- Instrumenty MBS ponownie są w centrum uwagi ekspertów
- Trwa kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych, ceny budynków gwałtownie spadły
- Jak poważne są problemy?
Rynek nieruchomości niczym w 2008. Niewypłacalność niebezpiecznych instrumentów największa od 11 lat
Instrumenty, które rozpędziły globalny kryzys finansowy w latach 2007-2009 ponownie dają o sobie znać w niekorzystnym świetle. Tym razem, problemy płyną nie z rynku nieruchomości mieszkalnych, a tych komercyjnych.
Chodzi o instrumenty dłużne zabezpieczane hipoteką znane jako MBS. W przypadku nieruchomości komercyjnych, CMBS. Okazuje się, że wskaźnik niewypłacalności w spłacie tych instrumentów w ciągu ostatnich dwóch lat wzrósł do najwyższego poziomu od 11 lat. Narzędzie to pokazuje, ile kredytów związanych z tymi nieruchomościami zalega z płatnościami.
W lipcu 2024 roku wskaźnik ten przyjął wartość 8,1%. Tymczasem, jeszcze pod koniec 2022 roku było to mniej niż 2%. Zatem, w ciągu zaledwie półtora roku wzrósł on czterokrotnie.
Wróćmy do 2008 roku. MBS to paczki kredytów hipotecznych, które banki sprzedawały inwestorom jak złote jabłka. Problem w tym, że te jabłka były zgnite – w środku znajdowały się kredyty udzielane ludziom, którzy nie mieli szans na ich spłatę. Instytucje ratingowe oceniały i wyceniały je tak, jakby finanse kredytobiorców były wzorowe. Niestety, było inaczej.
Gdy kredytobiorcy przestali płacić, wartość MBS-ów gwałtownie spadła. To nakręciło panikę na rynkach finansowych w 2008 roku. Efekt domina sprawił, że upadały banki, firmy, a cały system finansowy mógł runąć jak domek z kart.
Wykres: Wskaźnik niewypłacalności CMBS opartych na nieruchomościach biurowych
Źródło: Trepp, Kobeissi Letter.
Wiele wskazuje na to, że tym razem może być podobnie. Wartość wielu nieruchomości komercyjnych runęła w trakcie ostatnich kilku lat. Powodem jest przede wszystkim trend pracy zdalnej. Wiele powierzchni biurowych pozostaje pustych, a przez to biurowce zarabiają mniej i mają problemy ze spłatami kredytów i pokryciem kosztów działalności.
W rezultacie, część instrumentów CMBS przynosi duże straty. Pisaliśmy zresztą o tym, że po raz pierwszy od 16 lat jeden z CMBS na budynek biurowy w Nowym Jorku z najwyższą oceną AAA odnotował pokaźną stratę: Po 16 latach pojawił się sygnał, który wywołał globalny kryzys
Teraz, zaległości w spłacie kredytów CMBS rosną w szybszym tempie niż podczas kryzysu finansowego z 2008 roku. Możliwe, że czekają nas bankructwa na rynku nieruchomości komercyjnych.
Rosnący wskaźnik zaległości w spłacie kredytów CMBS dla biur oznacza, że coraz więcej właścicieli nieruchomości ma trudności ze spłatą kredytów hipotecznych. W miarę narastania presji finansowej, niektórzy właściciele mogą całkowicie nie wywiązywać się ze swoich zobowiązań, wywołując falę przejęć nieruchomości.
Może to doprowadzić do gwałtownego spadku wartości nieruchomości, utrudniając innym właścicielom refinansowanie lub sprzedaż, tworząc błędne koło.
Niektórzy właściciele będą zmuszeni do sprzedaży budynków za bezcen. Kilka głośnych przypadków miało już miejsce w Nowym Jorku. Między innymi, 23-piętrowy budynek przy 135 West 50th Street został sprzedany aż 97% taniej. Z kolei ten przy 1740 Broadway, o 69% taniej.
W ostatecznym rozrachunku może to doprowadzić do bankructwa większej liczby firm z branży nieruchomości, ponieważ nie będą one w stanie pokryć swoich długów na napiętym rynku.
Czytaj również: Największy kryzys nieruchomości od 2008 roku już trwa. Budynek sprzedany o 97% taniej
Jak działają MBS i CMBS?
Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS) to produkty finansowe, które łączą wiele pożyczek na nieruchomości komercyjne, takie jak budynki biurowe, centra handlowe czy hotele.
Wyobraźmy sobie, że bank udziela pożyczek różnym firmom, aby pomóc im w zakupie lub rozwoju nieruchomości. Zamiast przetrzymywać te kredyty, bank łączy je razem i sprzedaje fragmenty tej puli inwestorom jako CMBS.
Inwestorzy kupują te obligacje i otrzymują część miesięcznych spłat kredytu. Haczyk? Jeśli firmy nie będą w stanie spłacić swoich pożyczek, inwestorzy mogą stracić pieniądze.
CMBS pozwala bankom rozłożyć ryzyko i pozyskać kapitał, jednocześnie dając inwestorom sposób na uzyskanie zysków powiązanych z wynikami nieruchomości komercyjnych.
MBS, które przyczyniły się do kryzysu w 2008 roku, były zabezpieczone hipotekami mieszkaniowymi, podczas gdy CMBS są zabezpieczone kredytami na nieruchomości komercyjne.
Zobacz także: Korekta na rynku nieruchomości w USA. Budynek sprzedany 91% taniej po 3 latach od kupna
