Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach (por. wykres 15). Pomimo znacznego spadku wynajmu w 2020 r. i niewielkiej poprawy koniunktury na tym rynku w pierwszej połowie 2021 r., co nadal skutkowało niskimi przychodami z wynajmu, nie odnotowano odsprzedaży mieszkań na większą skalę[1]. Od trzech kwartałów, systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu.
Inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, a w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu. W ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne[2]. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.
Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7. dużych miastach) spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań (por. wykres 25)[3]. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe zmniejszyła się ze względu na wzrost oprocentowania SPW.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie kw./kw. w efekcie szybszego wzrostu wynagrodzeń niż cen mieszkań (por. wykres 16). Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego[4] zmniejszył się nieznacznie, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania[5]. Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności były zarówno rosnące ceny mieszkań jak i wzrost stóp procentowych.
Kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce[6] (por. wykres 57) była niższa o ok. 21,7% względem poprzedniego kwartału i na koniec marca 2022 r. wyniosła ok. 10,4 tys. mieszkań. Jednocześnie wprowadzono do sprzedaży ok. 13,5 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. mniej o ok. 8,1% kw./kw. Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na 7. największych rynkach zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 2,9 tys. lokali i wyniosła na koniec okresu ok. 40,3 tys. Zwiększona dostępność ofert wynikała z mniejszej sprzedaży oraz wprowadzenia nowych ofert. Jednocześnie oferta była mniejsza niż rok temu, gdyż nie włączano do niej części inwestycji realizowanych, będących na wczesnym etapie budowy. Wzrost kosztów budowy skłania deweloperów do wprowadzania lokali do oferty przy większym zaawansowaniu budowy, tym samym zaawansowaniu kosztów, bądź rezygnacji z inwestycji.
Liczba kontraktów z mieszkaniami umownie nazywanymi „gotowymi do zamieszkania” w ofercie sprzedaży na 6. rynkach zmniejszyła się o ok. 0,5 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 2,8 tys. Wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach wzrósł nieznacznie do poziomu 2,7 kwartału (por. wykres 64).
W I kw. 2022 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2021 r. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe[7][8] (bez umów renegocjowanych) według danych NBP[9] wyniosła w I kwartale br. 17,6 mld zł, tj. była niższa o ok. 5,5 mld zł (-23,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 0,2 mld zł (1,1%) względem I kw. 2021 r.
Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w II kwartale br.[10] wskazują, że większość banków po raz kolejny zaostrzyło kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, uzasadniając to pogorszeniem się prognoz sytuacji gospodarczej i wzrostem oficjalnych stóp procentowych. Na II kw. 2022 r. ankietowane banki prognozują dalsze zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych oraz oczekują dużego spadku popytu na te kredyty.
Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 21%, tj. nieznacznie spadła względem poprzedniego kwartału.
Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających wzrost kosztów producentów mieszkań. Zgodnie z raportem Coface[11] szacowana liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła do 66 w I kw. 2022 r. z 53 w I kw. 2021 r., a w działalności związanej z obsługą nieruchomości zmalała z 25 do 12 (por. wykres 36). Autorzy raportu wskazują jednak, że wobec licznych zmian legislacyjnych w 2021 r. liczba niewypłacalności w budownictwie jest trudna do kwantyfikacji. Wskaźniki giełdowe firm budowlanych i deweloperskich utrzymywały się bez zmian (por. wykres 36).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
-
Na podstawie wyników badania NBP „Wtórny rynek mieszkaniowy z uwzględnieniem rynku najmu w Polsce”, maj 2022 r. ↑
-
Najbardziej aktywna grupa inwestorów to specjalistyczne fundusze niemieckie i skandynawskie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. ↑
-
Szerzej o rynku najmu w części „Analiza opłacalności inwestycji w mieszkania w wybranych miastach w Polsce w I kw. 2022 r.”. ↑
-
Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu ↑
-
Kredytowa dostępność mieszkania to miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych), przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania (40% z RP i 60% z RW) na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami ↑
-
Na podstawie danych JLL (d.REAS) ↑
-
Według danych BIK, banki i SKOK-i w I kw. 2022 r. udzieliły klientom indywidualnym ok. 48,8 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 16,9 mld zł (w I kw. 2021 r. odpowiednio 61,4 tys. sztuk, 18,8 mld zł). W okresie II kw. 2021 r.-I kw. 2022 r. zaciągnięto ok. 261,2 tys. (wzrost r/r o 19,3%) kredytów mieszkaniowych na kwotę 87,4 mld zł (wzrost r/r 34,7%). Notowane w I kw. 2022 r. ujemne dynamiki r/r sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły grup kredytów do 350 tys. zł, natomiast wzrosły kredyty o wyłącznie powyżej tej wartości (wzrost r/r się o 63% wartościowo i 56% liczbowo). Obserwowano jednak w 2022 r. stopniowe, miesięczne zmniejszanie się zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów. ↑
-
Według raportu AMRON w I kw. 2022 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 47,8 tys. sztuk (wobec 63,9 tys. w poprzednim kw. i 57,2 tys. w I kw. 2021 r.), wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 16,9 mld zł (wobec 22,5 tys. mld zł w poprzednim kw. i 17,9 tys. w I kw. 2021 r.), a przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła ok. 351,3 tys. zł (wobec 350,5 tys. w poprzednim kw.). Nadal najczęściej udzielano kredytów w przedziale 200-300 tys. zł (24,3% wobec 24,1% w poprzednim kw.), wzrósł również udział kredytów pow. 1 mln zł, a spadły udziały kredytów w pozostałych przedziałach wartości. W strukturze nowych kredytów wzrósł udział kredytów z LtV do 30%, 30-50% i 50-80% osiągając odpowiednio 14,0%, 8,2%, 51,3%, natomiast do 26,5% zmniejszył się o LtV powyżej 80%. W porównaniu do poprzedniego kwartału nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności 25- 35 lat (68,6%) i powyżej 35 lat (1,1%) natomiast spadł udział kredytów o zapadalności do 15 lat (5,7%) oraz 15- 25 lat (24,6%). Na koniec I kw. 2022 r. liczba czynnych umów kredytowych (w trakcie spłaty) wyniosła ok. 2,53 mln sztuk (wobec 2,55 mln szt. w IV kw. 2021 r.), a ich wartość na koniec omawianego okresu wyniosła 511,7 mld zł (wobec 511,3 w ub.kw.). ↑
-
Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępne w zakładce „4 OPN2PLN”, na stronie internetowej NBP: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. Według danych NBP w końcu marca 2022 r. stan kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki dla gospodarstw domowych wyniósł 512,5 mld zł, tj. był wyższy o 0,6 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o ok. 31,7 mld zł względem marca 2021 r. (wzrost r/r o 6,6%, wobec 4,5% w I kw. 2021 r.). ↑
-
„Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 2022 r.”, NBP, kwiecień 2022 r. https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2022_2.pdf . ↑
-
Według opinii ekspertów Coface (Raport Coface – Niewypłacalności firm w Polsce w I kwartale 2022 roku) branża budowlana stoi przed wyzwaniami związanymi z presją na mechanizm waloryzacyjny (rosnące koszty), utrudniony w przypadku kontraktów publicznych ↑
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję