Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się w ostatnim okresie dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje obecnie niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy muszą uwzględniać dodatkową premię za ryzyko niskiej płynności. Niska transakcyjność utrudnia analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. Przy analizie trendów cenowych należy uwzględniać zawyżanie średniego poziomu cen przez transakcje mieszkaniami z segmentu premium oraz mieszkań o małym metrażu, których udział w ogóle transakcji może wzrosnąć w sytuacji gorszej koniunktury.
Duża niepewność otoczenia
Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o 0-5% w perspektywie roku (3q22-2q23). Negatywnie na poziom cen działają: (1) głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji dużej liczby projektów w budowie; (3) perspektywa stabilizacji kosztów budowy; (4) wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie; (5) realny spadek dochodów ludności.
Spadek cen mieszkań będzie jednak hamowany przez:
(1) doświadczenia deweloperów z relatywnie szybkim dostosowaniem podaży mieszkań do słabszego popytu przez wstrzymywanie rozpoczętych projektów czy ich etapowanie, a także dostosowanie struktury oferty do popytu (zwiększenie udziału mniejszych mieszkań); (2) szybki wzrost stawek wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem; (3) oczekiwania inflacyjne (długi okres wysokiej inflacji) sprzyjające popytowi na nieruchomości jako aktywu chroniącemu oszczędności; (4) wysokie koszty budowy ze względu na stosowanie materiałów budowlanych już z okresu wysokich cen, a także wysokie ceny energii i paliwa; (5) koszty DFG (deweloperzy przeniosą je na ceny mieszkań).
Analiza wyników ankiety NBP do przewodniczących Komitetów Kredytowych7 wskazuje, że w 2q22 ankietowane banki w dalszym ciągu zacieśniały kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych z uwagi na gorsze prognozy sytuacji gospodarczej i wzrost stóp procentowych. Jednocześnie 1/3 ankietowanych banków obniżyła marże kredytowe (presja konkurencji), nie zmieniając istotnie pozostałych warunków udzielania kredytów.
W 3q22 banki zakładają nieznaczne zaostrzanie polityki kredytowej przy wyraźnym spadku popytu
W 2q22 pogorszenie sytuacji ekonomicznej gospodarstw, zmiany w wydatkach konsumpcyjnych oraz zaostrzenie kryteriów i warunków udzielania kredytów mieszkaniowych spowodowały, w opinii banków, kontynuację spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. W 3q22 pojedyncze banki przewidują zaostrzanie polityki kredytowej; większość banków spodziewa się dalszego pogłębienia spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.
Wyniki NSP 2021 potwierdzają już wcześniej obserwowane negatywne tendencje demograficzne
Wyniki NSP 2021 potwierdzają obserwowane od 2015 negatywne tendencje demograficzne – spadek liczby ludności Polski i starzenie się społeczeństwa - z roku na rok będą one coraz silniej widoczne. Czynnikiem, który może osłabić te negatywne trendy demograficzne, jest olbrzymia migracja uchodźców wojennych z Ukrainy po inwazji Rosji na Ukrainę, część z nic może pozostać w Polsce na dłużej.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję