tysięcy), ale wciąż daleko nam do wyników sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych (700 tysięcy).
Na najświeższy odczyt subindeksu negatywnie wpłynęło to, że Polacy w ostatnim czasie szybciej spłacają kredyty mieszkaniowe niż zaciągają nowe. Ponadto negatywnie na odczyty naszego wskaźnika działa tzw. efekt wysokiej bazy. Chodzi o to, że percepcję skali ochłodzenia na rynku hipotecznym potęguje fakt, że sytuację bieżącą odnosimy do rekordowych wyników z roku 2021. Ten był nadzwyczaj dobry z prostego powodu – od początku 2021 roku banki wyraźnie ułatwiły dostęp do kredytów po bardzo trudnym pod tym względem roku 2020. W efekcie na rynku mieszkaniowym byli aktywni zarówno ci kupujący, którzy w normalnych warunkach realizowaliby swoje potrzeby mieszkaniowe w 2021 roku, jak i ci, którzy u zarania planowali zakup swojego „M” rok wcześniej.
Obecnie zakładamy, że w perspektywie najbliższych kwartałów postępować będzie powolna odbudowa popytu na kredyty mieszkaniowe. Sprzyjać powinno temu obniżanie się oprocentowania kredytów, wzrost wynagrodzeń i konkurencja pomiędzy bankami. Zagrożeniem dla tego scenariusza byłyby negatywne efekty recesji o znacznie większej skali niż dziś zakładana. Z drugiej strony odbudowę popytu może wyraźnie przyspieszyć liberalizacja regulacji dotyczących badania zdolności kredytowej (leży to w gestii KNF) w połączeniu z programem tanich kredytów mieszkaniowych. Ten drugi element przejawia się w wypowiedziach polityków partii rządzącej od września bieżącego roku.
Program taki mógłby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym na wiele sposobów. W okresie gorszej koniunktury dałby on osobom kupującym pierwsze mieszkanie sporą przewagę nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi mieliby lepszą pozycję przed inwestorami czy spekulantami i nie musieliby ścigać się z rosnącymi cenami mieszkań. Gdyby tego było mało, to własne „M” mogliby zdobyć, wydając na ten cel mniej niż dziś wydają na najem. To ograniczyłoby presję, która obecnie wywierana jest na rynek najmu, z którego korzystają też ci, którzy w normalnych warunkach kupowaliby teraz mieszkania. Przy wyższym popycie indywidualnym mniej mieszkań w Polsce nabywałyby też zagraniczne fundusze inwestycyjne. W dodatku program preferencyjnych kredytów wsparłby też aktywność budowlaną w Polsce, a trzeba wiedzieć, że w tym ważnym dla gospodarki sektorze koniunktura wyraźnie się w bieżącym roku pogorszyła.
Dotychczas przez 10 miesięcy 2022 roku deweloperzy zaczęli bowiem budować o około 30% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Do końca grudnia ta erozja najpewniej się jeszcze pogłębi. To oznacza, że za dwa lata (tyle przeciętnie trwa budowa mieszkań przez deweloperów) na rynek dostarczanych będzie wyraźnie mniej lokali. Jest to o tyle problematyczne, że tak jak w 2021 roku deweloperzy oddali do użytkowania ponad 140 tysięcy mieszkań, tak w 2024 roku liczba ta może zostać zredukowana do nawet mniej niż 100 tysięcy, a przecież popyt powinien być wtedy wyraźnie wyższy niż dziś.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję